Vergleichswohnungen, eine Miete liegt in der Zukunft

  • Mein Vermieter verlangt Zustimmung zu einer saftigen Mieterhöhung. Es werden genau drei Vergleichswohnungen in demselben Haus angegeben. Bei jeder der drei Wohnungen wird angegeben, seit wann die Miete in dieser Höhe gezahlt wird. Erst beim zweiten oder dritten Blick ist mir aufgefallen, dass bei einer der drei Wohnungen eine Miete ab 1.4.21 (also eine zukünftige Miete) genannt wird. Es wird auch der Name des/der zukünftigen Mieter(s) angegeben, nicht der Name der aktuellen Mieter. Die Mieterhöhung soll zum 1.4.21 wirksam werden.


    Frage: Muss die aktuelle Miete angegeben werden? Wenn ja, was folgt daraus, dass eine zukünftige Miete angegeben wird? Ist das Mieterhöhungsverlangen als Ganzes unwirksam?


    Das Mieterhöhungsverlangen hat m.E. noch weitere Mängel – Wohnungen sind nicht m.E. vergleichbar –, aber ich möchte in meinem Antwortschreiben am liebsten auf einen möglichst objektiven Fehler des Mieterhöhungsverlangen verweisen.

  • Bei den Vergleichswohnungen handelt es sich im Sinne des Gesetzes nicht um eine Rechtfertigung für die Mieterhöhung, sondern lediglich um eine Begründung. Das muss man unterscheiden, denn letztlich kommt es darauf an, die aktuelle ortsübliche Höhe der Miete zu ermitteln. Mit anderen Wörten, es kann theoretisch möglich sein, dass der Vermieter zwar völlig korrekt Vergleichswohnungen nennt, der Mieter ab er trotzdem der Ansicht ist, dass diese nicht der ortsüblichen Höhe entsprechen. Dann muss ein Gericht die Höhe bestimmen, z.b. durch ein Gutachten.


    Mit dieser ausführlicheren Einleitung wollte ich erklären, dass der Vermieter mit der Miete in dr Zukunft nicht unbedingt darlegen kann, dass die Höhe ortsüblich ist. Deshalb hast du vielleicht schon gelegentlich im Internet gelesen, dass man trotz Vergleichswohnungen auch die Einstufung im Mietspiegel nennen sollte sofern es einen gibt. Davon abgesehen musst du innerhalb deiner Bedenkzeit die Möglichkeit haben, zur Wohnung hin gehen zu können, um dich zu überzeugen, dass sie vergleichbar ist, was aber schwierig ist wenn nicht bewohnt.


    in meinem Antwortschreiben am liebsten auf einen möglichst objektiven Fehler des Mieterhöhungsverlangen verweisen

    Warum bitte solltest du das tun? Möchtest du den Vermieter wirklich mit der Nase auf seine Fehler stoßen und ihm frei Haus Informationen liefern, mit denen er dir dann bald ein neues korrektes Mieterhöhungsverlangen senden kann?

  • Danke für die ausführliche Antwort! Die Situation ist ungefähr diese (Zahlen leicht geändert, um anonym zu bleiben):


    Meine Wohnung: 10,30 pro m2

    Wohnung 1: 11,78 pro m2

    Wohnung 2: 11,53 pro m2

    Wohnung 3: 12,30 pro m2 (ab April)


    Mein Verdacht ist, dass Wohnung 3 aktuell für weniger als 11,53 und auch weniger als 10,30 vermietet ist. Wenn ich die derzeitigen Mieter richtig verstanden habe, bezahlen sie aktuell ca. 10,00 (sie wussten es bei der Begegnung im Hausflur nicht auswendig). Da das Mieterhöhungsverlangen nur bis zur niedrigsten Miete der Vergleichswohnungen zulässig ist, wäre nach meinem Verständnis schon rein formal das Erhöhungsverlangen nicht zulässig.


    Ich sehe noch nicht meinen Nachteil, meinem Vermieter diese Information zu geben. Ich will ihn ja nicht dazu animieren, mich zu verklagen, sondern dazu, ein erneutes, wiederum fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen zu schicken. Bei dem nächsten Mieterhöhungsverlangen würde ich dann auf die fehlende Vergleichbarkeit der Wohnungen verweisen (eine der Wohnungen ist mehr als 25% größer als meine, eine ist anders als meine zwischenzeitlich modernisiert worden; die beiden Hinweise gebe ich natürlich nicht auf einmal). Beim dritten Mieterhöhungsverlangen, sofern mein Vermieter dann von alleine darauf kommt, dass er den Mietspiegel konsultieren sollte, wird es dann spannend. Meine aktuelle Miete liegt bereits im oberen Teil der Spannbreite (10,18 ist die durchschnittliche Vergleichsmiete), so dass er sich Gründe ausdenken muss, warum meine Wohnung überdurchschnittlich sein soll.


    Aber wie gesagt: Das setzt alles voraus, dass der Vermieter die aktuelle Mieter der Vergleichswohnungen angeben muss. Und da bin ich mir halt unsicher.

