Hundehaltung in Mietwohnung

Hallo Zusammen,

ich habe bereits etliche Beiträge – auch hier im Forum – zum Thema Hundehaltung in Mietwohnungen gelesen. Leider war alles, was ich bisher fand, entweder zu spezifisch (bspw. wg. therapeutischen Gründen) oder zu abwegig (Tierhaltung mit "3 Dobermännern auf 45qm"), um meine Frage zu beantworten. Deshalb wäre es toll, wenn mir jemand im Forum meine konkrete Frage/Fall beantworten könnte (ich denke, dass dies auch anderen Nutzer:innen helfen kann):

Die Ausgangslage: Ich wohne seit nun knapp 2 Jahren gemeinsam mit meiner Freundin in einer Stadtwohnung mit ca. 85qm und gehobener Ausstattung (u.a. Parkettboden). Nun möchten wir uns einen Hund anschaffen, welchen wir gemäß unseres Mietvertrages "nur nach vorheriger Genehmigung durch den Vermieter" in unserer Wohnung halten dürfen. Ein wohl klassischer Fall. Der von uns ins Auge gefasste Hund ist ein junger Mischlingshund, wird in etwa Kniehoch und ist weder ein sog. „Listenhund“, noch charakterlich für die Haltung in der Stadt ungeeignet (kein ausgeprägter Jagd oder Territorialinstinkt). Unsere aktuelle Lebenssituation sowie die Wohnverhältnisse wurde eingängig von der ihn aktuell beherbergenden Organisation geprüft und für die Haltung als tauglich eingestuft. Weiterhin haben wir uns im Vorfeld mündliche Genehmigungen aller anderen Parteien im Haus eingeholt – niemand hat damit ein Problem. Zudem haben wir eine zusätzliche Kaution sowie eine vertraglich fixierte Kostenübernahme aller Schäden durch den Hund angeboten (zzgl. zu eh vorhandenen Hundehaftpflicht).

Unser Problem: Unsere Anfrage beim Vermieter wurde von dessen Hausverwaltung mit den Worten "der Vermieter wünscht keine Hunde in seinem Haus" abgetan. Wir haben uns erkundigt und div. Urteile gefunden, die eine solch generelle Ablehnung einer Hundehaltung verbieten. Jedoch hieß es dort auch, dass, sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, aufgrund des Streitwertes meist nur Amtsgerichte mit der Thematik betraut werden und deren Rechtssprechung, abhängig von richterlichen Auslegung, keine wirklich genaue Prognose zulassen. Nach der pauschalen Absage unseres Vermieters haben wir höflich aber bestimmt nachgefragt, in der Hoffnung, einen konkreten Grund seiner Entscheidung zu erfahren. Auf diese warten wir aktuell. Meinem laienhaften Rechtsverständnis nach, muss der Vermieter einen triftigen Grund für seine Entscheidung darlegen, da er ja im Mietvertrag eine Tierhaltung von seiner Genehmigung abhängig macht und nicht grundsätzlich ausschlägt. Die Frage ist demnach, welche Eigenschaften ein Hund haben muss, damit er ihn bewilligt, richtig?

Meine Frage(n) an Euch:

1. Kann der Vermieter mit der genannten Klausel im MV sich nun "blöd" stellen und irgend einen Grund nennen, welchen ich entweder akzeptieren oder aber vor Gericht anfechten muss?

2. Gibt es Präzedenzfälle welche eine Rechtssprechung mit ähnlichem Fall (Mietwohnung + kniehoher "Standard-Hund") absehen lassen?

3. Sehe ich es richtig, dass ich bis zum Zeitpunkt eines rechtskräftigen Urteils keinen Hund anschaffen darf & der Vermieter somit auf Zeit spielen kann?

Danke schon einmal im Voraus!

Kurzer Nachtrag:

Ich habe in diesem Artikel hier im Forum bereits eine Antwort von darkshadow gelesen, welche drei Optionen aufzeigt, mit diesem Thema umzugehen (Grundlage ist die vielzitierte Entscheidung des BGH zur Einzelabwägung). Nur um hier nicht missverstanden zu werden: Meine Frage zielt darauf, wie kreativ der Vermieter mit der Möglichkeit von "Scheinargumenten" einen gerichtlichen Verlauf provozieren kann, um etwa abzuschrecken?

