Nebenkostenvorauszahlungen nicht voll angerechnet

  • Hallo, Mietrecht community,


    Mein Thema : Nebenkostenvorauszahlungen

    Nebenkostenabrechnung


    In meiner aktuellen NK Abrechnung 2020 wurden nur 75% der von mir termingerecht getätigten Vorauszahlungen aufgelistet.

    Die restlichen 25% hatte die Verwaltung ohne mein Wissen in der Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2019 « berücksichtigt » (Formulierung der Verwaltung)


    Aus dieser Manipulation resultiert :

    1. eine zu hohe Negativzahlung / Nachzahlung, die jetzt gefordert wird,

    2. die Forderung auf Erhöhung künftiger Vorauszahlungen,

    3. eine fehlerhafte verfälschte Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2019.


    Meine Fragen :

    1. Ist die Abrechnung 2020 zulässig, wirksam, gültig ?

    2. Kann ich eine Korrektur auf meine 100% Vorauszahlung für das Jahr

    2020 verlangen ?

    3. Wie ist mit der NK Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2019 zu verfahren ?


    Gern erwarte ich eine Antwort , eine hilfreiche Auskunft.

    Gruss « management »

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  • Geht es um eine Mietwohnung oder um die Hausgeldabrechnung einer Eigentumswohnung? Ich frage, weil man vom "Wirtschaftsjahr" üblicherweise nur in Verbindung mit einer Eigentumswohnung spricht.

  • Vielen Dank für die Rückfrage.

    Es handelt sich um eine Mietwohnung.
    Den Begriff "Wirtschaftsjahr" habe ich direkt aus dem aktuellen Schreiben der Verwaltung zur BK Abrechnung entnommen.

  • In meiner aktuellen NK Abrechnung 2020 wurden nur 75% der von mir termingerecht getätigten Vorauszahlungen aufgelistet.

    Die restlichen 25% hatte die Verwaltung ohne mein Wissen in der Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2019 « berücksichtigt » (Formulierung der Verwaltung)

    Gab es in 2019 Rückstände oder warum hat die Verwaltung das getan?

  • Hallo community,


    vielen Dank für die Rückfrage.


    Seit 2 Tagen bin ich hier Mitglied um genau das herauszufinden : warum wurde so gehandelt und nicht normal ?


    Bei meiner Anfrage geht es nur um die Vorauszahlungen der NK, welche von der Verwaltung oft nur teilweise in den jährlichen Abrechnungen « berücksichtigt » wurden, nicht um die Abrechnung und die Kontrolle von Verbrauchswerten.


    « Rückstände « bei den Vorauszahlungen konnte es von daher nicht geben.


    Ich habe die NK Vorauszahlungen jeweils zu 100 % in 4 Raten pro Kalenderjahr gezahlt — absolut regelmässig und jahrelang.

    Mein entscheidender Fehler bestand darin, der Verwaltung noch vertraut zu haben, als Kontrolle schon längst angesagt war.


    Gruss +++ management +++

  • Vielen Dank für deine weiteren Erläuterungen. Bitte verstehe, dass es für uns schwer nachzuvollziehen ist, warum die Hausverwaltung das so macht. Es ist ungewöhnlich und nicht normal, und da macht man sich Gedanken darüber, was die Hausverwaltung veranlasst, so zu handeln.


    Da dir der Grund für das Vorgehen der Hausverwaltung offenbar selber nicht ganz klar ist, können wir die Sache ein wenig abkürzen. Denn es ist im Sinne der Mietrecht Gesetze so vorgesehen, dass ein Vermieter für jeweils einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten abrechnen muss, und das bedeutet dann gleichzeitig auch, dass die geleisteten Vorauszahlungen innerhalb dieses Abrechnungszeitraums zwingend zu berücksichtigen sind.


    Ist der Betrag der Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch, dann ist das ein materieller Fehler und die Abrechnung kann in dem Punkt beanstandet werden. So einfach ist das. Sollte man eine Nachzahlung zu leisten haben, kann man den nicht angerechneten Betrag abziehen und nur den korrekten Betrag leisten. Sollte dann der Vermieter der Meinung sein, dass ihm mehr zustehen würde, hätte er sich spätestens dann zu erklären.


    Nebenbei angemerkt ist es ebenso auch unüblich, dass Vorauszahlungen vierteljährlich geleistet werden. Üblicherweise passiert das monatlich zusammen mit der Miete. Vielleicht wird jeweils das erste oder letzte Quartal des Jahres bei der Hausverwaltung im falschen Jahr verbucht. Das wäre jedenfalls eine logische Erklärung für das Vorgehen. Vielleicht möchtest du das weiter zurück mal prüfen, ob es irgend wann mal zu einer Verschiebung kam, oder die Hausverwaltung konkret auf diese Vermutung ansprechen, um so vieleicht eine bessere Antwort zu bekommen.

