Abnahme einer Raucherwohnung - es wurde gestrichen aber man riecht es trotzdem noch

  • Hallo.


    Ich habe eine Frage bezüglich exzessiven Rauchens des Mieters. Ich arbeite in einer kleinen Hausverwaltung und mir ist dieses Thema noch nicht untergekommen.

    Unsere Mieterin hat in der Wohnung geraucht. Das ist bekannt und auch die Nachbarn bestätigen es. Da sie im Rollstuhl saß, war sie nicht mobil genug, um zum Rauchen nach draußen zu gehen.

    Ich habe die Wohnung letzte Woche von ihrem Sohn abgenommen (sie selbst ist verstorben). Die Wohnung war gemalert, vom Rauchen waren keine Spuren zu sehen (nichts vergilbt etc). Allerdings war es letzte Woche ein schöner Tag, sie hatten längere Zeit die Fenster offen stehen und ich konnte nichts riechen. Nun war ich ein paar Tage später nochmal in der Wohnung, nachdem die Fenster ein paar Tage geschlossen waren und nun ist der Zigarettengestank wahrnehmbar. Nicht nur leicht, sondern recht stark. Ich als Nichtraucher bemerke es sofort und könnte mir nicht vorstellen, dort einzuziehen.


    Der Sohn hat vermutlich nur über die "vergilbten Wände" (O-Ton Nachbarin) drübergestrichen, eigentlich hätten die Tapeten komplett erneuert werden müssen. Kann ich ihn nachträglich dazu auffordern, dies noch zu erledigen und bei Nichterledigung ihm die Kosten für die Beseitigung des Mangels auferlegen?

    Ich habe einige Urteile gefunden, in denen immer geschrieben wird, dass das Rauchen Privatsache sei, zur privaten Lebensführung gehört etc und das ist ja alles gut und schön, wir verbieten das Rauchen in der Wohnung nicht. Aber es kann doch auch nicht sein, dass man als Vermieter die Wohnung nicht mehr losbekommt, weil niemand in dieser Geruchsbelästigung leben möchte.

    Danke und Gruß.

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  • Macht ihr die Verwaltung für einen Dritten oder gehört euch diese Wohnung selbst?


    Ich habe einige Urteile gefunden, in denen immer geschrieben wird, dass das Rauchen Privatsache sei, zur privaten Lebensführung gehört etc und das ist ja alles gut und schön, wir verbieten das Rauchen in der Wohnung nicht. Aber es kann doch auch nicht sein, dass man als Vermieter die Wohnung nicht mehr losbekommt, weil niemand in dieser Geruchsbelästigung leben möchte.

    Man bekommt die Wohnung ja schon wieder vermietet, nur mit etwas mehr Aufwand. Wir haben selbst zwei Raucherwohnungen übernommen für die Eigennutzung und mussten alle Tapeten sowie Decken entfernen, Bodenbeläge haben wir ohnehin entfernt. Evtl. sollte man auch den Putz entfernen, allerdings macht man das in Mietwohnungen aufgrund des (finanziellen) Aufwandes meistens nicht, evtl. noch Sperrgrund unter die Tapete. Nicht gut fürs Raumklima, aber man ist das Problem erstmal oberflächlich los. Trotzdem sieht hier die Rechtsprechung eine normale Nutzung, die mit der Miete abgegolten ist. Sehe ich anders bzw. würde die Grenze für normale Nutzung deutlich niedriger ansetzen, aber hohe Richter teilen meine Meinung leider nicht.


    Euch bleibt meiner Meinung nach nur, die Wohnung komplett renovieren zu lassen bzw. dem Eigentümer ans Herz zu legen, dies machen zu lassen und dann ggf. Ansprüche gegenüber den Erben prüfen zu lassen. Wenn es nur die Tapeten sind, halten sich die Kosten ja in Grenzen und die Wohnung wird evtl. auch etwas aufgewertet damit.


