Begründung der Kündigung Eigenbedarf

  • Hallo zusammen, ich habe schon viel im Forum gelesen um ein Gefühl für meine Situation zu erhalten. Ergebnis —> schlechtes Bauchgefühl bei meiner Situation....


    vielleicht habe ich was übersehen? Eure Einschätzung ist mir viel Wert. Vielen Dank schon mal an alle, die sich die Zeit nehmen.


    Hintergrund:
    Meine Familie (Frau, zwei Kinder unter 7 Jahre und ich) leben erst seit Oktober 2018 in der Wohnung (Umzug zwecks Familien Nähe — kommend aus einer großen Stadt). Mietvertrag ist unbefristet. Der damalige Eigentümer hat uns mitgeteilt, dass er die Wohnung nicht verkaufen will.

    So ziemlich genau ein Jahr später wurde die Wohnung zum Verkauf angeboten. Wir wurden gefragt, jedoch war der Preis für uns zu hoch.


    Die neuen Eigentümer haben gleich mitgeteilt (vor Kauf, bei der Besichtigung), dass die Wohnung zur Eigennutzung bestimmt ist.
    sie haben uns jedoch auch 18 Monate Zeit zugesichert damit wir was neues finden können)


    die Kündigung kam nun vor 6 Wochen zu uns. Trotz der Ankündigung waren Frust, Angst, Verunsicherung groß.


    Wir haben im Oktober 2018 einen großen Umzug gemacht. Wir suchen auch nach Eigentum aktuell, aber das geht leider nicht so schnell. Das kann noch Monate oder Jahre gehen.... aber jetzt wieder einen großen Umzug machen für eine Zwischenlösung und dann wenn man was eigenes findet wieder einen Umzug.... das geht auf die Nerven und ins Geld...


    wir haben für einen Widerspruch nun bis Ende des Monats Zeit (bzgl Härte Fall, was nicht vorliegt) und ausziehen müssten wir bis Ende Juni.

    Die Kündigung ist formell korrekt, soweit ich und einige Bekannte das beurteilen können. Nur bei dem Grund für die Eigennutzung könnte evtl. der Richter vielleicht zu unserem Gunsten entscheiden?


    Grund vom Vermieter:

    Aktuelle Wohnung (selbst als Mieter bewohnt) nicht mehr ausreichend.
    Genaue Begründung:

    Durch Nachwuchs ist die Wohnung aus ihrer Sicht nicht mehr geeignet.
    alter Holzdielenboden der laut knarzt.
    Kinderzimmer ist ein Durchgangszimmer zum Gästezimmer.

    Im Sommer kann bei offenem Fenster das Kind nicht schlafen, bzw. wird sehr oft wach, da viel Polizei Verkehr (auch in der Nacht) sowie ein beliebtes Restaurant direkt neben dem Haus mit entsprechend lauter Geräuschkulisse.


    kann dies vom Richtiger als Grund ausreichen? Das Kind kann nicht bei offenem Fenster schlafen und bei Besuch wird es wach, da Gäste durch das Kinderzimmer müssen?


    Haben wir hier eine realistische Chance vor Gericht zu ziehen? Ich will nur eure Einschätzung hören. Keine Rechtsberatung :)


    Können wir das ganze einfach aussitzen und uns garnicht melden? Die können uns ja nicht auf die Straße einfach so setzen. Mir macht nur Sorge, dass die Vermieter selber ihre Wohnung dann kündigen und mit Sack und Pack vor unserer Tür stehen....


    Ganz herzliche Grüße und herzlichen Dank


    Marcel aus dem schönen Norden....

  • Anzeige
  • Dass die Vermieter mit Sack und Pack vor der Tür stehen, ist eher unwahrscheinlich. Die meisten werden wissen, dass man Mieter nur über eine Räumungsklage aus der Wohnung bekommen kann, wenn diese nicht freiwillig ausziehen.


    Gar nicht melden würde ich jedoch nicht empfehlen, denn dann ist die Frist für das Vortragen von Härtegründen abgelaufen, wenn die Kündigung formal korrekt ist, incl Hinweis auf die Widerspruchsfrist.


    Eine genaue Einschätzung können wir nicht abgeben. Eine Wohnung, die zur Eigennutzung erworben wurde und eine bisherige Mietwohnung, die vom Schnitt anscheinend nicht wirklich für eine Familie geeignet ist, können schon ausreichend sein, müssen aber nicht. Es kommt immer auf den Einzelfall an.


