Können Unter- und Hauptmietvertrag am selben Datum enden

  • Hallo liebes Forum,


    ich habe einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsausschluss auf 2 Jahre abgeschlossen. Nächstmöglicher Kündigungstermin wäre der 01.11.2022 - für mich in einer Wohnung mit hohem Straßenverkehrslärm eindeutig unzumutbar. Daher jetzt meine Absicht, eine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten 2-Zimmer Wohnung vom Vermieter einzuholen. Ich würde diese Lösung aber gerne nur solange aufrechterhalten, wie ich hauptmietvertraglich gebunden bin, sprich unter Ansetzung der vereinbarten 3 Monate Kündigungsfrist bis spätestens Januar 2023 (einschließlich).


    Meine Idee war nun, einen befristeten Untermietvertrag unter Berufung auf Eigennutzung abzuschließen, dessen Frist genau bis Ende Januar 2023 läuft, also genau bis zum frühestmöglichen Vertragsende des Hauptmietvertrages. Ist das überhaupt möglich? Der Wohnungseigentümer hat ja das Recht, Mietinteressenten in die Wohnung zu lassen, wozu mein künftiger Untermieter ja doch gar nicht verpflichtet wäre. Außerdem wären die Mietinteressenten ja der Beweis, dass die Berufung auf Eigennutzung nichtig wäre, sodass der Untermietvertrag als unbefristet anzusehen ist, richtig? Alternativ könnte ich den Hauptmietvertrag erst genau mit Auszug des Untermieters kündigen, muss dann aber für die vollen 3 Monate Kündigungsfrist doppelte Miete zahlen, was ich gerne verhindern möchte.


    Wie ist eure fachliche Einschätzung hierzu?

    ich werde zum 1. April ein Studium in einer über 100 km entfernten Stadt aufnehmen. Ich habe vor gut 3 Monaten einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsausschluss auf 2 Jahre abgeschlossen. Das Problem ist nicht die Entfernung zwischen Lebens- und Studienort (gute ÖPNV Anbindung), sondern der subjektiv als nicht zumutbar empfundene Straßenverkehrslärm, der die Konzentration unmöglich macht. Mein Wunsch ist, den Vermieter unter Darlegung meiner misslichen Lage zu einem Aufhebungsvertrag zu bewegen. Um die Nachmietersuche kümmere ich mich selbstverständlich selbst.


    Sollte der Vermieter allerdings mauern, welche rechtlich mögliche Alternative - abgesehen von der Suche nach einem Untermieter - bleibt mir dann noch? Kann ich ein außerordentliches Kündigungsrecht geltend machen, weil das Pendeln für einen Studenten finanziell und zeitlich unzumutbar ist? Wäre das so etwas wie ein kurzfristiger "Arbeitsplatzwechsel"? Ich bin zwar bereits jetzt halbtags bei einem lokalen Unternehmen beschäftigt, wo ich während des Studiums als Werkstudentin weiterarbeiten werde, aber die Tätigkeit kann ich auch remote ausüben. Der Mietvertrag ist da leider nicht so mobil wie gewünscht.


    Habt ihr Erfahrungen mit so einem Sachverhalt? Wie chancenreich haltet ihr die Argumentation mit der weiten Pendelstrecke, die mein Studium unverhältnismäßig einschränken würde (tut es nicht, aber das muss ja keiner wissen)?


    Vielen Dank für eure Bemühungen im Voraus & Grüße,

    Lena


    Neues Thema hierher verschoben. Sollte im Zusammenhang betrachtet werden.

  • Daher jetzt meine Absicht, eine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten 2-Zimmer Wohnung vom Vermieter einzuholen

    Die muß der Vermieter aber nicht erteilen, das ist dir schon klar, oder?



    Wie ist eure fachliche Einschätzung hierzu?

    Du wirst dadurch zum Vermieter mit wenigen Rechten und vor allem vielen Pflichten. Ich denke nicht das du das wirklich willst, zumal du gegenüber deinem Vermieter natürlich weiterhin für zBsp. Schäden durch deinen Mieter haftbar bist............

  • Habt ihr Erfahrungen mit so einem Sachverhalt? Wie chancenreich haltet ihr die Argumentation mit der weiten Pendelstrecke, die mein Studium unverhältnismäßig einschränken würde (tut es nicht, aber das muss ja keiner wissen)?


