Untermietvertrag kündigen

  • Hallo!

    Ich habe einen Untermieter. Er wohnt nun schon seit 5 Jahren in meiner Wohnung (ich bin Hauptmieter und wohne auch in der Wohnung). Sein Zimmer war leer bei Einzug, alle anderen Möbel (in gemeinschaftlich genutzten Räumen) sind von mir. Er hält sich nicht so richtig an Regeln. Hier mal die "Anklage" an ihn unter Weglassung von Personendaten.

    Während der Zeit des gemeinsamen Wohnens verstießen Sie mehrfach gegen §5 (Reinigung gemeinsam genutzter Räume). Dies geschah wiederholt und regelmäßig auch nach Ermahnungen von 2017 bis 2019.

    Gegen §6 (Einhaltung der Hausordnung) wurde mehrere Monate lang verstoßen im Jahr 2019, weil Sie nach 22:00 die Ruhe von Hausmitbewohnern störten, indem Sie in Ihrem Zimmer längere Zeit schrien und auf Ihren Schreibtisch einschlugen im Zuge vom Computerspielsessions. Zu einem Brief vom 31.10.2019, in dem Hausmitbewohner freundlich auf die Störung hinwiesen, nahm Sie auch nach Aufforderung durch mich nicht Stellung. Die Häufigkeit der Störungen wurden danach zwar seltener (nicht mehr jeden Abend), kamen jedoch trotzdem noch mehrfach vor.

    Im Sommer 2017 verloren Sie Ihren Schlüssel zusammen mit Ihrem Portemonnaie am XXX. Sie gaben an, dass in Ihrem Portemonnaie kein Aufschluss über Ihren Wohnort in der XXXstraße zu finden sei. Dennoch legte ein Finder (samt Brief mit der Finderadresse) Schlüssel und Portemonnaie am 25.06.2017 in den Briefkasten der Wohnung X. Meiner Aufforderung, der Sache nach zu gehen, folgten Sie nicht. Somit bestand nach Verlusttag die Gefahr, eines nicht gewollten Zugangs zur Wohnung inkl. des Angefertigtwordenseins einer Schlüsselkopie von Wohnungs- und Haustürschüssel bei Bekanntsein der Schlüsseladresse und somit wurde erneut gegen §6 verstoßen.

    Im Jahr 2018 und 2019 kam es zu Unregelmäßigkeiten bei den Mietzahlungen und somit zu Verstoß gegen §3 (Mietzahlungen). Sie bezahlten die Miete für Dezember 2018 zwei Monate verspätet, die Miete für Januar 2019 wurde mit einem Monat Verspätung gezahlt. Trotz dieser vorausgegangenen und von mir angemahnten Unstimmigkeiten überwiesen Sie die Miete für April, Mai und Juni 2019 erst am 07.08.2019. Auch nach diesen Verspätungen zahlten Sie erneut verspätet die Mieten für November und Dezember 2019 erst am 20.01.2020.

    Meine Frage dazu ist, ob das irgendwie rechtskräftig ist, denn ich will seinen Auszug bereits in (spätestens) 6 Monaten. Die Beschwerden von den Nachbarn per Brief wegen Lärm zu Ruhezeiten habe ich nur mit einem Foto dokumentiert, ebenso den Brief vom Schlüsselfinder. Die ausgebliebenen Mietzahlungen sind per lückenlos archivierter Kontoauszüge nachvollziehbar, aber ja nun schon eine Weile her. Vielleicht fragt ihr Euch, warum ich jetzt erst reagiere? Manches an ihm mag ich auch:-) Aber ich brauchte eine Weile, um zu merken, dass die Schäden, die er durch seine Verpeiltheit und Dreistigkeit in unsere WG-Beziehung angerichtet hat, nicht reparabel sind und nun ist für mich die Zeit um, die ich der Sache gegeben habe. Deshalb erst jetzt das konkrete Handlungsvorhaben.

    Freue mich sehr über fachkundige Hinweise. Ich möchte vermeiden, eine ungültige Kündigung auszusprechen. Und natürlich will ich es erst friedlich probieren. Aber würde dabei schon gerne ein rechtliches Back-Up in der Hinterhand haben.

  • Die Vorkommnisse sind alle zwei Jahre oder länger her und eignen sich daher jetzt nicht mehr, um eine Kündigung (die dann sechs Monate Kündigungsfrist hätte) zu begründen.

