Mieterhöhung - Sonderkündigungsrecht auch bei Widerspruch

  • Angenommen, ein Mieter erhält ein Mieterhöhungsschreiben.


    1. Gilt das damit verbundene Sonderkündigungsrecht zugunsten des Mieters auch, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsschreiben fristgerecht widerspricht?


    2. Falls ja: In welchem Zeitrahmen müsste dem Vermieter die Kündigung dann vorgelegt werden?


    3. Sollte einem Mieterhöhungsschreiben, das keinen Formfehler auslässt, prinzipiell überhaupt der Form halber widersprochen werden? Oder kann/sollte es aus sonstigen Gründen, die der Fragesteller gerade vielleicht nicht auf dem Schirm hat, sogar völlig ignoriert werden?


    Hintergrund ist ein Mieterhöhungssschreiben, das sich an keine Regeln hält sowie ein gerade erst konkreter werdendes Vorhaben, auszuziehen.


    Vielen Dank!

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  • Sofern wir über eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Höhe gemäß §558 BGB sprechen, so ist im Gesetz keine Möglichkeit des Widerspruchs vorgesehen. Stattdessen muss man dem Mieterhöhungsverlangen durch Unterschrift zustimmen, wenn man es geprüft hat und es inhaltlich und von der Höhe her in Ordnung ist. Unterschreibt man nicht, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen.


    Ob man dem Vermieter mitteilt, dass man die Unterschrift nicht geben wird, oder ob man abwartet, bis der Vermieter vielleicht Klage einreicht, muss jeder für sich selbst entscheiden. Es ist ein Risiko, denn wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist, hätte man als Mieter die Gerichtskosten zu zahlen.


    Das Sonderkündigungsrecht wäre bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens wahrzunehmen. Allerdings ist das nur relevant, wenn ein Kündigungsverzicht vereinbart worden sein sollte. Denn andernfalls kann man jederzeit mit der 3-Monatsfrist kündigen.

  • Vielen Dank. Das ganze Mieterhöhungsschreiben wäre im oben angenommen Fall bereits darum nicht in Ordnung, weil die Frist nicht eingehalten worden ist, sprich, weil, nach Willen des Vermieters, die erhöhte Miete einen Monat zu früh gezahlt werden müsste.


    Im angenommenen Fall existiert für den Wohnort kein Mietspiegel. Ist der Vermieter denn verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen irgendetwas beizulegen, das die Mieterhöhung rechtfertigt? Ist sein Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete o. ä. bei Mieterhöhungsverlangen also zwingend erforderlich? Oder muss/sollte der Vermieter hier erst bei Widerspruch tätig werden?


    Ich hatte geglaubt, dass beim Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung keine 3-Monatsfrist gilt.

  • Das falsche Datum in einem Mieterhöhungsverlangen macht das Schreiben nicht unwirksam. Man schuldet die Erhöhung dann einfach erst ab dem korrekten Zeitpunkt.


    Eine ungenügende Begründung hingegen kann ein Mieterhöhungsverlangen durchaus unwirksam machen. Denn diese ist laut Gesetz vorgeschrieben. Wenn es keinen Mietspiegel gibt oder nur einen einfachen anstatt einen qualifizierten, dann müsste der Vermieter andere Möglichkeiten dazu nehmen, z.B. indem er drei Vergleichswohnungen angibt. Egal ob Mietspiegel oder Vergleichswonungen, dies ist beides nur die Begründung des MEV, aber kein Beweis für die ortsübliche Höhe. Ein Gericht würde im Streitfall einen Gutachter beauftragen.


    Die Frist für das Sonderkünigungsrecht beginnt wie gesagt erst zum Ende der Überlegungsfrist. Das überliest man allzu gern im Gesetzestext.

  • Sagen wir es mal so: Aber sowas von unwirksam! Wenn der Mieter ein (unwirksames) Mieterhöhungsschreiben am, sagen wir, 1. Juni, erhalten hat, genügt es also, wenn er bis 31. August (Eingang) widerspricht - sofern er dies überhaupt möchte, weil es bei einem unwirksamen Mieterhöhungsschreiben ja gar keines Widerspruchs bedarf?


    Etwas ot vielleicht: Will der Vermieter ein langjähriges (weit über zehn Jahre) Mietverhältnis kündigen und der Mieter stimmt zu - ist es richtig, dass der Mieter dann ein Jahr Zeit hat, die Wohnung zu räumen und sich ansonsten an keine Fristen halten muss, insbesondere was Mietzahlungen ab dem Folgemonat der Räumung/Schlüsselübergabe anbelangt?

  • Ich interpretiere deinen zweiten Absatz jetzt mal so, dass du keine Kündigung meinst, sondern einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag, richtig? - Dieser wäre dann so zu erfüllen, wie er vereinbart ist. Also wenn man vereinbart, dass der Vertrag in einem Monat enden soll, dann ist das so, und man muss als Mieter bis dahin ausziehen.