    Doch, genau das muss jemand wissen. Wenn du dieses Argument vorbringen willst, dann musst du das auch beweisen können. Jedenfalls dann, wenn es zu keiner gütlichen Einigung kommt.


    Ich halte diese Argumentation für sehr schwierig. Du müsstest schon sehr genau begründen, warum das bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar war, dass du wegziehen musst, um deine beruflichen Ziele zu verwirklichen, der Wohnort dein Studium nachweislich behindert und warum das Pendeln nicht zumutbar ist. Das scheint aber ja faktisch nicht der Fall zu sein, sondern du willst einfach nur umziehen, weil dir die Lage der Wohnung nicht gefällt.


    An dieser Stelle willst du etwas. Es ist nicht der Vermieter, der beweisen muss, dass es zumutbar ist, in der Wohnung zu bleiben, sondern du musst beweisen, dass es für dich nicht zumutbar ist.

  • Hallo,


    vielen Dank für deine Antwort!


    Mal angenommen, es gelingt mir diese Gründe glaubhaft darzulegen: Hab ich dann rein rechtlich gesehen den Anspruch, das Vertragsverhältnis außerordentlich zu kündigen? Genau darum ging es mir in erster Instanz.


    Dass das nicht leicht werden wird, ist mir durchaus bewusst. Aber mir scheint sich das alles auf einer sehr subjektiven Ebene abzuspielen. Natürlich kann ich meine abzulegenden Kurse nennen, die Pendelstecke von 1,5 Stunden jeweils Hin und Zurück an drei Tagen der Woche. Aber am Ende muss ich mich mit dem Vermieter (bzw. dem Immobilienservice) einigen, was nicht garantiert ist, aber auch nicht ausgeschlossen werden kann, sehe ich das richtig?


    Grüße!

  • Aber mir scheint sich das alles auf einer sehr subjektiven Ebene abzuspielen.

    Bedingt, nur



    Natürlich kann ich meine abzulegenden Kurse nennen, die Pendelstecke von 1,5 Stunden jeweils Hin und Zurück an drei Tagen der Woche.


    3 Tage in der Woche eine etwa 1,5 Stunden lange Strecke zurückzulegen dürfte schwer werden als unzumutbar darzustellen.

    Zumal der Zeitpunkt der Anmietung da auch eine Rolle spielen dürfte. Wenn du z.Bsp. bereits von diesem Studium gewußt hast, und die Wohnung trotzdem angemietete hast?

  • Ich habe gerade bei einer Recherche entdeckt, dass sich der BGH mit dieser Sache schon einmal befasst hatte. Hier ist das ganz gut zusammengefasst (ganz ans Ende der Seite scrollen):
    Außerordentliche Kündigung


    Insoweit liegt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor, nach der ein „Vermieter Studenten nicht langfristig binden darf“ (BGH 15.07.2009 – Az. VIII ZR 307/08). Der Bundesgerichtshof gelangte zu der Auffassung, dass durch den Ausschluss des Kündigungsrechts Studierende als Mieter durch zeitlich lange Bindung an den Mietvertrag unangemessen benachteiligt würden.

  • Die muß der Vermieter aber nicht erteilen, das ist dir schon klar, oder?

    Was perfekt wäre, weil sie dann kündigten könnte ohne an den Kündigungsausschluss gebunden zu sein.


    Das Urteil ist nicht anwendbar, da du beim Mietsvertragsabschluss kein Student warst. Für die Aufnahme des Studium gilt das selbe wie beim Beruf, alles was freiwillig ist, kann den Vermieter nicht zu seinen Lasten ausgelegt werden. So dass ich hier kein Raum für ein Kündigungsrecht sehe oder ein Anspruch darauf einen Nachmieter zu stellen.

    Meine Idee war nun, einen befristeten Untermietvertrag unter Berufung auf Eigennutzung abzuschließen, dessen Frist genau bis Ende Januar 2023 läuft, also genau bis zum frühestmöglichen Vertragsende des Hauptmietvertrages. Ist das überhaupt möglich?

    Natürlich ist das nicht möglich mit der Begründung, da du kein Eigenbedarf geltend machen willst. So wie du dir das vorstellst wird es nicht wirklich funktionieren.