    Aber vielleicht hilft ein Gespräch mit dem Mieter.

    Wir bleiben sachlich und bitte Forum Regeln beachten

  • ich bin Hauptmieter und wohne auch in der Wohnung)

    Dann sollte nach § 573a BGB gekündigt werden können. Da gibt es keine weiteren Kündigungsgründe. Aber die Kündigungsfrist verlängert sich dann nochmals um 3 Monate.

    Alle sonstigen Gründe können keine ordentliche Kündigung mehr begründen wie beppi es bereits richtig dargestellt hat.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Die Vorkommnisse sind alle zwei Jahre oder länger her und eignen sich daher jetzt nicht mehr, um eine Kündigung (die dann sechs Monate Kündigungsfrist hätte) zu begründen.

    Danke für die Einschätzung.

    Aber vielleicht hilft ein Gespräch mit dem Mieter.

    ich habe das Jahre lang so mitgemacht und der Sache immer wieder ein Chance gegeben und viele EINFÜHLSAME Gespräche geführt, wo ich einfach erst nur die Perspektive meines Mitbewohners verstehen wollte und ihn auch nie nur auf seine Fehler reduziert habe.

    Wir bleiben sachlich, bitte Forum Regeln beachten und beschäftigen

    uns mit der mietrechtlichen Situation.


    Danke auch an darkshadow. Ich bin nun überzeugt, dass der Weg über Anschuldigen vergangener Missstände nicht der richtige Weg ist und hätte die 9 Monate dann wohl oder über hingenommen, wenn mein Mitbewohner nicht sowie früher ausziehen wollen würde.

    Allerdings hat sich gerade eine Änderung ergeben bzw mir ist etwas aufgefallen:

    Ich hatte damals einen Standarduntermietvertrag als Vorlage benutzt und dann darin Anpassungen vorgenommen. Etwa, dass der Hauptmieter eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gegenüber dem Untermieter hat. Weiter haben wir den Untermietvertrag zwischenzeitlich (Sommer 2017) neu aufgesetzt und es steht im neuen Untermietvertrag (von 2017), dass dieser den alten Untermietvertrag (von 2016) ersetzt.

    Ist diese 6 Monate Kündigungsfrist dann gültig (wir haben sie beide unterschrieben)? Sie widerspricht ja eigentlich den gesetzlichen Bestimmungen § 573, auf die Darkshadow verweist, oder? Denn nach denen ist die Kündigungsfrist nicht pauschal festgelegt, sondern ist zB von der bisherigen Untermietdauer abhängig. Und würde die Klausel, dass der neue Untermietvertrag den alten ersetzt, die gültige Mietdauer tatsächlich verkürzen (weil dann erst ab (Sommer) 2017 statt ab (Sommer) 2016 beginnend)?

    Warum ich überhaupt so "gewappnet" unterwegs sein will: Ich befürchte folgendes: Mein Mitbewohner wird sich nicht um eine neue Wohnung bemühen (das passt zum Verhalten einfach aus Trägheit keine Mietüberweisungen zu tätigen und nicht an haushaltlichen Arbeiten teilzunehmen). Und ich müsste ihn dann leider herausklagen. Und da darf die Kündigung natürlich keine Unstimmigkeiten aufweisen. Klingt alles doof, aber ich muss wohl zu etwa 50% damit rechnen.

  • Ist diese 6 Monate Kündigungsfrist dann gültig (wir haben sie beide unterschrieben)? S

    Nein, eine Verkürzung der Kündigungsfrist ist nicht möglich, da zwingendes Recht, § 573c Abs. 3 BGB.

    Und würde die Klausel, dass der neue Untermietvertrag den alten ersetzt, die gültige Mietdauer tatsächlich verkürzen (weil dann erst ab (Sommer) 2017 statt ab (Sommer) 2016 beginnend)?

    Entscheidend ist die Dauer der Überlassung des Wohnraumes, nicht die Dauer eines Mietvertrages.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Dann sehe ich das Thema als geklärt an von der rechtlichen Seite und bedanke mich recht herzlich bei darkshadow!

    Ich werde meinem Mitbewohner dann wohl eine frühere Kündigung vorschlagen, die wir „im gegenseitigen Einvernehmen" beschließen und unterzeichnen. Möchte er dies nicht, so weiß ich, dass ich dann eine Kündigung mit einer 9 Monatsfrist ausstellen muss mit Verweis auf Paragraph 573.