    Ich würde an eurer Stelle versuchen, eine Einigung zu erzielen. Verlorene Räumungsklagen sind ohne Rechtschutz teuer. Wenn die Vermieter zeitnah einziehen wollen, sind sie vielleicht bereit, sich an Umzugskosten zu beteiligen, wenn sie dafür eine Prozess und daher eine genaue Prüfung der Umstände vermeiden können.

  • Danke für die Rückmeldung.


    Ich habe auch gelesen, dass es keine Abwägung gibt zwischen Interesse Vermieter vs Interesse Mieter, solange kein Härtefall vorliegt. Oder kann der Richter dem Vermieter sagen, dass er sich nicht anstellen soll wegen der Lautstärke und dass in dem Haus ja auch andere Familien leben. Also gibt es wichtige Gründe und eher nicht so dringende Gründe? Schließlich haben die Vermieter ja auch schon letztes Jahr den Sommer überstanden auch wenn die immer wieder vorgeben dass die Lautstärke der Grund für den Immobilienkauf war, zusätzlich zu dem Wunsch auf Eigentum.

  • Der Eigentümer kann so ziemlich frei entscheiden, wo und wie sie wohnen. Es findet zwar eine Abwägung statt, aber diese darf nur nicht im krassen Widerspruch stehen und völlig unverhältnismäßig sein. Ich kann mich da an ein Urteil erinnern, wo es darum ging, dass eine einzelne Person 140 qm beziehen sollte um mal zu probieren wie es ist alleine zu wohnen.


    Nachdem was du hier geschrieben hast sehe ich dafür aber keine Ansatzpunkte. Eine ruhige, besser geschnittene Wohnung ist ein vernünftiges Interesse und auch nachvollziehbar. Die Belange der aktuellen Mieter sind dabei kaum zu berücksichtigen, da dies bereits in der Härtefallklausel des BGB geschützt werden.


    Eventueller Ansatzpunkte wäre hier der Gedanke des rechtmissbräuchlichen Eigenbedarfs wegen der Vorhersehbarkeit des Verkaufes. Weit her geholt, nicht leicht zu beweisen, aber wenn man vor Gericht gehen müsste, dann wäre das ein Strohhalm, mehr aber nicht. Ich will wirklich klar stellen, dass das nichts ist worauf man jetzt pochen könnte, sondern man könnte darüber mal nachdenken.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Vielen Dank. Der letzte Absatz klingt interessant. Ich bin mir sicher das der damalige VM wusste dass er verkaufen will. Hatte natürlich nichts gesagt. Wird dieser dann auch belangt? Oder richtet sich das ganze gegen den neuen VM, der gleich offen gesagt hat, dass er einziehen will?


    Langsam bestätigt sich mein schlechtes Bauchgefühl, dass wir das ganze noch anwenden können, bzw. Lange herauszögern können ohne große Folgen...


    Leider kann ich nicht mal mich darauf berufen, dass es keine alternativ Wohnungen gibt. Der Vermieter hat mir schon mitgeteilt dass er den Markt beobachtet und min. 20 Angebote gespeichert hat die im selber Ort sind und ebenfalls von der Größe/Preis mit der aktuellen vergleichbar sind bzw. Sogar günstiger.


    Er hat auch angedeutet, dass wenn wir nicht ausziehen sollten, er eine Nutzungsbedingungen verlangen wird, die über der aktuellen Miete liegt. 20% will er draufschlagen.... Als Grundlage dafür nennt er Preise für Mietwohnungen die er aktuell in Anzeigen sieht.


    Alles nicht so schön :/

  • Vielen Dank. Der letzte Absatz klingt interessant. Ich bin mir sicher das der damalige VM wusste dass er verkaufen will. Hatte natürlich nichts gesagt. Wird dieser dann auch belangt? Oder richtet sich das ganze gegen den neuen VM, der gleich offen gesagt hat, dass er einziehen will?

    Du musst dir nicht sicher sein, du musst es gerichtsfest beweisen oder, je nach Richter, wenigstens sehr klare Indizien bringen, dass der Vermieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits den Verkauf beabsichtigt hat. Erfahrungsgemäß sind solche Beweise, genau wie beim vorgetäuschten Eigenbedarf, fast unmöglich zu führen, weil sie sich weitgehend in der Gedankenwelt des Vermieters/Verkäufers abspielen.


