Betriebskosten - im Mietvertrag pro Quadratmeter - Abrechnung pro Wohnung - Kopf

  • Hallo,


    ich miete eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, und der Mietvertrag verwendet folgende Formulierung:


    Zitat


    Die Betriebskosten werden, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche umgelegt.


    In der Betriebskostenabrechnung taucht auch beides auf - Heizkosten auf Verbrauchsbasis (unter anderem), Steuern und Versicherungen auf m²-Basis. Für die meisten Posten werden aber andere Schlüssel verwendet - Hausreinigung pauschal nach Mieteinheiten, Müllabfuhr nach Personen, et cetera.


    Einerseits leuchtet mir generell ein, dass Wohnfläche nicht jedenfalls und unbedingt die sinnvollste Aufteilungsgrundlage ist. Andererseits scheint mir aber die Vertragssprache eindeutig: "Nach Verbrauch" meint doch sicherlich nur das, was konkret gemessen werden kann und wird, und nicht Pi-mal-Daumen-Überlegungen wie "zwei verursachen doppelt so viel Müll wie einer".


    So etwas ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln ist doch nur sinnvoll, wenn man die Regelung dann auch anwendet, oder?

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  • PS: Ich habe in der Zwischenzeit in den alten threads in diesem Forum gestöbert, und bin mir meiner Sache jetzt noch etwas sicherer. BGB § 556a (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten) spricht ausdrücklich von "erfasste[m] Verbrauch" beziehungsweise "erfasste[r] Verursachung", und ein relevantes Urteil stellt fest: "[...] Kopfanteile stell[en] bei Müll, Wasser und Kanal keine Abrechnung nach Verursachung oder Verbrauch dar."

  • Es ist recht simpel: Wenn im Mietvertrag eine Umlage nach m² vereinbart ist, dann muss auch nach Wohnfläche abgerechnet werden.


    Der Abrechnung sollte widersprochen werden. Vorab würde ich aber prüfen, ob eine Korrektur nicht zu deinen Ungunsten ausfallen würde.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Der Abrechnung sollte widersprochen werden. Vorab würde ich aber prüfen, ob eine Korrektur nicht zu deinen Ungunsten ausfallen würde.


    Prima, danke! Die Abweichungen sind für mich teils ungefähr neutral (pro Kopf) und teils eindeutig ungünstig (pro Wohnung). Schon allein bei der Hausreinigung würde ich bei Umlage nach Fläche fast €200 im Jahr sparen. Eine Korrektur lohnt sich also jedenfalls, egal ob diese alle Posten oder nur die für mich nachteiligen beträfe.


    Ich bin 2018 in diese Wohnung eingezogen. Die Abrechnung, um die es aktuell geht, betrifft 2019 und wurde im Mai 2021, also erst lange nach Ende der Jahresfrist, erstellt. Es ergab sich ein kleines Guthaben für mich. Ich habe im Juni aufgrund von offensichtlichen inhaltlichen Fehlern (doppelt berechnete Posten und ähnliches) widersprochen. Nachdem kein Guthaben innerhalb der sich vom Vermieter selbst gesetzten Frist überwiesen wurde, habe ich die Berechnung dann meinerseits berichtigt und das so entstehende, deutlich grössere Guthaben mit einer Mietzahlung verrechnet. Auf keines erfolgte bislang eine substantielle Reaktion.


    Auf den Gedanken, das die Verteilung der Kosten mich noch darüber hinaus benachteiligen könnte, bin ich erst jetzt gekommen. Welches weitere Vorgehen wäre mit diesem Hintergrund angebracht? Insbesondere, kann ich meinerseits eine Reduzierung der zukünftigen monatlichen Vorauszahlungen verlangen, und wie verhalte ich mich, wenn der Vermieter auch darauf nicht reagiert?

  • kann ich meinerseits eine Reduzierung der zukünftigen monatlichen Vorauszahlungen verlangen, und wie verhalte ich mich, wenn der Vermieter auch darauf nicht reagiert?

    Auch der Mieter hat das Recht, die Vorauszahlungen nach Zustellung einer Abrechnung angemessen anzupassen. Das Teilst Du dem Vermieter lediglich in Textform mit. Reagieren muss er darauf auch nicht.


    Siehe hierzu auch § 560 (4) BGB.


    Bedenke aber bitte, dass der Vermieter den Umlageschlüssel ändern kann.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.