In einem anderen Artikel (URL finde ich gerade nicht mehr) wurde – wie ich finde gut zusammen gefasst – dass die Hauptgründe von Vermietern meist

1. Angst um Beschädigung des Eigentums (bspw. Mietnomaden)
2. Sorge um Vermietbarkeit des Objektes (bspw. Hausfrieden)
3. Furcht vor Verwaltungsaufwand (Motto: "Will einer, wollen alle")

sind. Alle drei Argumente kann ich theoretisch entkräften: 1. sind wir dazu bereit eine umfängliche Kostenübernahme, jeglicher hypotetischer Schäden über § 833 BGB hinaus auch vertraglich zu fixieren (sogar durch Kaution/Vorleistung). 2. haben wir von allen Mietparteien die "Erlaubnis" eingeholt und 3. schon früher einmal ein Hund hier im Haus gewohnt hat und anschließend auch nicht Sodom und Gomorrha ausgebrochen ist.

Unterm Strich kann ich mir jedoch vorstellen, dass der VM dann einfach sagt, dass ihm meine Entkräftung nicht reicht (ist ja nunmal sein gutes Recht), worauf hin mir dann nur die Klage bliebe, richtig? Oder gäbe es in diesem Fall auch eine Möglichkeit den Spieß umzudrehen, den Argumenten des VM zu widersprechen und es auf eine Klage seinerseits anzulegen? Könnte ich in diesem Fall fristlos gekündigt werden, oder muss hier dann auch die Thematik vor Gericht geklärt werden – mit dem Unterschied, dass ich meinen Willen mit dem Hund bis dahin durchsetzen konnte?

Danke Fruggel für deine schnelle Antwort.

Zitat von Fruggel

Du hast im Endeffekt nur die Möglichkeit, auf Zustimmung zu klagen, wenn du keine Kündigung riskieren willst.

Ist die Option denkbar, dass wenn er bspw. sich auf ein einfaches "Nein" ohne Konkretisierung versteift, den Hund einfach anzuschaffen mit der Annahme, dass man selbst im Recht ist (da nicht begründeter Widerspruch) und eine etwaige Klage des VM somit höchstwahrscheinlich gewinnen würde? Oder ist das ein Denkfehler, weil man vorher schon auf die Straße gesetzt würde?

Zitat von Fruggel

Das geht nicht. Die Gründe müssen konkret und sachbezogen sein.

Was bedeutet es, wenn er bspw. ein Argument brächte, dass ich umgehend entkräften könnte – eben z.B. die Angst vor Sachbeschädigung bei gleichzeitigem Angebot einer vertraglichen Zusicherung unsererseits, für alle Schäden aufzukommen. Am Ende müsste doch auch hier ein Gericht entscheiden, ob und wie welche Seite "Recht" bekommt. Man argumentiert schließlich immer mit Wahrscheinlichkeiten vor Gericht – verstehe ich das richtig?

Zitat von Fruggel

Das betrifft nur den Fall, wenn ein Vermieter sachbezogene Gründe vorgebracht hat und dann kann man sich streiten, wessen Interesse höher wiegt. Aber bei einer pauschalen Absage ohne Begründung ist es in er Rechtsprechung in klarer Fall.

Auch hier eine ähnliche Frage: Wer entscheidet in einer außergerichtlichen Auseinandersetzung darüber, welche Argumente in erster Linie überhaupt "sachbezogen" sind und in zweiter Linie, wessen Interesse höher wiegt? Ist dies dann die Aufgabe der Anwälte, hier eine Chancen-/Risikoabwägung zu geben?

Zitat von Fruggel

Kontaktiere den Vermieter doch mal direkt und frage ihn, sofern die Möglichkeit besteht. Wenn du sagst, dass du gern eine einvernehmliche Lösung anstreben möchtest ohne einen Richter zu bemühen, wird er vielleicht gesprächsbereit sein.

Das ist in jedem Fall mein Plan – auch und nicht zuletzt, da uns ja auch ein für die nächsten Jahre unseres Aufenthaltes in dieser Wohnung, ein gutes Mietverhältnis wichtig ist. Mein Thread hier dient rein dazu, Rechte unsererseits wahrzunehmen und Argumente vorzudenken, um im besten Fall eine einvernehmliche Lösung zu erreichen. Hierzu schon einmal danke für deinen Beitrag!

