Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen

  • Guten Tag,


    ich habe eine Frage zu einer mietrechtlichen Angelegenheit und hoffe, dass mir jemand Klarheit verschaffen kann.


    Eine neue Vermieterin fordert von der Hausgemeinschaft die Erledigung von "klassischen Tätigkeiten", zu denen sie Unkrautentfernung im Hof und grobe Vorgartenpflege zählt.

    Andernfalls würde sie es von einem Gärtner erledigen lassen und auf die Nebenkosten umlegen.


    Laut Mietvertrag besteht zwar keine Verpflichtung zur Erledigung, es sind jedoch sämtliche umlegbare Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung aufgeführt, u.a. Gartenpflege.


    Wenn ich den folgenden Artikel richtig verstehe ist eine sogenannte „Öffnungsklausel“/ „Ergänzungsklausel“ jedoch erforderlich, selbst wenn die umlagefähigen Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt sind.

    ...Als neu gelten dabei alle Nebenkosten, die nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entstanden sind. Dazu zählen auch solche Nebenkosten, die zwar als Positionen im § 2 BetrKV als zulässige Nebenkosten bezeichnet sind, aber zur Zeit des Vertragsschluß (noch) nicht auf den Mieter abgewälzt wurden, beziehungsweise noch nicht angefallen sind.


    Das heißt, man kann sich bei neu hinzukommenden Nebenkosten nicht darauf berufen, dass diese bereits durch § 2 BetrKV in den Mietvertrag mit aufgenommen wären, wenn die Kostenposition tatsächlich erst später entsteht...


    Da es beim Mietvertragsabschluß also noch keinen Gärtner gab und der Mietvertrag auch keine solche „Öffnungsklausel“/ „Ergänzungsklausel“ beinhaltet würde mich demnach interessieren, ob die neue Vermieterin überhaupt berechtigt wäre die Gärtnerkosten umzulegen.


    Ich bedanke mich im Voraus.


    Gruß

    Stephan1


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  • Das hast du so richtig verstanden. Für neu entstehende, also bisher nicht angefallene Nebenkosten wäre eine Öffnungsklausel erforderlich.

  • Moin,


    ich vergaß zu erwähnen, dass ich diesbezüglich eine Rechtsberatung beim Mieterbund hatte. Trotz meines Bezuges auf den erwähnten Artikel, sowie den Hinweis auf die fehlende Öffnungsklausel ist man dort der Auffassung, dass die neue Vermieterin berechtigt wäre die Gärtnerkosten umzulegen. Das habe ich vom Mieterbund schriftlich.


    Zitat

    "Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet auf die Nebenkosten Vorauszahlungen zu leisten, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden. Dieses trifft bei Ihnen bei der Umlage für die Kosten der Gartenpflege zu. Hier besteht eine Vereinbarung laut § 4 Absatz 3 Nummer j des Mietvertrages. Die Umlagemöglichkeit gilt auch dann, wenn diese Betriebskostenart in der Vergangenheit nicht abgerechnet wurde.

    Wir gehen daher davon aus, dass Ihnen die neue Vermieterin die Unkrautentfernung über die Nebenkosten in Rechnung stellen kann, wenn sie hierfür einen Gärtner beauftragt."

    Ich füge diesen § 4 Absatz 3, den der Mieterbund als Vereinbarung versteht, und dessen Umlagemöglichkeit auch dann gilt, wenn diese Betriebskostenart in der Vergangenheit nicht abgerechnet wurde, als Dateianhang hinzu.


    Wie sicher kann ich mir denn nun aufgrund eurer persönlichen Erfahrungen sein, dass es für die Umlage tatsächlich eine Öffnungsklausel bräuchte?


    Gruß

    Stephan1

  • Offenbar handelt es sich um einen öffentlich geförderten Wohnraum. Bei diesem darf der Vermieter jederzeit zusätzliche anfallende Kosten umlegen. Das ergibt sich aus §10 Abs. 1 WoBindG.


    Für detailliertere Fragen solltet du dich an einen Rechtsanwalt wenden. Denn nur dieser darf deinen Vertrag und genauen Sachverhalt prüfen. Wir können hier nur allgemeingültige Informationen geben.

  • Um öffentlich geförderten Wohnraum handelt es sich nicht.

    Der Mieterbund bezog sich mit seiner Erklärung auch nicht auf §10 Abs. 1 WoBindG, sondern einzig und allein auf das was im Anhang zu sehen ist.


    Für mein Verständnis widerspricht sich die Information vom Mieterbund mit der aus dem Internetartikel.


    Es ist mir bewusst, dass ihr nur allgemeingültige Informationen geben könnt, aber manchmal können ja auch persönliche Erfahrungen sehr nützlich sein. Ich bin ja bestimmt nicht der erste mit so einem Fall ^^


    So kompliziert, dass man einen Anwalt benötigt, hätte ich das Thema jetzt ehrlich gesagt gar nicht eingeschätzt, aber ist ja schonmal gut zu wissen, dass auch du meinst eine Öffnungsklausel wäre Voraussetzung. Danke dafür.

  • aber manchmal können ja auch persönliche Erfahrungen sehr nützlich sein

    ... aber auch wirklich nur manchmal. In juristischen Dingen kann es oftmals auf allzu kleine Details des Sachverhalts ankommen, welche man zunächst als unwichtig erachtet, die aber eine ganz andere Bewertung ergeben.


    Ich habe mir anlässlich deiner Antwort nochmal genauer angeschaut, aus welchem rechtlichen Hintergrund der oben genannte Beitrag entstanden ist. Dies geschah aufgrund des Leitsatzes im folgenden Urteil.

    Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

    Diese Formulierung ist missverständlich, wie die Richterin des BGH, Dr. Karin Milger, in einer Veröffentlichung erklärte (Milger, NZM 2008, 1 [5]). Der BGH wollte damit nur sagen, dass mit einer Öffnungsklausel neue Nebenkosten "erst recht" umgelegt werden können. Das bedeutet aber nicht, dass sie nicht trotzdem umgelegt werden könnten wenn vereinbart.


    Ein anderes Urteil macht es klarer:

    Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart. Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens vom 23. August 1991 auf die Mieter umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, so daß insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Beklagten doch vor Augen gehalten, daß sie grundsätzlich verpflichtet waren, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Klägerin sich nunmehr entschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen, haben die Beklagten dessen Kosten anteilig zu tragen.


    Die Information, die du gefunden hast, ist also falsch. Nebenkosten, die bisher nicht angefallen sind, aber vertraglich vereinbart wurden, können umgelegt werden.

  • Nebenkosten, die bisher nicht angefallen sind, aber vertraglich vereinbart wurden, können umgelegt werden.

    Ich klinke mich einmal ein, wenn ich darf?


    Nebenkostenart „17 Sonstige Nebenkosten“, müssen diese Nebenkosten im Mietvertrag einzeln aufgeführt sein?

    Um Unklarheiten bzw. Missverständnisse vorzubeugen der Hinweis, meine Antworten und Aussagen stellen keinen Anspruch auf Korrektheit und Vollständigkeit dar und kann auch keine Rechtsberatung ersetzen. Eine Rechtsberatung kann nur von einem Anwalt (Juristische Person) durchgeführt werden.

  • Im Allgemeinen ja. Aber auch hier kann es Ausnahmen geben, beispielsweise wenn Nebenkosten aufgrund einer Modernisierung entstanden sind.


    Wenn du es genauer wissen möchtest, dann erstelle bitte ein eigenes Thema und gib mehr Details dazu. Es wird sonst unübersichtlich, wenn wir im fremden Thema darüber diskutieren.