Mieterhöhung - zweifelhafte Vergleichbarkeit

  • Hallo zusammen,


    ich sehe mich derzeit mit einer Mieterhöhung konfrontiert, zu der mir eine Einschätzung helfen würde.


    Zur Situation: Bei Einzug vor ca. 5 Jahren lag die m²-Miete hier im absolut obersten Bereich in der Gegend - kurz gesagt war dies die teuerste Wohnung, die ich gesehen habe. Überwiegend kosmetisch sanierter Altbau, schickes Parkett, EK, Schränke, neues Bad etc., so weit so gut. Kleinstadt in direkter Nähe einer Großstadt, aber kein Mietspiegel.


    Es gab bereits mehrere "Anläufe" des Vermieters, eine Mieterhöhung durchzuführen. Diese sind dann entweder im Sande verlaufen oder wurden irgendwie vertagt, so oder so wären alle rechtlich nicht haltbar gewesen.


    Auch wenn rechtlich nicht relevant will ich dazu sagen, dass wir die letzen Monate neben einer Dauerbaustelle verbringen durften mit erheblicher Belästigung - alles durch den Vermieter persönlich verursacht oder zumindest verantwortet - leider habe ich die Miete nicht gemindert (anderes Thema, siehe hier). Kurz gesagt sind nebenan, z. T. hinter meinen Wänden, ein paar neue Wohnungen entstanden. Auch deshalb wurde mit ihm "mündlich" die Erhöhung, die letztes Jahr anberaumt war, auf das Ende der Bauarbeiten verschoben.


    Nun ist also der nächste Wisch ins Haus geflattert, und nach einigem Hin und Her wurden mir nun mehrere Vergleichswohnungen genannt (da kein Mietspiegel, s. o.). Diese befinden sich allesamt im Besitz des VM.


    Daher zum Thema Vergleichbarkeit einige Fragen:

    • eine der Wohnungen weicht in der Größe um >20%, eine sogar um >100%, von meiner ab, Vergleichbarkeit dürfte damit ausgeschlossen sein?
    • ist EG mit DG vergleichbar?
    • es wurden ebenso einige der nebenan neu gebauten Wohnungen (s. o. und anderer Thread) zum Vergleich genannt. Hier würde mich insbesondere interessieren:
      Die neuen Wohnungen sind energetisch auf einem komplett anderen Niveau (A oder B) mit neuer Dämmung, während ich im Altbau Energieeffizienzklasse G sitze - obwohl die Wohnungen im Innenausbau "ähnlich" gestaltet sind, die neuen allerdings z. T. hochwertiger und mit anderer Ausstattung, z. B. Gäste-WC, Fußbodenheizung. Wären solche Punkte geeignet, um eine Vergleichbarkeit anzuzweifeln?
    • da die neuen Wohnungen z. Zt. noch nicht mal bewohnt sind - ist das haltbar? Ich dachte, es sollten Mietverträge herangezogen werden, die innerhalb der letzten fünf Jahre geschlossen wurden.

    Zudem kommen noch andere Sachen, wie z. B. unzulässige Durchschnittspreisbildung und Verkürzung der Bedenkzeit, aber das sind hier ja nur Details...


    Für eine Einschätzung wäre ich dankbar. Schönen Sonntag!

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  • eine der Wohnungen weicht in der Größe um >20%, eine sogar um >100%, von meiner ab, Vergleichbarkeit dürfte damit ausgeschlossen sein?

    Die Rechtsprechung ist da uneinheitlich, aber 20% könnte vom Richter noch hingenommen werden, Abweichungen darüber wohl kaum noch.

    ist EG mit DG vergleichbar?

    Kann, muss aber nicht vergleichbar sein.

    Wären solche Punkte geeignet, um eine Vergleichbarkeit anzuzweifeln?

    Das lässt sich bereits aus dem Wortlaut des § 558 BGB entnehmen. Danach ist sowohl die Ausstattung, als auch die energetische Ausstattung relevant.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Vielen Dank! Das hilft schon mal.


    Allerdings ist mir noch etwas beim weiteren Lesen aufgefallen: stimmt es, dass nicht alle Merkmale vergleichbar sein müssen?