    Insgesamt würde ich deine Chance bisher als nicht aussichtsreich beschreiben.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • darkshadow

    Und was wäre mit der oben beschriebenen Alternative, den Hauptmietvertrag erst genau mit Auszug des Untermieters zu kündigen. Dann kommen keine Mietinteressenten und es gibt zumindest keine für den Untermieter offensichtlichen Gründe, die gegen eine Eigennutzung sprechen. Es würde doch auch ausreichen, wenn ich den Hauptmietvertrag am Monatsletzten kündige. Der Untermieter zieht einen Tag später aus oder muss dann schon ausgezogen sein und erfährt nichts darüber, was ich mit der Mietwohnung im Anschluss anstelle.

    Sehe ich das richtig?

  • Wie eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung kann auch dieses Verhalten strafrechtlich relevant sein. Es geht also nicht um die Frage, ob das auffliegt oder nicht. Zudem würdest du dich in Zweifel Schadensersatzansprüche aussetzen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • darkshadow

    Das leuchtet mir aber nicht ein. Ich als Hauptmieter nutze die Wohnung doch nach Auszug des Untermieters weiter, wie lange, bleibt doch mir selbst überlassen. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB sagt darüber hinaus: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig". Das heißt: Zieht der Untermieter zum 1. aus und ich kündige den Hauptmietervertrag am 2., habe ich die Wohnung am 1. und bis Ablauf der Kündigungsfrist selbst bewohnt. Eine Möglichkeit zur Kontrolle (und wenn ich nur einen Karton in die Wohnung stelle) verbleibt dem Untermieter doch dann nicht mehr. Strafrechtliches Verhalten sehe ich hier nicht, aber das ist natürlich meine Laien-Meinung.

  • Damit du den Untermieter in dieser Konstellation kündigen kannst, brauchst du einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB, denn weder liegt hier ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB vor, da du die Wohnung vollständig überlässt, noch ist hier eine Ausnahme im Sinne von § 549 BGB einschlägig in meinen Augen.


    Genau diesen Eigenbedarf willst du vortäuschen, da du die Wohnung nicht nutzen willst für dich, sondern den Mieter nur aus der Wohnung raus haben willst. Es geht auch nicht um die Beweisbarkeit, das kann durchaus möglich sein das man das hinbekommt. Du täuscht den Mieter einfach darüber, dass du die Wohnung nicht tatsächlich nutzen willst.


    Zudem dürfte das zivilrechtlich problematisch werden, weil ein findiger Mieter sich auf die Vorhersehbarkeit berufen wird und damit auch das Kündigungsrecht auch auf wackligen Beinen liegt.

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  • darkshadow

    Der § 573 BGB bezieht sich doch aber auf die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses. Ich habe doch aber ganz explizit geschrieben, dass ich ein von Anfang an im Einvernehmen mit dem Untermieter befristetes Untermietverhältnis eingehen will, und den Grund für die Befristung auch explizit im Vertragstext unter Angabe des Interesses an Eigennutzung aufnehmen werde. Befristete Mietverträge laufen doch einfach aus ohne dass noch einmal gesondert seitens des Vermieters gekündigt werden muss, oder fehlt mir hier eine Information? Wenn dem so ist, kann von Kündigung in diesem Fall an keiner Stelle die Rede sein, sondern eben nur von Befristung aufgrund des berechtigten Interesses an Eigennutzung im Sinne von § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

    Siehe zum Beispiel auch dieser Beitrag:

    "An den Befristungsgrund der Eigennutzung nach Ablauf der Befristung sind geringere Anforderungen zu stellen als an den Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung ist ausreichend. Der Kreis der Bedarfspersonen entspricht allerdings denen für den Eigenbedarf. Ein Grund für die Eigennutzung liegt also vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will. Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite ist es ausreichend, wenn eine Person die Absicht der Eigennutzung hat."


    Bitte die Zitatfunktion nutzen!

  • Ich habe doch aber ganz explizit geschrieben, dass ich ein von Anfang an im Einvernehmen mit dem Untermieter befristetes Untermietverhältnis eingehen will,

    Nein, das hast du eben nicht geschrieben. Im Eingangsbeitrag steht, dass du den Vertrag befristen willst mit der Begründung des Eigenbedarfs. Das ist eine völlig andere Situation als wenn du den Vertrag im Einvernehmen mit dem Mieter befristest.