Zitat von Fruggel

Nochmal kurz zum Thema der Sorge des Vermieters vor Problemen. Diese relativieren sich etwas, denn wenn es angenommen später tatsächlich zu nennswerten Problemen mit dem Hund kommen sollte, dann kann der Vermieter auch die Genehmigung zurück ziehen. Das ist vielleicht ein besseres Argument als die Zusage der Begleichung von Schäden.

Guter Punkt – das kumuliert mit den anderen Argumenten könnte klappen. Darin liegt zumindest meine Hoffnung

Zitat von Fruggel

Wie in der vorherigen Antwort schon gesagt gibt es nichts zu entkräften bei der reinen Angst vor Beschädigungen, das gilt nicht als sachbezogen. Ein Vermieter muss schon genauer begründen, warum er meint, dass es ganz konkret mit deinem ausgewählten Hund im Speziellen zu Problemen kommen wird.

Das ist denke ich der letzte Punkt, der für mich unklar ist: Du sagst, dass der VM bei einem Verbot genau und sachbezogen begründen muss. Verstehe ich soweit und fordere ich aktuell. Gleiches gilt natürlich auch für uns als Mieter. Nun fällt mir jedoch leider kein Argument seitens des Vermieters ein, welches nicht durch meine Bekräftigung für alle Schäden aufzukommen und die Zustimmung aller anderen Mietparteien entkräftet werden könnte. Was genau kann er sagen, dass einen kniehohen Nicht-Listenhund im Vorfeld (ohne konkrete Vorkommnisse) untersagen könnte? Gibt es hierzu vielleicht schon Urteile, welche ich in meiner Argumentation aufnehmen könnte? Bisher fand ich leider nur Extremfälle, die entweder einen Hund aufgrund einer Behinderung (bspw. Blindenhund) zuließen oder ein Verbot aussprachen, da gleich mehrere Hunde in einer kleinen Wohnung gehalten werden wollten. Beides aus meiner Sicht klare und nachvollziehbare Entscheidungen. Für unseren "Normal"-Fall (normal große Wohnung +1 Hund) fand ich bisher kein klares Urteil.

Angenommen er fände keine sachbezogenen Argumente, ist jedoch dennoch nicht gewillt, mir eine schriftliche Erlaubnis einzuräumen, da er einfach keinen Hund möchte. In diesem Fall müsste ich klagen und könnte den Hund erst nach Erfolg der Klage anschaffen – was hinsichtlich der Dauer eines solchen Verfahrens (ich schätze mal >1 Jahr) in gewisser Hinsicht eine erfolgreiche Strategie von VMs sein könnte, wenn sie um jeden Preis einen Hund verhindern wollen: Stur stellen und hoffen, dass der zeitliche Mehraufwand den Mieter abschreckt. Insbesondere, wenn er – wie in unserem Fall – bereits einen konkreten Hund im Kopf hat. Richtig? Wenn ja, ist es dieser "Trick" der mir Sorgen bereitet.

In jedem Fall schon einmal 1000 Dank für deine Antworten, Fruggel

Hallo zusammen,

unser Vermieter hat sich nach kurzem Hin & Her der Argumente (so soll es ja auch sein), der Hundehaltung gegenüber einsichtig gezeigt . Allerdings unter der Bedingung einer zusätzlichen Kaution sowie einer vertraglichen Fixierung, dass alle Schäden durch den Hund von uns übernommen werden. Soweit so gut. Einen Absatz im Vertrag verstehen wir allerdings nicht so ganz. Dort heißt es:

Zitat

»Den Widerruf der Genehmigung behalten wir uns vor. Dies gilt insbesondere dann, wenn die übrigen Bewohner des Hauses durch die Tierhaltung belästigt werden, oder wenn von dem Tier Beschädigungen, Störungen oder Gefahren ausgehen oder zu befürchten sind. Für den Widerruf ist keine Begründung erforderlich.«

Das mit der Belästigung ist klar und wissen wir auch – insbesondere dann, wenn wir hiergegen nichts unternehmen (bspw. Hundeschule etc.) Doch gerade der letzte Satz macht uns stutzig. Hierzu unsere Frage: Ist dies rechtens, oder stehen uns im Falle des unbegründeten Widerrufs, dann Rechte zu? Uns geht es eher darum, die Willkür in dieser Formulierung seitens unseres Vermieters auszuschließen.

Vielen Dank schon einmal!