    Allerdings stellt sich hier dann auch die Frage, ob es an dieser Stelle dann nicht viel eher um Schadenersatzansprüche von euch gegen den alten Vermieter geht als um den Erhalt der Wohnung. Denn der Vorgang, eine Wohnung zu kaufen, um sie selbst zu nutzen, ist in den meisten Fällen legitim, ansonsten ist dies durch Gesetze anderweitig geregelt (Ausschlussfrist, Vorkaufsrecht etc). Ich sehe hier nicht, wie es einen Anspruch gegen die Käufer geben soll, die lediglich einen Mietvertrag ohne Kündigungsausschlüsse übernommen haben. Andere Nutzer wissen hier aber ggf. mehr.


    Langsam bestätigt sich mein schlechtes Bauchgefühl, dass wir das ganze noch anwenden können, bzw. Lange herauszögern können ohne große Folgen...

    Ich wäre mir da nicht so sicher. Ein Mieter kann das ganze sicherlich lange herauszögern, ohne in der Zeit ausziehen zu müssen, aber sofern man nicht mittellos ist oder eine Rechtschutzversicherung hat, die den Prozess finanziert, kostet jede Verzögerung (viel) Geld. Ich weiß nicht, wie sinnvoll das investiert ist, wenn man keine Härtegründe vorbringen kann, der Wohnungsmarkt anscheinend entspannt ist und der Bedarf nicht vorgetäuscht für einen Verkauf, für Neuvermietung o.ä. Du kannst mal einen Prozesskostenrechner bemühen, um eine grobe Abschätzung zu bekommen. Allerdings können Anwälte auch andere Honorare vereinbaren und wenn du den Prozess letzlich verlierst, trägst du auch die Anwaltskosten der Gegenseite. Mit einer Rechtschutzversicherung kann man das entspannter sehen.


    Leider kann ich nicht mal mich darauf berufen, dass es keine alternativ Wohnungen gibt. Der Vermieter hat mir schon mitgeteilt dass er den Markt beobachtet und min. 20 Angebote gespeichert hat die im selber Ort sind und ebenfalls von der Größe/Preis mit der aktuellen vergleichbar sind bzw. Sogar günstiger.

    Wäre es dann nicht sinnvoller, nachzugeben, mit einem Aufhebungsvertrag, den ihr ggf. noch mitgestalten könnt? In den meisten Fällen kann man den Eigenbedarf höchstens verzögern, wobei der Grund für die Verzögerung in den meisten Fällen darin begründet wird, dass man keine Ersatzwohnung finden kann. Wenn davon genug verfügbar sind, dürfte auch eine Räumungsfrist kurz ausfallen und ihr müsst dann ggf. doch eine teurere, weniger schöne Wohnung beziehen, die dann kurzfristig verfügbar ist


    Natürlich ist ein zweiter Umzug innerhalb kurzer Zeit ärgerlich und teuer. Aber dieses Risiko besteht bei privaten Vermietern nun mal, dass Wohnungen verkauft werden oder/und Eigenbedarf angemeldet wird. Hierfür gibt es Schutzmechanismen wie die Vereinbarung von beidseitigen Kündigungsausschlüssen.

    Er hat auch angedeutet, dass wenn wir nicht ausziehen sollten, er eine Nutzungsbedingungen verlangen wird, die über der aktuellen Miete liegt. 20% will er draufschlagen.... Als Grundlage dafür nennt er Preise für Mietwohnungen die er aktuell in Anzeigen sieht.

    Formal ist das nicht korrekt, allerdings könnte er Kontakt zu den Vermietern aufnehmen und sich so die Mieten bestätigen lassen und als Vergleichswohnungen nehmen, wenn diese tatsächlich vergleichbar sind. Das bleibt abzuwarten. Dass der Vermieter alle rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen wird, davon würde ich ausgehen.

  • Entschuldigt, die Autokorrektur meines Smartphones ist nicht immer optimal :)


    ich meinte Nutzungsentschädigung. Aber du hast es ja auch so verstanden.

    Vielen Dank euch für eure Einschätzung.

    Ich werde mir rechtlichen Rat noch einholen, bzw. einen Anwalt einschalten.


