Haus soll verkauft werden - gehen Mietminderung und Mängel an neuen Eigentümer über

  • Hallo

    vorgestern wurde uns per SMS mitgeteilt, dass wir dem Hauseigentümer einen Besichtigungstermin mitteilen müssen, zu dem er mit einem Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen kann. Er wird das ganze Haus verkaufen.

    Wir haben eine Mietwohnung mit Erstbezug 2018, hatten massive Lärmmängel wegen komplett fehlender Entkopplung unserer Aufstockung/Neubauetage. Es gibt zahlreiche Mängel, die u.a. die Gesundheit gefährden können, wie die Pfuschtreppe (ich hatte im Frühjahr einen Unfall mit Beinbruch), schiefe Gehwegplatten, mangelhafte/fehlende Weg- und Treppenbeleuchtung, optische Schäden durch Wasser (dank Pfusch) und überall Rissbildung, für die sich der Vermieter trotz endloser ausführlich beschriebener Mängelbeschreibungen nicht zuständig sieht.

    Er versucht sich aus der Verantwortung zu stehlen, die massiven Kosten, die eine Instandsetzung der Treppe (laut Gutachter mind. 10-15.000Euro), zu umgehen und auch das Problem "Rumpelbude" wegen direkter Ankopplung unserer Neubauetage zu den Holzböden im EG. Er wurde mehrfach darauf hingewiesen, dass wir uns an das Bauamt wenden würden bzw. er Mietinteressenten im EG oder bei unserer Wohnung auf die _massiven_ nicht zumutbaren Rumpelmängel hinweisen müsste, ansonsten Schadenersatzansprüche auf ihn zukommen würden und wir uns Zustände wie die 2 1/2 Jahre zuvor nicht mehr mitmachen würden.

    Jetzt versucht er das Haus jemanden anzudrehen, der keine Ahnung von dem baulichen Mängeln hat, wie jemand aus seinem persönlichen Umfeld berichtet hatte.

    Seit Monaten wurde hier nichts mehr gemacht, auch die Aufforderung seiner Haftpflichtversicherung den Pfusch an der Treppe nach geltenden Bauvorschriften zu beheben wurden kommentarlos ignoriert. Er sitzt es aus, bekommt von mir noch eine Schmerzendgeldklage und von der Versicherung eine massive Regressforderung aufgebrummt.

    Frage bei Eigentümerwechsel nach Verkauf des Hauses:

    - gehen Mängel, die wir seit Jahren immer wieder bemängelt hatten automatisch auf den neuen Eigentümer über oder müssen wir diesem alle Mängel erneut mitteilen, auflisten, dokumentieren?

    - laufen bisher gesetzte Fristen zur Mängelbeseitigung weiter?

    - wir werden die Tage eine massive Mietminderung aufgrund diverser gefährdender Mängel begründen,, geht eine Mietminderung auf den neuen Eigentümer über, falls diese Mängel nicht vorher beseitigt werden?

    - wir gehen davon aus, dass wir eine Eigenbedarfskündigung bekommen werden. Ist der neue Eigentümer im Zeitraum einer gesetzten Kündigungsfrist bis zum letzten Tag verpflichtet Mängel (egal welche) "fachgerecht" zu beseitigen bzw. könnten wir die Mietminderung in dem Zeitraum erweitern?

    - darf ich zu Mängeln Stellung nehmen, falls der Kaufinteressent Fragen stellt oder kann mir der Vermieter einen Strick daraus drehen, wenn ich bekannte Probleme eingehe, auf die ich gezielt angesprochen werde? Oder anders gefragt, darf ich Andeutungen machen, dass auf ihn als neuen Eigentümer eine massive Mängelbeseitigung, Mietminderung und u.U. das Bauamt auf ihn zukommen wird? Hatte nicht vor, hierzu irgendwas zu sagen, man kann aber nie wissen....


    - hat ein neuer Eigentümer nach dem Kauf eines Hauses mit zwei Wohneinheiten auf zwei Etagen das Recht, die (unsere) bewohnten Wohnungen für Eigenbedarf zu beanspruchen und den Vertrag zu kündigen, obwohl eine (in diesem Fall größere) Wohnung im EG seit Januar leer steht?

    Die Wohnungen sind nicht ganz gleichwertig. Unsere neu erstellte Wohnung hat eine 45qm große Dachterrasse, die untere in Wohnraum umgebaute ehemaligen Büroräume, sieht optisch jedoch vergleichbar aus, ist allerdings viel dunkler.

  • So. Bei der Besichtigung der Kaufinteressenten wurden keinerlei Angaben dazu gemacht, dass die Außentreppe laut Gutachter gefährdende Mängel hat, obwohl dem derzeitigen Eigentümer nach meinem Unfall entsprechende Mängelbeschreibungen seitens Versicherungsgutachter bekannt sind.

    Ebenso wurde verschwiegen, dass es extreme Körperschallübertragung von vom EG nach oben gibt, was laut Gutachter in einem 2017 erstellen "Anbau/Aufbau" nicht vorkommen kann/darf, obwohl seit Bezug ständig bemängelt.

    Bei einem Immobilienverkauf haftet der Verkäufer im Sinne der Gewährleistung für Mängel. Rechtsgrundlage ist § 433 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

    Bedeutet, dem Kaufinteressenten werden zahlreiche gravierende Mängel, die auch zur Gefährdung von Bewohnern führen können, durch den Eigentümer absichtlich verschwiegen. Auch, dass wird zum kommenden Monat eine sehr deutliche Mietminderung angekündigt und begründet haben.

    Laut einem Bekannten des Kaufinteressenten gibt es laut Eigentümer keine nennenswerte Mängel und Probleme am Gebäude, wie ihm Bekannt sind.

    Deshalb stellt sich für uns noch mehr die Frage für bestehende Mängel., die dem Eigentümer mitgeteilt wurden und Fristen zur Beseitigung laufen.
    Wir dürfen uns dem Kaufinteressenten derzeit nicht zu Problemen äußern, müssten ihn dann nach dem Kauf (notariell Abgeschlossen) gegenüber dem neuen Besitzer äußern und ihn über die vielen Mängel aufklären?

    **EDIT**
    Gerade einen ausführlichen Text zum Thema gefunden, dass _alle_ Mängel auf den neuen Eigentümer übergehen, auch Mietminderung und Fristen weiterhin gelten, man den neuen Eigentümer nur darüber informieren muss. Sehr gut...