  • Hallo Community,


    der neue Beitrag zu meinem Thema bestätigt die bisherige Annahme, die Vorauszahlungen meiner NK 2020 wurden von der Verwaltung falsch angerechnet; eine Korrektur ist unabdingbar.


    Vielen Dank an Moderator Fruggel für seinen fundierten hilfreichen Beitrag.

    Er gibt mir gewissermassen "grünes Licht" und ein wenig Rückendeckung bei der Formulierung meines Gesuches an die Verwaltung.


    Ich fordere darin folgendes :

    1. Rücknahme der Forderung vom ... um Erhöhung der künftige NK - Vorauszahlungen von ... €

    2. Korrektur der NK-Abrechnung 2020 vom ... unter vollständiger Anrechnung meiner NK-Vorauszahlungen und Zustellung derselben.

    3. Neudefinition der NK Abrechnung 2019, da die Verwaltung selbst zugibt, dass die Manipulation meiner NK-Vorauszahlungen 2020 auf eine Manipulation meiner NK-Vorauszahlungen von 2019 zurückzuführen ist.

    Dort tritt z.B. eine Zahlung vom ... über ... in Erscheinung, die es nie gegeben hat.

    Es besteht Erklärungsbedarf !


    Gegebenenfalls melde ich mich noch einmal mit einem Beitrag, wenn mir eine brauchbare Reaktion der Verwaltung vorliegt.


    Die Zahlungsweise : 4 x jährlich ist schon ok. Es erfolgen Banküberweisungen für Miete + NK jeweils Ende März, Ende Juni, Ende September und Ende Dezember unter Angabe des Verwendungszweckes; Kontoauszüge sind vollständig vorhanden.


    Ich bin sehr davon beeindruckt, mit welcher Sachkenntnis und Sorgfalt sich die community mit den einzelnen Themen und natürich auch mit meinem Thema befasst.


    Nochmals besten Dank für Anteilnahme und nützliche Beratung


    Gruss +++ management +++

  • Eine allgemeine Information noch dazu. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, eine NK Abrechnung zu korrigieren, außer sie wäre so sehr falsch, dass es nicht möglich ist, den korrekten Betrag daraus zu ermitteln. Denn der Vermieter hat natürlich die Pflicht, eine Abrechnung zu erstellen, aber das Gesetz sagt nicht, dass sie korrekt sein muss. Nach dem Gesetz ist es nur Sinn und Zweck, den Betrag der Nachzahlung bzw. des Guthabens zu ermitteln. Wenn das möglich ist, dann ist der Abrechnung Genüge getan.

  • OK, die Anpassung der Vorauszahlungen würde ich auch monieren, die Korrektur der beiden Abrechnungen eher nicht, zumal es keine zwingende Pflicht des Vermieters gibt, wie Fruggel schon schrieb.


    Letztendlich geht Dir doch kein Geld verloren, oder? Dass, was Dir 2020 an Vorauszahlungen fehlt, wurde Dir bereits 2019 angerechnet. Das wäre also nur eine Kostenverschiebung.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Hallo Leipziger 82,


    es freut mich, einen weiteren Beitrag zu meinem Thema zu erhalten.

    Ich erlaube mir, mich selbst zu zitieren :


    Aus dieser Manipulation resultiert :

    1. eine zu hohe Negativzahlung / Nachzahlung, die jetzt gefordert wird,

    2. die Forderung auf Erhöhung künftiger Vorauszahlungen,

    3. eine fehlerhafte verfälschte Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2019.

    Die "Kostenverschiebung" hatte zur Folge, dass der Eindruck erweckt wurde, meine Vorauszahlungen wären zu niedrig.

    Aus diesem Grund besteht (existiert bereits) eine Forderung nach höheren Vorauszahlungen. Und die möchte ich rückgängig gemacht haben.


    Nebenbei bemerkt : was ich beschrieben habe, ist die sog."Spitze eines Eisberges", welche sich über einen geringen Zeitraum erstreckt;
    Mein eigentlicher "Eisberg" ist viel grösser. Vielleicht habe ich später die Gelegenheit, das grössere Thema einmal anzusprechen (?)
    Und wieviel Geld verloren ging, das gehört im Moment auch nicht zum Thema.
    Es ist ein namhafter 4-stelliger Betrag, aber wie schon angedeutet, gehört nicht zu diesem Thema,

    welches sich offenbar für Aussenstehende eher harmlos präsentiert.


    Gruss +++ management +++