Stellplatz im Makler-Expose - nicht explizit im Mietvertrag erwähnt

  • Hallo,


    ist ein im Makler-Expose angegebener Stellplatz als ein Bestandteil des darauf hin abgeschlossenen Mietvertrags anzusehen, wenn der Stellplatz nicht explizit im Mietvertrag erwähnt wurde?


    Hintergrund wäre folgender:


    Ein Mieter meldet sich auf ein Makler-Expose, in dem ein Haus beworben wird, mit einer Garage und einem Stellplatz.


    Der Mieter schließt mit dem Makler und Vermieter einen Mietvertrag ab, in dem es nur Felder zum Ausfüllen für die Anzahl der Garagen gibt. So wird im Mietvertrag nur die Garage angegeben, der Stellplatz jedoch nicht.


    Auf Nachfrage diesbezüglich teilen Makler und Vermieter dem Mieter mit, dass der Stellplatz selbstverständlich dabei ist. Er ist ja auch schließlich im Expose beschrieben, welcher Bestandteil des Mietvertrags ist – sagen sie.


    So vergehen ca. 15 Jahre, in denen der Mieter eines der Fahrzeuge auf dem Stellplatz parkt und das andere Fahrzeug in der Garage. Außerdem wechselte der Vermieter vor ca. 10 Jahren, der ursprüngliche Vermieter verstarb.


    Da das Tor der Garage seit 3 Jahren nicht richtig funktioniert, stark schwergängig ist, sich von einer schwächeren Person nicht öffnen lässt und manchmal beim Öffnen aus den Schienen springt (Gefahr des runterstürzens beim öffnen und im offenen Zustand), traut sich der Mieter nicht mehr in der Garage zu parken. Er teilte dem Vermieter den Defekt des Garagentors mehrmals mit.


    Der neue Vermieter kümmert sich nicht um das Haus. Repariert grundsätzlich nichts und reagiert nicht auf Mängelanzeigen. Das Haus verkommt, wird teilweise von Pflanzen überwachsen und der Vermieter kassiert nur noch die Miete.


    Nun will der Vermieter das Gebäude verkaufen und denkt, dass er es besser und schneller verkauft, wenn er es entmietet. Zwei Parteien (Migranten, die sich mit dem Mietrecht nicht auskennen) wurden ohne Einhaltung von Fristen gekündigt und verließen ihre Wohnungen ohne Gegenwehr.


    Die längerfristigen Mieter versucht der Vermieter jetzt rauszuekeln, indem er das Mietverhältnis möglichst unattraktiv gestaltet.


    So wurde der Mieter kürzlich per Zustellurkunde darüber informiert, dass er die Fahrzeuge innerhalb von 3 Tagen vom Grundstück zu entfernen habe, da kein Stellplatz im Mietvertrag vermietet wurde.


    Der Mieter hat darauf eingewandt, dass die Fahrzeuge seit Mietbeginn (15 Jahre) so geparkt werden, wie es mit dem ursprünglichem Vermieter vereinbart wurde und außerdem, die Angaben im Expose bindend sind. Der BGH hat vor wenigen Jahren entschieden, dass dies bei einem Kaufobjekt der Fall sei. Somit müsste das für ein Mietobjekt ebenso gelten. (Link: https://www.immobilien-kummel.de/aktuelles/angaben-im-immobilien-expose-sind-rechtlich-bindend/) und (Link: https://www.immoverkauf24.de/services/news/bgh-urteil-zu-angaben-im-expose/)


    Der Damalige Vermieter kann nicht befragt werden, da er in der Zwischenzeit verstorben ist. Der damalige Makler ist nicht auffindbar (verzogen?).


    Die Lehre daraus ist klar. Nächstes Mal sowas unbedingt in den Mietvertrag aufnehmen lassen.


    Es gibt einen Zeugen, das wäre der Sohn des Mieters, der ebenfalls bei Vertragsabschluss zugegen war und die Abmachung bezüglich des Stellplatzes gehört hat. Doch hat der Mieter kaum noch kontakt zu dem Sohn und weiß nicht, ob er als Zeuge bereitstehen würde. Außerdem sind 15 Jahre auch nicht sonderlich zuträglich, sich an Etwas gut erinnern zu können. Sollte der Mieter mit dem Sohn reden, ob er sich bezüglich der Abmachung erinnert und als Zeuge zur Verfügung stehen würde? Oder ist ein Sohn als Zeuge völlig wertlos, weil Verwandtschaftsverhältnis?