  • Ich will ihn ja nicht dazu animieren, mich zu verklagen, sondern dazu, ein erneutes, wiederum fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen zu schicken. Bei dem nächsten Mieterhöhungsverlangen würde ich dann auf die fehlende Vergleichbarkeit der Wohnungen verweisen (eine der Wohnungen ist mehr als 25% größer als meine, eine ist anders als meine zwischenzeitlich modernisiert worden; die beiden Hinweise gebe ich natürlich nicht auf einmal). Beim dritten Mieterhöhungsverlangen, sofern mein Vermieter dann von alleine darauf kommt, dass er den Mietspiegel konsultieren sollte, wird es dann spannend. Meine aktuelle Miete liegt bereits im oberen Teil der Spannbreite (10,18 ist die durchschnittliche Vergleichsmiete), so dass er sich Gründe ausdenken muss, warum meine Wohnung überdurchschnittlich sein soll.

    Du meinst, dass er dann ein Schreiben nach dem anderen schickt und du das so ewig zögern kannst? Wenn der Vermieter merkt, dass du auf ein korrektes Erhöhungsschreiben bestehst, wird er dies schnellstmöglich umsetzen, ggf. mit Hilfe eines Anwalts. Je später der Vermieter davon erfährt, dass du keine Zustimmung geben wirst, desto mehr Zeit kannst du so herausholen. Oder er reicht die Klage auf Zustimmung ein und dann wird sich zeigen, ob der Richter die Höhe der ortsüblichen Miete so einschätzt wie der Vermieter oder nicht.

  • Das setzt alles voraus, dass der Vermieter die aktuelle Mieter der Vergleichswohnungen angeben muss.

    Wie schon gesagt, Sinn des Gesetzes ist es, zu den Wohnungen gehen zu können, mit dem Mieter zu sprechen, und sich davon zu überzeugen, dass die angegebene Miete stimmt und die Wohnung vergleichbar ist. Ist das nicht gegeben, dann ist die Mieterhöhung zwar nicht unwirksam, aber es ist dann eventuell weiterhin unklar, ob die geforderte Miete ortsüblich ist.


    Wenn du unsicher bist und es genau wissen möchtest, bevor du dich entschließt, nicht zuzustimmen, dann solltest du zu einem Anwalt und das Mieterhöhungverlangen prüfen lassen. Ist das Mieterhöhungsverlangen nämlich berechtigt, hast du außer vieler Kosten für die Klage nichts erreicht.

  • Falls die Details nicht langweilen: Die Geschichte ist leider schon etwas älter. Das ist bereits das zweite Mieterhöhungsverlangen. Es handelt sich um einen privaten Vermieter. Das erste Schreiben enthielt nur den Hinweis, dass es mal wieder Zeit für eine Anpassung der Miete wäre und er deshalb gerne 15% mehr hätte. Also nach Aufrunden genau eine handvoll Cent über der Kappungsgrenze, die in meinem Wohnort bei 15% liegt. Da habe ich nach Beratung des Mietervereins (bin Mitglied) schriftlich mitgeteilt, dass ich der Mieterhöhung nicht zustimme und pauschal auf die Rechtslage verwiesen. Die Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete habe ich zusammen mit der Beratung des Mietervereins vorgenommen. Die muss natürlich nicht stimmen, aber ich sehe aktuell nicht, wie der Vermieter seine Vorstellungen durchsetzen könnte. Dass mein Vermieter auf der Grundlage der bisherigen Schreiben einen Anwalt findet, der ihn gerichtlich vertritt, halte ich für nahezu ausgeschlossen. Das Prozessrisiko wäre viel zu hoch.


    Ich bin aber wirklich etwas ratlos, was die für mich beste Strategie ist: Ich befürchte, mein Vermieter muss auf die langwierige Tour lernen, dass er sich entweder in die Rechtslage einarbeiten muss oder einen Anwalt braucht. Lieber wäre mir, wir könnten das einfach mal auf der Grundlage der Rechtslage besprechen. Er meint anscheinend (habe nur mit seiner Frau gesprochen), dass ich ein Unruhestifter sei und er als Vermieter die Miete festlege; alles andere wäre Enteignung und ich könne ja ausziehen, wenn mir das nicht passe. (Die Worte "Unruhe stiften" und "Enteignung" sind wörtlich gefallen.)


    Der nächste Termin beim Mieterverein ist Ende nächster Woche. Ich versuche, vorbereitet in die Beratung zu gehen. Deshalb meine Nachfrage hier, ob ich den Punkt aktuelle vs. zukünftige Miete/Mieter überhaupt weiter im Kopf behalten sollte.

  • ob ich den Punkt aktuelle vs. zukünftige Miete/Mieter überhaupt weiter im Kopf behalten sollte

    Gewissermaßen hast zu da keine Wahl. Denn egal wieviele Mieterhöhungen der Vermieter noch schickt, du wirst jedes mal aufs Neue entscheiden müssen, ob die geforderte Miete berechtigt ist und der Vermieter damit bei Gericht durch kommen könnte.


    Übrigens kann man auch ein Teileinverständnis geben. Also eine Mieterhöhung ja, aber mit einem geringeren Betrag als der Vermieter verlangt. Dann liegt es an ihm, ob er meint, den Aufwand einer Klage für den Restbetrag zu betreiben.