Wie Jahresübergreifende Stromrechnung auf Nebenkostenabrechnung umlegen

  • Hallo zusammen,


    wir vermieten seit kurzem in unserem Haus. Bei der bald wieder fälligen NK-Abrechnung habe ich nun eine Frage zur Umlage des Allgemeinstroms wie Treppenausbeleuchtung.

    Die aktuelle Stromrechnung der Stadtwerke deckt den Verbrauchszeitraum 12.11.2020 - 31.10.2021 ab.

    Ca. 1,5 Monate dieses Zeitraums sind also quasi verstrichen (da im Kalenderjahr 2020) und sollten idealerweise nicht auf die NK-Abrechnung 2021.

    Außerdem fehlen bei der aktuellen Stromrechnung 2 Monate für das Jahr 2021.


    Diese nicht auf den Jahreswechsel ausgelegte Stromrechnung lässt mich jetzt zu der Frage kommen, wie man das bei der NK-Abrechnung umlegt.

    Zwar könnte ich bei der aktuellen Rechnung den mittleren Stromverbrauch pro Tag bestimmen und nur die in der Stromrechnung aufgeführten Tage von 2021 berechnen, dann fehlen aber immernoch die Monate November und Dezember... und ich kann (und will!) ja nicht warten, bis Ende Novebmer 2022 die nächste Rechnung kommt, damit ich die NK-Abrechnung für 2021 machen kann...


    Auch bei einem Mieterwechsel wird das nochmal spannend. Die anderen Rechnungen (Schornsteinfeger, Versicherungen etc.) kann ich über die Monate anteilig umlegen, aber der Stromverbrauch ist ja eben ein auch von der Jahreszeit abhängiger Verbrauch, den die Mieter durch ihr Verhalten mitbeeinflussen können. Der ist nicht homogen über das Jahr.


    Wie macht man das denn dann?


    Ich notiere mir zu jedem ersten des Monats die Zählerstände der Stromzähler, kann ich die zur Hochrechnung der Stromkosten verwenden?

    Kleine Abweichungen durch Tarifanpassungen der Stromanbieter zum Jahreswechsel kann ich dann nur schwer einfließen lassen... allerdings geht es hier auch um keine Riesensumme.


    Lieben Dank für euren Rat!


    Fröschle

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  • Der Allgemeinstrom ist nur Treppenhausbeleuchtung, Klingel und co? D.h. keine Wärmepumpenheizung o.ä.?


    Wenn ersteres der Fall ist, darfst du laut Gesetz nach dem Abflussprinzip abrechnen, d.h. du legst genau das um, was im jeweiligen Kalenderjahr von deinem Konto weggegangen ist. Das ist rechtlich sauber und vermeidet sehr viel Stress. Vor allem, weil dieser Allgemeinstrom von den Kosten meistens unbedeutend ist und gar keinen solchen Aufwand rechtfertigt.

    Strom für die Heizung (!, meist auch über den Allgemeinstrom angeschlossen) muss da herausgerechnet werden und zu den Heizkosten gerechnet werden, genau wie der Schornsteinfeger, das steht explizit im §7 der Heizkostenverordnung. Also keine einfache Verteilung über die Monate.


    Im Allgemeinen würde ich nur dann auf eine Umlage nach dem Leistungsprinzip gehen, wo ich entweder muss (Heizkosten) oder wenn der Versorger das schon so liefert (bei uns Müll und Wasser).

  • Hallo Schweinchenfan,


    danke für deine Anmerkung bzw. Gegenfrage, die hat bei mir einen Groschen zum Fallen gebracht.

    Über den Allgemeinstrom-Zähler wird neben Licht, Klingel, Rasenmäher in der Tat auch die Heizung bzw. deren Pumpen gespeist.

    Es sind also wärmeerzeugende und nicht-wärmeerzeugende Anteile im Allgemeinstrom.

    Der bisherige Vermieter hat den gesamten Stromrechnungsbetrag in die Heizkostenabrechnung zum Abrechnungsdienstleister mitgegeben, der Licht/Klingel/Rasenmäheranteil wurde demnach auch im Verhältnis der verbrauchten Heizkosten verteilt.


    Ich glaube jetzt verstanden zu haben, den Licht/Klingel/Rasenmäher-Teil separat in der NK-Abrechnung aufführen (Schlüssel sind Personen in der Wohnungen?).

    Den Teil, der zur Wärmeerzeugung gehört, müsste ich verbrauchsgerecht abrechnen, also weiterhin in die Heizkostenabrechnung vom Abrechnungsdienstleister einfließen lassen.

    Die Frage ist nur, wie kann ich diese Anteile ermitteln, ohne weitere, geeichte Stromzähler zu verbauen...