    Was sonst noch an Beweisen und Zeugen existiert ist folgendes:


    1. Die gesamte Nachbarschaft, die in den letzten 15 Jahren gesehen hat, dass kein einziges Mal ein Fahrzeug des Mieters auf der Straße stand, sondern immer auf dem Grundstück.


    2. Ein Gesprächsprotokoll über die Vereinbarung bezüglich des Parkens auf dem Grundstück, das besagt, dass der Mieter auf dem Grundstück parken darf, welches dem Vermieter vom Mieter per Einschreiben zugestellt wurde, mit der Bitte zu Widersprechen oder zu korrigieren, falls doch kein Stellplatz vermietet sein sollte. Das tat der Vermieter nicht. Das Gespräch mit dem Vermieter darüber war vor vier Jahren und direkt darauf verfasste der Mieter das Gesprächsprotokoll an den Vermieter, um das Gespräch für die Zukunft zu dokumentieren.


    3. Diverse Fotografien vom Grundstück zu verschiedenen Zeiten, also 2 Jahre nach Mietbeginn, 4 Jahre danach, 8 Jahre danach, sowie auch vor einem halben Jahr, die zeigen, dass auf jedem Foto das Fahrzeug des Mieters auf dem Grundstück auf dem Stellplatz steht.


    Meine Fragen wären:


    1. Sind die Angaben des Expose bezüglich des Stellplatzes für den Vermieter verbindlich? Siehe die oben genannten BGH Urteile.


    2. Hat der Mieter das Recht vor der eigenen Garage zu parken, wenn er sonst dabei Niemanden behindert, wenn der Vermieter das Tor der Garage nicht reparieren will, so dass es eine Gefahr darstellt unter dem geöffneten Tor zu parken, bzw. die Gefahr besteht, dass man das Tor gar nicht mehr aufbekommt?


    3. Welche Möglichkeiten hat der Mieter noch seien Anspruch zu belegen?


    Vermutlich versucht der Vermieter einen Vorwand zu konstruieren, um eine fristlose Kündigung zu begründen.


    Was sind Eure Meinungen zu der Sache?


    Grüße

    Michael

  • Anzeige
  • Ganz ehrlich? Ich würde hierzu einen Anwalt konsultieren.


    Mündliche Vereinbarungen sind so eine Sache. Kann ein Zeuge nach 15 Jahren tatsächlich noch einwandfrei beurteilen, dass vor so einer langer Zeit mündlich besprochen wurde?

    Die gesamte Nachbarschaft, die in den letzten 15 Jahren gesehen hat, dass kein einziges Mal ein Fahrzeug des Mieters auf der Straße stand, sondern immer auf dem Grundstück.

    Naja, das hat wenig zu sagen. Das Parken auf dem Grundstück kann ja auch stillschweigend geduldet worden sein.

    Ein Gesprächsprotokoll über die Vereinbarung bezüglich des Parkens auf dem Grundstück, das besagt, dass der Mieter auf dem Grundstück parken darf, welches dem Vermieter vom Mieter per Einschreiben zugestellt wurde, mit der Bitte zu Widersprechen oder zu korrigieren, falls doch kein Stellplatz vermietet sein sollte.

    Hier kommt es auf den konkreten Wortlaut an.

    Die Tatsache, dass der Mieter auf dem Grundstück parken darf, kann auch als Mitbenutzung der Außenanlagen angesehen werden.

    Eine solche Vereinbarung kann dann auch einseitig vom Vermieter widerrufen werden.


    Das Exposé von damals existiert nicht mehr?


    Hat der Mieter das Recht vor der eigenen Garage zu parken, wenn er sonst dabei Niemanden behindert

    Nein, weil sich der Vertrag eben auf die Garage bezieht und nicht die Fläche davor.

    Wenn das Tor defekt ist, dann würde ich den Vermieter mit Fristsetzung auffordern, das Tor zu reparieren. Kommt er dem nicht nach, gibt es Optionen, dein Recht durchzusetzen. Stichwort: Ersatzvornahme.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.