    Viel Spielraum sehe ich leider nicht. Hinauszögern würde evtl. klappen, aber dann hab ich zeitlichen Druck Eigentum zu finden und muss dann evtl doch noch eine Zwischenlösung nehmen. Dann kann ich auch eher danach suchen und evtl. kommt der der VM entgegen was Frist und Kosten angeht.


    Danke!!!

  • Guten Morgen zusammen.
    diese Woche geht es endlich zum Anwalt.


    Eine Frage habe ich noch. Die Idee kam von einem Arbeitskollegen.


    Härtefall Widerspruch müsste ich ja bis Ende April einreichen (2 Monate vor Kündigungsfrist), das wird mir leider nichts bringen.


    Nun ist die Idee, den Eigenbedarf anzuzweifeln und erst kurz vor der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf und Nachfrage des Vermieters dies mitzuteilen.
    so gewinne ich weitere 2 Monate.
    Wenn ich mich garnicht melde bis die Frist verstrichen ist, ist es dann eine Zustimmung zur Kündigung? Das wäre dann nicht gut. Dann müsste ich paar Tage vor der Frist mitteilen dass ich den Eigenbedarf anzweifle.

    Oder gibt es auch für das Anzweifeln und ablehnen der Kündigung eine Frist?


    Vielen Dank nochmals Euch!

    Herzliche Grüße

    Marcel

  • so gewinne ich weitere 2 Monate.

    Warum genau gewinnst du so zwei Monate?


    Wenn du nicht ausziehst wird Räumungsklage erhoben und da erhebst du dann den Einwand der unwirksamen Kündigung, weil der Eigenbedarf vorgetäuscht ist. Dann musst du das natürlich auch belegen. Sowas wird eh zu 95% vergleichen vor Gericht.

    Wenn ich mich garnicht melde bis die Frist verstrichen ist, ist es dann eine Zustimmung zur Kündigung?

    Nein. Lediglich der Widerspruch ist befristet und noch bisschen was anderes, was hier eher keine Rolle spielt.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Danke für die Antwort.


    ich habe jetzt der Kündigung widersprochen und auf den Härtefall mich bezogen.
    Als Härtefallgrund habe ich den fehlenden Wohnraum angegeben. Wobei das vermutlich nicht wirklich standhalten wird, da wir bereits gesagt, es Wohnungen in der Nähe gibt.

    Ich habe in dem Schreiben auch darauf hingewiesen, dass wir ein Gerichtsprozess vermeiden wollen und uns eine Fristverlängerung sehr entgegenkommen würde bei der Wohnungssuche.


    Was kann nun als nächstes kommen? Muss der Vermieter darauf reagieren? Bzw. wenn auf den Widerspruch nicht reagiert, gilt dieser dann als akzeptiert und Kündigung ist damit zurückgezogen?


    beste Grüße


    Hallo nochmal!


    ich habe die ultimative Lösung. Solange ich keinen Ersatzwohnraum gefunden habe, können die VM mich ja nicht auf die Straße setzen. Ich muss ja nur Nachweisen dass ich alles unternommen habe um eine Wohnung zu finden.

    Wie gesagt, gibt es einige Wohnungen, aber ich kann dem neuen Vermieter der Ersatzwohnung doch ehrlich sagen dass ich nur eine Zwischenlösung für einige Monate brauche. Da wird sich vermutlich keiner darauf einlassen und mir absagen.


    Damit bin ich der Pflicht nachgekommen um Ersatzwohnraum mich zu bemühen, habe aber keinen Erfolg gehabt.


    Damit sollte ich sich einen Aufschub problemlos erhalten oder nicht?

  • Solange ich keinen Ersatzwohnraum gefunden habe, können die VM mich ja nicht auf die Straße setzen.

    Oh oh, dieser Gedanke von dir ist sehr riskant. Das kann nach hinten los gehen. Sicherlich kann man den Auszug etwas verzögern. Es wird auch bei Gericht in einer Räumungsklage berücksichtigt, dass man Zeit braucht zum Umzug, weshalb ein Termin festgesetzt wird, bis zu dem man ausgezogen sein muss. Aber das funktioniert wirklich nur vorrübergehend. Irgend wann ist es dein Problem als Mieter, wenn du auf der Straße stehen solltest. Sobald der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, um die Räumung zu vollziehen, ist es zu spät, darüber nachzudenken.


