Mieterhöhung - Wohnwerterhöhende Merkmale

  • Hallo in die Runde,


    wir haben mitte Februar ein Mieterhöhungsschreiben unseres Vermieters über einen Rechtsanwalt erhalten.

    Mietgegenstand: Wir wohnen als Familie seit 2010 in einem Gründerzeithaus in zwei von uns zusammengelegten Wohnungen. Im Haus befinden sich 8 Parteien. Wir belegen davon zwei.

    Im Hof befindet sich zu 2/3 Rasen und zu 1/3 Erde, der Weg zum Müllplatz, der Müllplatz sowie die Terrassen der EG Wohnungen.


    Zur älteren Vorgeschichte

    Das Miethaus ist in Privatbesitz und wurde Anfang 2020 verkauft. Der neue Eigentümer stellte sich freundlich vor und gab an das Haus instandzusetzten und im Bestand zu halten. Wichtig sei Ihm einen gutes Verhältnis zu den Mietern zu haben. Die Mieten sehe er eher nebensächlich sollten sich aber an den Ortüblichen Mieten orientieren, was ja der Fall sei.

    Ende 2020 folgte dann der Schock. Alle Mieter erhielten Schreiben, dass die Wohnungen an Privatanlegen verkauft würden und wir uns für Besichtigungstermine bereithalten müssten.

    Nach erster Intervention durch alle Mieter aufgrund von Kündigungsängsten wurde vom Eigentümer zugesicherte, dass alles nicht so schlimm sei und er allen Mietern nach dem Verkauf die Kündigung auf Eigenbedarf für 10 Jahre mittels Schreiben ausschließt.

    So kam was kommen musste die Wohnungen wurden aufgeteilt und mit über 1.000 € / m² über dem durchscnittlichen Verkaufswert weiterverkauft. An Eigenerwerb war nicht zu denken.


    Zur jüngeren Vorgeschichte Mieterhöhung

    Vor dem Erhalt des Schreibens der Mieterhöhung rief der Vermieter Anfang Februar an und kündigte die Erhöhung um 15 % für beide Wohnungen an und wollte am Telefon die Zustimmung erhalten. Dies habe ich freundlich abgelehnt und um Übergabe einer Berechnung gebeten.

    Diese erhielt ich dann Mitte Februar per E-Mail ohne Begründung der Erhöhung über den Mittelwert der Miete.

    Der Vermieter rief daraufhin wieder an und verlangte am Telefon die Zustimmung. Als ich Ihm mitteilte, dass die Begründungen fehlte wurde er ungehalten und kündige "ander Schritte an". Ich erklärte Ihm, dass er die wohnwerterhöhenden Dinge begründen müsse und ich wohnwertmindernde Dinge anbringen werden. Außerdem bat ich darum das versprochene Schreiben über die Verlängerung der Eigenbedarfskündigung zuzustellen.
    Am Ende einigten wir uns darauf, dass ich Ihm meine Berechnung zukommen lasse, was ich auch getan habe inkl. einem nach meiner Sicht Wohnwertminderndem Grund.

    Wohnwertmindernd: Wir wohnen in einer Seitenstraße einer Hauptverkehrsstraße welche mit groben Kopfsteinpflaster belegt ist. Die Schlafzimmer sind zur Straße gerichtet und schlafen bei offenen Fenster ist nur begrenzt möglich. Dies sehe ich als wohnwertmindernd an.


    Wie seht ihr das?


    Aktueller Stand:

    Anfang März erhielten wir dann durch einen Anwalt das ordnungsgemäßt Mieterhöhungsverlangen und siehe da der Anwalt übernimmt nach Tabelle 1+2 genau meine Werte.

    Somit scheinen wir uns dort schonmal einig zu sein.

    Auf mein wohnwertminderndes Merkmal geht er nicht ein.


    Mieterhöhung:

    Der Vermieter berechnet anhand des Mietspiegels der Stadt den Mietspiegel nach Tabelle 1 und 2 korrekt und erhöht


    - für die WE 1 die Miete um 15 % auf den mittleren Mietspiegel

    - für die WE 2 die Miete um Pauschal 10% über den mittleren Mietspiegel


    Die Erhöhung über den mittleren Mietspiegel muss nach Mietspiegel 2018 durch den Vermieter begründet werden.

    Dies tut er wie folgt: "ich zitiere"

    Zitat

    "Die Erhöhung auf eine neue Miete im oberen Spannbereich ist dem Umstand geschuldet, das die beiden Wohnungen auf Grund der Zusammenlegung als eine große Wohnung nutzbar sind. Dieser Umstand beeinhaltet eine erhebliche Attraktivität und verleiht damit dem Wohnungskomplex ein gewisses Alleinstelllungsmerkmal.

    Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass damit die beiden Wohnungen über zwei vollwertige Bäder und Balkone verfügen. Damit ist der Wohnwert deutlich erhöht.

    Diese Merkmale heben sich vom Durchschnitt der vorhandenen Wohnungen deutlich ab.

    Zudem ist die mögliche Nutzung des Gartens als ein Kriterium berücksichtigt worden, welches die Einordnung in den oberen Spannbereich zulässt.

    Darüber hinaus ist die gesonderte Abstellmöglichkeit für Fahrräder im Keller bzw. in den verschließbaren Kellerabteil zu sehen.


    Anschließend folgt folgender Satz den ich nicht verstehe:

    Zitat

    Für meine Mandantin wird die Anpassung der bisherigen Miete auf die vergleichsmieten für beide Wohnungen vorgenommen.


    Was ist darunter zu verstehen?
    Was haltet Ihr von den Begründungen des Vermieters?


    Hinweise welche ich schon im Netz gefunden habe:

    Hinweis 1:Grundsätzlich gilt: Wohnwerterhöhende Merkmale, die der Mieter selbst geschaffen hat, etwa Kauf einer modernen Einbauküche oder Verlegung von Parkett auf eigene Kosten, dürfen bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden. Achtung: Stimmt der Mieter zu und bemerkt er die falschen Ausführungen erst später, kann er sich nicht mehr wehren.

    Hinweis 2: Beispiel für Wohnwerterhöhendes Merkmal nach Mietspiegel

    - allein nutzbarer Garten

    Hinweis 3: Die Berechnung der Wohnungen 1+2 getrennt oder 1+2 zusammen nach Tabelle 1+2 des Mietspiegels ergibt nahezu gleiche Werte obwohl bei einer Zusammenbetrachtung das erhöhende Merkmal zweites Bad berücksichtigung findet.


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  • Welche Merkmale der Wohnung wohnwertmindern oder -erhöhend wirken, kann man immer nur im betreffenden Mietspiegel nachlesen und ggf. in Gerichtsurteilen von ortsansässigen Gerichten. Das ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Was in Berlin als werterhöhend gilt, kann in Hamburg oder München gar keine Beachtung finden und umgekehrt, sodass die Suche im Netz nur mäßig Informationen liefert.


    Du kannst dem Vermieter auch ein Angebot über eine deiner Meinung nach angemessene Mieterhöhung machen. Ggf. sieht er dann aufgrund des Prozessrisikos davon ab, die volle Höhe per Gericht durchsetzen zu wollen.


    Wenn das Haus erst nach Bezug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, greift automatisch eine Sperrfrist wegen Eigenbedarf für 3-10 Jahre, je nach Wohnort. Dafür benötigt ihr kein Schreiben und der Verkäufer muss auch nicht so nett sein, dass den Käufern per Vertrag aufzuerlegen. Das ist gesetzlich so geregelt und keine Freundlichkeit des Verkäufers.