    Befristung im gegenseitigen Einvernehmen wäre beispielsweise dann gegeben, wenn du einen Mieter findest, der seinerseits nur vorrübergehend da bleiben möchte für ein bestimmten Projekt, Praktikum etc, und dann wieder zu seinem Hauptwohnsitz zurück kehren will. Dann spricht man von Miete zum vorrübergehenden Gebrauch.


    Das mit dem Eigenbedarf wäre ja gelogen, denn dieser liegt nicht tatsächlich vor. Und wenn du solche Gedanken hegst, dass es der Mieter ja nachträglich nicht überprüfen kann, dann ist dringend zu raten, diese Gedanken fallen zu lassen, denn wenn es doch heraus kommt, machst du dich schadenersatzpflichtig., und da kann einiges zusammen kommen.

    explizit im Vertragstext unter Angabe des Interesses an Eigennutzung aufnehmen werde

    Es reicht nicht aus, den Grund Eigenbedarf in den Vertrag zu schreiben. Man muss dies auch ausführlich erklären und seine Situation beschreiben, warum man die Wohnung anschließend wieder braucht. Lässt du das weg, kann man den Grund als gegenstandslos betrachten und es liegt ein unbefristeter Vertrag vor.

    Die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung ist ausreichend

    Wie schon gesagt, dieser Grund ist bei dir ja nicht gegeben. Die Befristung wäre also unwirksam, wenn der Grund nicht zutreffend ist.

  • Was perfekt wäre, weil sie dann kündigten könnte ohne an den Kündigungsausschluss gebunden zu sein.


    Daher wäre mein Vorschlag, genau diese Zustimmung des Vermieters erst mal zu fordern, und zu hoffen, das er eben nicht zustimmt.

    Jedenfalls bevor man sich hier mit irgend welchen halbseidenen Mietvertragskonstruktionen für Zwischen/Untermieter beschäftigt........

  • AJ1900

    Dass der Vermieter einen Untermieter akzeptieren wird, halte ich für sehr wahrscheinlich, zumindest gibt es im Vertrag einen entsprechenden Passus dazu:

    Zitat

    (1) Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als zu Wohnzwecken nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Vermieters

    benutzen.

    Die Lösung der Untervermietung kommt nach all den Rückmeldungen hier aber inzwischen nicht mehr in Frage für mich. Die Risiken sind einfach zu hoch für mich.


    Daher tendiere ich jetzt eindeutig dazu, einen ganz normalen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter einvernehmlich auszuhandeln, in dem ich die Verkürzung der Mindestmietdauer auf 1 Jahr vorschlage, allerdings ohne mich nach Ablauf dieser Frist an eine 3 Monate Kündigungsfrist zu binden (Fristablauf = Vertragsende = 31.10.2021). Statt dessen biete ich ihm eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 500 € für die Kosten der Nachmieter-Suche an. Außerdem werde ich bereits wesentlich früher aus der Wohnung ausgezogen sein, sodass der Vermieter keinen Abstimmungsaufwand für Besichtigungstermine haben wird und die Mietsache keiner weiteren Abnutzung mehr ausgesetzt sein wird. Haltet ihr das für angemessen und einigermaßen aussichtsreich?

  • Haltet ihr das für angemessen und einigermaßen aussichtsreich?

    Das kann man nicht beurteilen, da es auf die Haltung des Vermieters ankommt, und den kennen wir ja nicht.


    Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, die du vielleicht bisher nicht bedacht hast. Nehmen wir an, du vermietest an einen Untermieter, dann könntest du theoretisch doch auch den Mietvertrag mit dem Eigentümer länger weiter laufen lassen über den Zeitpunkt des Kündigungsverzichts hinaus. Kündigen kannst du dann später immer noch, sobald dein Untermieter kündigt. Dabei hast du doch keinen Nachteil, ganz im Gegenteil, vielleicht machst du sogar noch ein paar Euro gut dabei.


    Und die weitere Möglichkeit ist, dass du nach Ablauf des Kündigungsverzichts kündigen möchtest, der Vermieter dabei dann sogar dankbar ist, dass er keinen neuen Mieter suchen muss, sondern stattdessen einen Vertrag mit deinem Untermieter direkt machen kann und dieser in der Wohnung bleibt. Das wäre auch eine Win-Win Situation für alle.