    Wie oben angenommen, es geht um zwei gleichwertige Wohnungen, die eine 50m², die andere allerdings 100m² (also >>20% Abweichung im Merkmal Größe). Sind diese nun vergleichbar, wenn, sagen wir mal, alle anderen Merkmale übereinstimmen? Das Beispiel ist leider nicht aus der Luft gegriffen.

  • Hallo zusammen,


    mal ein etwas überspitztes Beispiel, natürlich trotzdem mit gewissem Bezug zur Situtation...:

    Wir stellen uns ein Städtchen vor, und der Einfachheit halber zahlen alle eine Miete von 10€/m². Dort vermietet auch Vermieter X. Nun kommt X auf eine Idee und baut zufälligerweise drei Wohnungen, mit ein bisschen Schnick-Schnack, und vermietet diese für, sagen wir, 12€/m². Wir wollen ja nicht gleich auch noch gegen §5 WiStG verstoßen. Einem Bestandsmieter, der bislang 10€/m² zahlt, präsentiert er nun seine neuen "Vergleichswohnungen" und begründet damit eine entsprechende Mieterhöhung.


    Dass diese Miete nun aber zumindest im Laienverständnis keinesfalls "ortsüblich" sein dürfte, liegt auf der Hand.


    Frage: ist mit der gültigen, korrekten Angabe von drei Vergleichswohnungen, die den Kriterien nach BGB entsprechen, Genüge getan zur Ermittlung einer tatsächlich "ortsüblichen" Vergleichsmiete? Ich frage mich nur, ob man auch in der Richtung argumentieren könnte. Wenn er quasi nur "hoch gegriffene" Objekte auswählt, ob das alleine schon ausreicht um den ortsüblichen Vergleichswert zu bilden oder ob das angezweifelt werden könnte.


    Vielen Dank!


    Hallo nochmal,


    eine Verfahrensfrage zum Thema Mieterhöhung: ab wann geht man das Risiko ein, evtl. (gegnerische) Anwaltskosten o. ä. zahlen zu müssen?


    Angenommen, ich lehne eine Mieterhöhung ab z. B. wegen mangelnder Begründetheit. Kann der Vermieter z. B. direkt zum Anwalt gehen und Gründe nachliefern? Wenn die Erhöhung dann in allen Punkten nicht zu beanstanden ist und ich dann (nachdem er den Anwalt in Anspruch genommen hat) vorbehaltlos zustimme, muss ich seine Anwaltskosten übernehmen?


    Angenommen, er verklagt mich auf Zustimmung und ich stimme dann auch tatsächlich zu, kommen dann Gerichtskosten auf mich zu? Ab wann setze ich mich dem Risiko solcher zusätzlicher Kosten aus?


    Leider weiß ich nicht, wie das in der Praxis abläuft und wäre daher für einen Einblick dankbar!


    Verschoben. Nachfragen zu einem bestehenden Thema bitte innerhalb des Themas stellen, da bisherige Informationen relevant sein können!

  • ist mit der gültigen, korrekten Angabe von drei Vergleichswohnungen, die den Kriterien nach BGB entsprechen, Genüge getan zur Ermittlung einer tatsächlich "ortsüblichen" Vergleichsmiete?

    Nein, im Zweifelsfall wird durch ein Gericht ein Sachverständiger damit beauftragt die Vergleichsmiete zu ermitteln.



    ab wann geht man das Risiko ein, evtl. (gegnerische) Anwaltskosten o. ä. zahlen zu müssen?

    Sobald man mit einer Handlung im Verzug ist, also etwa die Zustimmung hätte erteilen müssen. Sollte die Mieterhöhung rechtmäßig sein und du hast nicht innerhalb der korrekten Frist zugestimmt, wirst du die Anwaltskosten und die Gerichtskosten zu tragen haben. Sollte die Mieterhöhung dann während des Gerichtsverfahren oder durch den Anwalt erst rechtmäßig werden, so sind die Kosten nicht von dir zu tragen.


    Solltest du etwa sagen, dass die Ortsüblichkeit falsch ermittelt worden ist, es geht vor Gericht und der Sachverständige stellt fest, dass kein Fehler vorliegt, dann hast du sämtliche Gerichts-, Anwalts- und Verfahrenskosten zu tragen, auch die des Sachverständigen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.