    Im Fall, dass es zur Räumungsklage kommt, hast du dann erschwerend auch noch die Kosten zu tragen, was alles in Allem mehrere tausend Euro ausmachen kann. Schon allein deshalb wäre es gut, sich mit dem Vermieter auf eine Frist zu einigen, bevor er Klage einreicht.

  • Wenn der Vermieter Klage einreicht und ich vor Gericht nachweisen kann dass ich mich um alle verfügbaren Wohnungen bemüht habe (blöd nur das mich keiner wollte wenn ich gleich mitteile dass ich in we Ufer Monaten wieder ausziehen könnte) dann ist doch der Härtefall gegeben den der Vermieter angezweifelt hat.


    So wird nicht nur die Klage vom VM abgelehnt, er darf auch alle Kosten tragen.


    Oder wird in dem Fall das Gericht mit eine verlängerte Räumungsfrist gewähren und ich darf die Kosten zahlen obwohl ich mich bemüht habe eine Wohnung zu finden?

  • So wird nicht nur die Klage vom VM abgelehnt, er darf auch alle Kosten tragen.

    Genau diese Schlussfolgerung ist falsch.

    Der Vermieter würde die Klage nur dann verlieren, wenn die Kündigung als unwirksam erklärt wird, weil die Begründung nicht anerkannt werden kann. Ist hingegen die Kündigung wirksam, geht es lediglich nur noch um die Festlegung einer Frist, um dir Zeit zum Auszug zu gewähren. Aber diese Frist ändert nichts daran, dass du schon verloren hast und die Kosten tragen musst.


    Auch hat der Härtefall Widerspruch nach §574 BGB nicht den Zweck, die Kündigung ganz zu verhindern, das geht nur in ganz wenigen Ausnahmefällen. In der Regel wird damit nur ein Aufschub gewährt.


    Denke bitte um, es funktioniert so nicht wie du es dir denkst und das Risisko ist zu groß, dass du Geld verschenkst dabei.

  • Hallo Fruggel,


    Vielen vielen Dank für die Aufklärung!

    Du hast mich davon überzeugt eine Dummheit zu machen. Ich werde versuchen mit dem Vermieter eine Fristverlängerung zu vereinbaren bevor es zur Klage kommt.


    Nur was ist, wenn ich nichts finde und die Frist abgelaufen ist. Dann wird es vermutlich doch zur Klage kommen, nehme ich an. Und ich darf die Kosten tragen.


    Bei einer Fristverlängerung gilt nicht mehr der normalen Mietvertrag oder?

    Ich hab da was von Nutzungsentschädigung mal gelesen. Würde dies hier auch zu treffen? Also zum Beispiel wenn die Frist um zwei Monate verlängert wird, dann muss ich in diesen zwei Monaten eine Nutzungsentschädigung zahlen. Was ist wenn ich dann doch früher ausziehe und der Vermieter wegen dem sehr spontanen Auszug auf seiner Seite dann drei Monate Miete zahlen muss und die neue Wohnung finanzieren muss (er hat ja auch eine Kündigungsfrist). Kann man mir dadurch diese Mehrkosten ebenfalls in Rechnung stellen als Entschädigung?

  • Nur was ist, wenn ich nichts finde und die Frist abgelaufen ist.

    Dann solltest du erst mal die nächst beste Wohnung als Zwischenlösung nehmen, auch wenn sie nicht deinen Vorstellungen entspricht, und kannst dann weiter suchen.

    Ich hab da was von Nutzungsentschädigung mal gelesen.

    Ja, es nennt sich dann Nutzungsentschädigung, die Höhe ist aber in der Regel gleich der Miete.

  • Vielen Dank Fruggel!


    Um eine Klage abzuwenden und doch noch etwas mehr Zeit zu haben, könnte ich evtl. versuchen dem VM einen Aufhebungsvertrag vorzuschlagen wenn er uns z.B. die Frist um zwei Monate verlängert. Das wäre doch möglich oder?


    Problematisch wird es dann vermutlich wenn ich nichts finde bis dahin, dann kann ich mich nicht mehr auf einen Härtefall berufen und würde bei einer Klage definitiv als Verlierer rausgehen. Sehe ich das richtig?


    vielen Dank