Nicht vergleichbare Wohnungen - Wirksamkeit der Meiterhöhung

  • Guten Tag,
    wir haben das im Anhang beigefügte Mieterhöhungsschreiben erhalten, in dem der Vermieter eine Erhöhung auf die ortsübliche Miete §558ff BGb begehrt.

    Darin sind ein paar an sich schon komische Aussagen (zuerst "eine Miete von 4,37 Euro pro m^2 ist angemessen" aber später wird mit Verweis auf Vergleichswohnungen 5 Euro pro m^2 gefordert; etc.)

    Aber gerade die angegebenen Vergleichswohnungen (bei denen übrigens die Adressen und Stockwerk angegeben sind aber keine Namen der Mieter und auch nicht ob links oder rechts im Stockwerk) würden wir eigentlich für nicht vergleichbar halten.
    Zur Info: Unsere Wohnung derzeit kostet 4,20 Euro pro m^2 kalt, 50 m^2, also 210 Euro im Monat.

    DIe Vergleichswohnungen sind irgendwo zwischen 75 und 85 m^2 angesiedelt, also unterscheiden sich locker um über 40% der Wohnfläche.

    Wir kennen zwar nicht das genaue Baualter des Hauses wo unsere Wohnung ist aber aufgrund diverser Indizien (Älterer Mann aus dem Bekanntenkreis, geboren ca. 1920, holte "als kleiner Bub" Kohle vom Kohlehändler der bei uns im Haus war und wo unser aktueller Keller damals dessen Kohlebunker war.) vermuten wir ein baujahr ca. 1930, vielleicht auch früher.
    Während die erwähnten Vergleichswohnungen/Gebäude ja locker 40 jahre später erst erbaut wurden.

    Weitere Einzelheiten haben wir noch nicht nachgeprüft oder noch nicht vor Ort begutachtet.

    Jedenfalls vermuten wir dass die Wohnungen nicht vergleichbar sind aus diversen Gründen.

    Was würden Sie dazu meinen, würden obige Aspekte für eine mangelnde Vergleichbarkeit sprechen?

    Und noch viel wichtiger:
    Wenn die Wohnungen nicht vergleichbar wären, was würde das konkret bedeuten in der Praxis?

    Ich wollte mich da schon schlau machen aber die Antworten gehen da sehr auseinander.
    Manche sagen, dadurch wäre die Mieterhöhung unwirksam.
    Aber Andere sagen auch nur salopp "Alles unwichtig. Die Kappungsgrenze wurde eingehalten, also formell zulässig. Mieterhöhung geht durch. Notfalls klärt bei Nichtzustimmung ein Gericht dann was die ortsübliche Miete ist mittels Gutachter, der sich aber auch nicht im Geringsten um die Details der Vergleichswohnungen kümmern wird. Der wird auch nicht vor ort gucken welcher Bodenbelag, Sandsteinkeller und Co. da ist und ob das vergleichbar ist mit eurer Wohnung"

    Wobei man sagen muss, es ist Alles ziemlich teuer hier, insofern wäre eine Miete von 5 euro pro m^2 sogar eher noch im Mittelfeld vermutlich.
    Also sicherlich relativ ortsüblich.
    Mietspiegel gibt es leider nicht aber so die aktuellen Wohnungsanzeigen legen es nahe.


    Nur ginge es uns halt darum das Mieterhöhungsbegehren schon vorab abzuwehren bevor ein Richter oder Dergleichen anfängt, mittels aktueller Wohnungsanzeigen oer Gutachter da groß eine ortsübliche Miete zu bestimmen.
    Denn dies ginge nicht gut für uns aus.
    Und wir könnten uns so schon die geforderten 5 Euro pro m^2 nicht leisten, geschweigedenn die anderen noch teureren Wohnungen.


    Gibt es also eine Möglichkeit das Mieterhöhungsschreiben rein von "Formfehlern" oder so her schon abzuwehren ohne dass es auf die Frage "Ist die begehrte Miete ortsüblich?" überhaupt ankommt? Also das rein schon von Formfehlern und Formalien her beim Gericht verworfen werden würde?

    Wir sahen da die mangelhafte Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen als Argument, aber reicht das?

    Wir haben da auch ein für uns unklares urteil gesehen wonach nach sich geänderter Rechtssprechung eine fehlerhafte Begründung das Mieterhöhungsverlangen zwar trotzdem eine Klage zulässig sein lässt aber diese wäre dan halt unbegründet. oder so.
    Was das nun aussagen mag, ist uns unklar.

    kann uns da Jemand helfen?

    "Einfach die neue Miete bezahlen" ist uns leider nicht möglich.

  • bei denen übrigens die Adressen und Stockwerk angegeben sind aber keine Namen der Mieter und auch nicht ob links oder rechts im Stockwerk

    Es müssen auch keine Namen genannt werden. Es genügt wenn die Vergleichswohnungen identifizierbar sind. Denn man muss durchaus zu den Wohnungen hin gehen können und mit dem Bewohner sprechen können um heraus zu finden, ob die Wohnung vergleichbar ist.

    Wenn die Wohnungen nicht vergleichbar wären, was würde das konkret bedeuten in der Praxis?

    Wir sahen da die mangelhafte Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen als Argument, aber reicht das?

    Das wäre zu prüfen, ob die Wohnungen vergleichbar sind, darauf kommt es an. Das kann hier im Forum ja niemand wissen. Sind sie es nicht, zählen sie nicht und die Mieterhöhung ist nicht ausreichend begründet.

    Mietspiegel gibt es leider nicht aber so die aktuellen Wohnungsanzeigen legen es nahe.

    Wohnungsanzeigen zählen für die Begründung überhaupt nichts, sondern nur tatsächlich vermietete Wohnungen.

    Nur ginge es uns halt darum das Mieterhöhungsbegehren schon vorab abzuwehren bevor ein Richter oder Dergleichen anfängt

    Damit gewinnt man allenfalls nur Zeit. Der Vermieter würde dann eine neue wirksame Mieterhöhung schreiben und die Mieterhöhung kann man dann doch nicht verhindern.