    Eine Weile googlen hat zu Tage gebracht, dass einige Gerichte 3% - 5% der Brennstoffkosten als Stromwert zum Betreiben einer Heizung gelten lassen.

    Diesen Betrag könne man dann in der Heizkostenrechnung mit angeben.

    Die verbleibende Differenz zur Stromrechnung dann in die "kalte" Nebenkostenabrechnung.


    Beides nach "Abflussprinzip", weil es mit der Stromrechnung nunmal nicht anders geht.


    Hab ich das richtig verstanden und ist das gängige Praxis?


    Herzlichen Dank nochmal für euren Input,


    Fröschle

  • Über den Allgemeinstrom-Zähler wird neben Licht, Klingel, Rasenmäher in der Tat auch die Heizung bzw. deren Pumpen gespeist.

    Es sind also wärmeerzeugende und nicht-wärmeerzeugende Anteile im Allgemeinstrom.

    Der bisherige Vermieter hat den gesamten Stromrechnungsbetrag in die Heizkostenabrechnung zum Abrechnungsdienstleister mitgegeben, der Licht/Klingel/Rasenmäheranteil wurde demnach auch im Verhältnis der verbrauchten Heizkosten verteilt.

    So ist das natürlich auch nicht korrekt, auch wenn das vermutlich den größten Teil am Allgemeinstrom ausmacht. Dank LED-Beleuchtung ist das Licht meist nicht mehr viel, die Heizung incl. Pumpen dagegen zieht im Winter schon ganz ordentlich.

    Ich glaube jetzt verstanden zu haben, den Licht/Klingel/Rasenmäher-Teil separat in der NK-Abrechnung aufführen (Schlüssel sind Personen in der Wohnungen?).

    Verteilerschlüssel ist der, der in den jeweiligen Mietverträgen vereinbart ist. Üblicherweise ist das beim Allgemeinstrom nach Wohnfläche oder ggf. nach Parteien. Das musst du aber im Mietvertrag/in den Mietverträgen nachlesen.

    Eine Weile googlen hat zu Tage gebracht, dass einige Gerichte 3% - 5% der Brennstoffkosten als Stromwert zum Betreiben einer Heizung gelten lassen.

    Zur korrekten Verteilung der Kosten gibt es interessante Urteile des BGH. BGH Urteil vom 03.06.2016 V ZR 166/15 und vom 20.02.2008 - VII ZUR 27/07

    Korrekt wäre die Erfassung des Betriebsstroms über einen Zwischenzähler, meines Wissens nach gibt es dazu aber keine Pflicht. Wenn dieser nicht vorhanden ist, muss man schätzen. Hierfür gibt es verschiedene Ansätze, Heizungsstromkosten als Anteil der Brennstoffkosten wurde meist akzeptiert. Allerdings ist es so, dass hier einfaches Bestreiten des Mieters reicht und du deine Grundlage für die Schätzung konkret benennen musst. Wenn du dann sagst "ich habe 5 % genommen, weil das im Internet so als Durchschnitt steht" könnte es sein, dass das nicht ausreichend ist. Man kann auch schätzen anhand von Betriebsstunden und Stromverbrauch der angeschlossenen Geräte, deren Stromverbrauch schon erheblich schwanken kann.


    Spannend wird diese Frage meiner Meinung nach schon, bei der aktuellen Entwicklung der Brennstoffpreise (Öl und Gas Verdopplung des Preises) während Strom nur um 5% gestiegen ist. Es macht keinen Sinn, dass die Heizung bei annähernd gleichem Strompreis plötzlich doppelt so hohe Stromkosten verursacht haben soll wie vorher, nur weil sich die Gaskosten verdoppelt haben. Da ist offensichtlich, dass die Schätzung als Anteil der Brennstoffkosten nicht passt. Insbesondere wird es dann spannend, wenn die auf diese Weise geschätzten Kosten höher sind als die Allgemeinstromkosten überhaupt sind, weil die Kosten für die Brennstoffe immer höher werden und sich Strom moderat entwickelt (da politisch so gewollt).

    Ja, durch das Schätzen des Heizungsstroms als Anteil der Brennstoffkosten geht das ohnehin nicht anders. Im oben genannten Urteil ist die korrekte Umlage des Allgemeinstroms/Heizungsstroms genau beschrieben. Das Urteil betrifft zwar eine WEG, aber es lässt sich auch auf das Mietrecht übertragen.

  • Hallo Schweinchenfan,


    nochmals vielen Dank für deine hilfreichen Informationen.

    Damit habe ich eine gute weiterführende Literatur, mich weiter mit dem Thema zu beschäftigen und meine grundlegenden Fragen hast du allesamt beantworten können.


    Ich freue mich sehr darüber, dass du dir die Zeit genommen hast, mir weiter zu helfen, lieben Dank dafür!


    Alles Gute und viele Grüße,

    Froeschle