Mieterhöhung nach Instandhaltung - Modernisierung

  • Hallo Ihr Lieben,

    meine Schwester und ich haben eine vermietete Wohnung vor 3 Jahren erworben. Die Mieter wohnen seit 7 Jahren in der Wohnung (seit Einzug vor 7 Jahren ist die Wohnungsmiete und Garagenmiete unverändert). Vertraglich wurde keine Indexmiete oder Staffelmiete zwischen den vorherigen Eigentümer mit den Mietern vereinbart. Wir haben den Mietvertrag so auch übernommen.


    In 2021 hatten wir von den Mietern den Hinweis auf Mangel am Laminat erhalten, da sich leichte Spaltmaßen an zwei Stellen gebildet hatten und diese baten uns das Laminat Instand zusetzen.

    Meine Schwester und ich haben es uns angesehen und festgestellt dass unter dem Laminat ein Teppichboden verlegt war, wir haben uns entschieden (und natürlich mit den Mietern so besprochen) den Teppichboden entfernen zu lassen und lediglich ein neues (bessere Qualität) Laminat zu verlegen. Das hat uns 4.000€ gekostet.


    Wir würden euch mal fragen ob wir den Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung richtig verstanden haben:

    Da wir nicht die gleiche Qualität an Laminat ausgewählt haben (sondern eine bessere) und es nicht bei den unterliegenden Teppichboden belassen haben und diese entfernt, haben wir keine Instandhaltung betrieben (die gleichen Sachen mit derselben ersetzt), vielmehr haben wir hier nach § 555 BGB Modernisierung betrieben, richtig? Wenn es eine Modernisierung ist, dürfen wir die Kaltmiete für die Wohnung nach 559 (1) BGB bis zu 8% unserer betriebenen Aufwendungen (hier: 8% von 4.000€) erhöhen? Wir dürften also die Kaltmiete um € 320 im Folgejahr erhöhen, richtig?

    Über eure Hilfe, wären wir sehr dankbar.

    LG

  • Anzeige
  • Ich halte das für eine klassische Instandhaltungsmaßnahme, auch wenn diese nun korrekt ausgeführt wurde (alte Bodenbeläge entfernt). Eine Ausnahme wäre zu sehen, wenn die Trittschalldämmung nachweislich verbessert wurde o.ä. Dass der Teppich entfernt wurde, kann auch genau das Gegenteil davon bewirken. Eine Modernisierung könnte es auch sein, wenn ein hochwertiger Boden verlegt worden wäre wie Parkett, Massivholz, Natursteinböden o.ä.


    Wenn man mal annehmen würde, es wäre eine Modernisierung, müsstest du noch den Instandhaltungsanteil abziehen.

  • Hallo,


    danke für deine Antwort und den verständlichen Ausführungen.

    Die Miete der Wohnung ist seit 7 Jahren nicht erhöht worden, also seit dem die Mieter darin wohnen.

    Ein Blick in den Mietenspiegel 2019 zeigt, dass wir in der Spanne des min und max Wertes liegen. Jedoch sehen wir im Internet dass vergleichbare Wohnungen die neu vermietet werden, zu ganz anderen Preisen vermietet werden.
    Sollten wir lieber auf den Mietenspiegel 2021 warten und uns an diese lehnen was die Mieterhöhung angeht? Oder würdest du einen anderen Weg empfehlen?

  • Das kann ich nicht einschätzen. Dass die Preise auf Immobilienportalen deutlich höher sind als die Mietspiegel, ist üblich. Bei uns ist es aber so, dass nur die sehr teuren/überteuerten Wohnungen überhaupt dort landen. Der Rest geht nie online und über Kontakte oder simple Zettel im Fenster, sodass der reale Anstieg der Mieten bei Neuvermietung tatsächlich gar nicht so groß ist, wie es scheint.

  • Man sollte grundsätzlich einen Weg wählen, der mit den Vorschriften in den Gesetzen einhergeht. Alles andere würde im Streitfall von einem Richter nicht anerkannt und man hätte außer Kosten zu verursachen nichts erreicht. Und im Sinne der Gesetze muss man bei der Begründung einer Mieterhöhung durch Vergleichswohnungen immer auf bestehende, bereits laufende Mietverhältnisse verweisen. Die Angebote in Immobilienportalen sind nicht geeignet und nicht zulässig dafür. Wenn die Einstufung der Wohnung laut Mietspiegel keine höhere Miete rechtfertigt, dann dürfte es wahrscheinlich schwierig werden, eine Mieterhöhung durchzusetzen.

  • Und im Sinne der Gesetze muss man bei der Begründung einer Mieterhöhung durch Vergleichswohnungen immer auf bestehende, bereits laufende Mietverhältnisse verweisen.

    Erstmal, danke für eure Antworten. Zu deinem Satz bzw. den Teil "bereits laufende Mietverhältnisse" haben wir noch die Rückfrage , meinst du damit die weiteren Mietverhältnisse die wir mit weiteren Mietern haben? Wir haben ja nur diese eine Wohnung....

    LG

  • Es sind andere Wohnungen gemeint, die in Größe und Ausstattung annähernd vergleichbar sein müssen. Wie du solche anderen Wohnungen findest, ist dir überlassen. Falls du beispielsweise andere Vermieter in der Stadt kennst, kannst du sie fragen, ob sie dir aus ihrem Bestand Wohnungen nennen.