  • Meinte das eher so: Vermieter kündigt aus eigenen Stücken - Mieter fügt sich und gibt dem Vermieter zu verstehen, dass er die Kündigung akzeptiert. Ich erinnere ich mich an "ein Jahr Kündigungsfrist". Aber nicht daran, ob der Mieter sich darüberhinaus seinerseits an eine 3-Monatsfrist zu halten hat. Nach meinem Verständnis kann er zu einem beliebigen Zeitraum innerhalb des Jahreszeitraums einfach ausziehen und ist dann - bei erfolgter Schlüsselübergabe, etc., pp., mit Beginn des Folgemonats nach Auszug sozusagen frei.


    Edit: Aber danke auch für den Hinweis auf die alternative Möglichkeit eines Aufhebungsvertrags.

  • Die Kündigungsfrist beträgt für den Vermieter 9 Monate, wenn das Mietverhältnis schon mindestens 8 Jahre läuft. Als Mieter kann man schon vor Ablauf der 9 Monate ausziehen, die Miete hat man aber trotzdem die volle Zeit zahlen. Davon abgesehen braucht eine Vermieter einen guten Grund zur Kündigung, das geht nicht einfach so.

  • Dann ist der Mieter - bei frühem Auszug nach Kündigung durch Vermieter, meinetwegen aufgrund berechtigten Eigenbedarfs, ja ggf. im Nachteil und wird für seine Beständigkeit bestraft. Muss plötzlich noch neun Monate lang Miete zahlen, auch wenn er sofort eine neue Wohnung gefunden hat und umzieht. Demgegenüber steht die 3-Monatsfrist, wenn er selber kündigt.


    Kann doch eigentlich nicht sein.

  • Falls der Mieter während der 9 Monate selber kündigt, dann gelten für ihn natürlich seine 3 Monate. Das steht ihm frei, wenn er schneller etwas gefunden hat.


    Bei einer Eigenbearfskündigung ist der Vermieter aber oftmals froh, wenn er nicht die 9 Monate warten muss und die Wohnung früher nutzen kann. Deshalb bietet sich dann ein Aufhebungsvertrag an, bei dem wie gesagt auch weniger als die 3 Monate möglich sind. Das muss man dann je nach den Umständen absprechen.

  • Bin mir sicher, ich habe schon es schon mal gefunden oder eine entsprechende Antwort erhalten, aber jetzt finde ich es nicht mehr - auch nicht, wenn ich im Ratgeber das Thema Mieterhöhung durchforste:


    Wie lang ist die Widerspruchsfrist bei einem Mieterhöhungsschreiben? Ich bin der Ansicht: Wenn der Mieter das Schreiben beispielsweise im Juni erhalten hat (egal an welchem Tag im Juni), geht die Widerspruchsfrist bis zum 31. August desselben Jahres. Richtig? Danke.


    Beitrag in vorhandenes Thema geschoben

  • Wie lang ist die Widerspruchsfrist bei einem Mieterhöhungsschreiben?

    Es gibt keinen Widerspruch, das hatte man dir auch bereits erklärt. Lies dir den § 558b BGB durch, bis dahin muss man der Zustimmung erteilen, danach kann Klage erhoben werden. Es reicht also einfach aus die Zustimmung nicht zu erteilen.


    Die Frist zur Zustimmung ist auch geregelt. Wenn man im Juni was erhalten hat, dann geht die Frist bis Ende August, daher kann die Frist also zwischen 2-3 Monaten sein.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • In Fortsetzung er oben gegebenen Informationen bezieht sich die Frage sicherlich auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen, also ob man diesem widersprechen muss.


    Auch in diesem Fall muss man nicht widersprechen. Man kann dem Vermieter mitteilen, dass man die Unterschrift nicht gibt zur Erhöhung, man muss es aber nicht, man kann auch einfach schweigen. Der Vermieter kann sich dann selber überlegen, ob er das Risiko einer Klage auf Zustimmung eingeht. Als Mieter hingegen sollte man sich vorab sicher sein, ob die Mieterhöhung unwirksam ist oder nicht, da man bei einer Niederlage vor Gericht die Kosten zu tragen hat.

  • Vielen Dank! In meinem Beispiel geht es in der Tat um ein unwirksames, lapidar formuliertes, Mieterhöhungsverlangen (Kaltmiete). Dort wird, allgemein gehalten und ohne dies zu belegen, lediglich auf "gestiegene Kosten" aufmerksam gemacht, weswegen man die Miete [Anm.: und das auch noch einen Monat zu früh!] um 10 % erhöhen müsse. Ah, ja.


    Edit: [...]


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