    Du könntest du den Sohn natürlich schon auffordern, die Tapeten zu entfernen, in der Hoffnung, dass ihm das lieber ist als dass er evtl. im Nachgang die Kosten für ein Fachunternehmen bezahlen muss. Wenn die Wohnung schadhaft übergeben wird (und dies ist eben strittig!), hat der Vermieter die Wahl, den ehemaligen Mieter aufzufordern, den Schaden zu beheben oder kann auch gleich finanziellen Schadenersatz geltend machen.

  • Vielen Dank für die Antwort. Wir sind Eigentümerin der Wohnung.


    Ich werde den Sohn anschreiben und die Möglichkeit geben, selbst nochmal tätig zu werden. Nach Ablauf der Fristsetzung werden wir wohl oder übel selbst tätig werden müssen (was vielleicht auch besser ist, da wir eine Fachfirma beauftragen; er wird sicherlich so günstig wie möglich arbeiten wollen und ob damit das erwünschte Ergebnis erzielt werden kann, ist fraglich). Eine unserer Hausmeisterinnen ist Malerin, ich werde mir die Wohnung nächste Woche nochmal mit ihr anschauen, vielleicht hat sie eine Idee.


    Wir haben nächste Woche auch schon wieder eine Besichtigung für diese Wohnung, da kann ich gleich mal testen, ob der Geruch auch von anderen wahrgenommen wird.

  • Für mich klingt das schon nach einem verdeckten Mangel bei dem der Mieter nochmal tätig werden muss.


    P.S.: Ich hatte vor kurzem auch so einen Fall. Eine Desinfektion/Geruchsneutralisation durch eine Fachfirma hat hier Wunder bewirkt.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • P.S.: Ich hatte vor kurzem auch so einen Fall. Eine Desinfektion/Geruchsneutralisation durch eine Fachfirma hat hier Wunder bewirkt.

    Ich habe mit unserer Reinigungskraft gesprochen, sie kennt kein Mittel, welches hier zur großflächigen Geruchsneutralisation beitragen könnte. Was habt Ihr denn verwendet?

  • Eine Reinigungskraft bringt da wenig. Wir haben bei uns eine Firma gesucht, die professionelle Desinfektionen (In Krankenhäusern. Lebensmittelbetrieben, etc.) durchführt.


    Ggfs. kann auch der Einsatz von einem Ozongerät etwas bringen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Trotzdem sieht hier die Rechtsprechung eine normale Nutzung, die mit der Miete abgegolten ist. Sehe ich anders bzw. würde die Grenze für normale Nutzung deutlich niedriger ansetzen, aber hohe Richter teilen meine Meinung leider nicht.

    Das stimmt doch gar nicht?


    Wenn die Schönheitsreparaturen wirksam umgelegt worden sind, sind diese so auszuführen, dass danach kein Rauchgeruch mehr wahrzunehmen ist. Da viele Klauseln aber in diesem Punkt unwirksam sind, da diese einer AGB Prüfung nicht standhalten, muss der Mieter dann natürlich dafür nicht aufkommen, weil er dazu nicht verpflichtet ist.


    Sind die Folgen des Rauchens nicht durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen, sondern erfordern zusätzliche Arbeiten, so liegt eine Beschädigung vor und der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet. Das hat auch der BGH bestätigt BGH, Urteil vom 05.03.2008 (VIII ZR 37/07).

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Sind die Folgen des Rauchens nicht durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen, sondern erfordern zusätzliche Arbeiten, so liegt eine Beschädigung vor und der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet. Das hat auch der BGH bestätigt BGH, Urteil vom 05.03.2008 (VIII ZR 37/07).

    Danke für die Korrektur. Dann wurden wir diesbezüglich schlecht vom Anwalt beraten, der auch gesagt hat, dass Rauchen in aller Regel übliche Abnutzung darstellt und vom Vermieter hinzunehmen ist.