Fehlende Trittschalldämmung und nicht zumutbare Erschütterungen von oben

  • Liebes Forum,


    ich wohne seit 2003 in einer Altbauwohnung. In dem Mietshaus wurde wenige Jahre vor meinem Einzug in allen Wohnungen Laminat verlegt. Dieses war offensichtlich nicht fachmännisch verlegt worden (falsche Richtung, viele Klebespuren, ohne Abstand zu Heizungsrohren, partiell federnde / nachgebende Bereiche). Als ich das Laminat in meiner Wohnung vor einigen Jahren mit Parkett austauschte, stellte sich heraus, dass zwischen dem Laminat und dem Unterboden (tlw. Dielen, tlw. Estrich) nur eine 1 mm dünne Folie befand, die weder zum Ausgleich der Unebenheiten noch als Trittschall einen Effekt haben konnte. Das wird im gesamten Haus so gemacht worden sein. Ich habe schon immer ab und zu starken Trittschall von der Wohnung über mir gespürt, jedoch war der bisherige Mieter in dieser Wohnung ausgesprochen leise bzw. selten zu Hause, so dass ich es hinnahm. Vor allem seine Katze habe ich einige Jahre lang ab und zu herumlaufen gehört. Vor zwei Monaten ist eine neue Mieterin mit einem Kleinkind eingezogen und ich leide seitdem extrem unter dem Lärm und den Erschütterungen, die durch extremen Trittschall von beiden Personen (Rumpeln, Klappern, Rennen, Springen, Trampeln, Poltern) den ganzen Tag über in meine Wohnung übergehen. Die Erschütterungen dringen regelrecht durch Mark und Bein und mein Herzschlägt jedes Mal sofort hoch, wenn es dazu kommt. Der Stress macht mich nervlich und körperlich mittlerweile kaputt. Ich schlafe nur noch mit Oropax und habe mir auch „Noise Cancelling“ Kopfhörer gekauft, aber diese halten die Erschütterungen nicht ab und sind auf Dauer unbequem. Letztendlich versuche ich, so oft wie möglich nicht in meiner Wohnung sein zu müssen. Mittlerweile graust es mir sogar davor, sie zu betreten. Gerade habe ich 1,5 Stunden Lärm ausgehalten und bin nur am Heulen.


    Die Mieterin ist freundlich und hat Mitleid mit mir, möchte aber nicht auf Hauschuhe für sie und das Kind zurückgreifen und auch das Verlegen von Teppich lehnt sie ab, obwohl ich ihr 1000 EUR dafür angeboten habe. Sie sagt, das Kinde habe einen starken Bewegungsdrang, und bot lediglich an, dass wir eine halbe Stunde am Tag vereinbaren könnten, in der sie ruhig ist (“damit du wenigstens mal in Ruhe Abendessen kannst“). Sie sagt, sie könne sonst ihre Wohnung nicht normal benutzen. Aber im Moment kann ich meine Wohnung nicht normal benutzen und sitze wirklich andauernd heulend und verzweifelt in dieser Wohnung. Die Rechtsprechung, dass Kinderlärm allgemein hinzunehmen ist, ist mir durchaus bekannt, jedoch gibt es auch hierbei eine Zumutbarkeitsschwelle und außerdem ist die fehlende Trittsschalldämmung ein Faktor, der hier sicherlich mit betrachtet werden muss.


    Ich suche nun hier Rat. Eine andere Wohnung zu finden, ist für mich schier unbezahlbar, ich müsste das Doppelte einkalkulieren. Als ich die Hausverwaltung anrief, wurde ich erst einmal nur damit vertröstet, dass man mit der Mieterin sprechen würde. Man war verwundert, dass ich mich in der Vergangenheit nie beschwert hatte – was jedoch nicht richtig ist, da ich bereits in 2003 dermaßen schockiert war über den Trittschall, dass ich seinerzeit eine sofortige Auflösung des Mietvertrags angeboten bekam. Zum Glück war jedoch der damalige, laute Mieter über mir vorher ausgezogen. Ansonsten höre ich mitunter Telefonate, Schnarchen, Musik, TV etc. von Nachbarn, jedoch sind diese Geräusche immer noch gedämpft und lange nicht dermaßen störend wie dieser Trittschall von oben, der eher einem Erdbeben gleichkommt. Die „normalen“ Geräuschkulisse in einem Altbau toleriere ich natürlich. Selbst mein Besuch ist schockiert über dieses Erdbeben, und es kommt sehr, sehr oft und lange anhaltend den ganzen Tag über, wenn die Nachbarn zu Hause sind…


    Wie kann ich am besten vorgehen, um eine wenigstens „aushaltbare“ Wohnqualität zu bekommen? Mietminderung ist keine Lösung, denn damit ist das Problem nicht gelöst und die paar Euro Ersparnis nützen mir nichts. Die Hausverwaltung ist generell freundlich, jedoch weiß ich nicht, wie ich am geschicktesten vorgehen kann, um hier bauliche Abhilfe schaffen zu lassen. Es knallt regelrecht, wenn ein Gegenstand auf den Boden trifft. Ich gehe von teilweisen Hohlräumen zwischen Laminat und dem (nicht ebenen) Unterboden aus sowie von Bereichen, wo das Laminat den Unterboden direkt berührt. Dass hier damals vermutlich keine Baufirma beauftragt worden ist, sondern die Arbeit „schwarz“ und nach dem Prinzip „das Billigste vom Billigsten“ durchgeführt wurde, ist anzunehmen, weil das bei der Hausverwaltung Usus ist (wie ich z.B. auch nach einem Wasserschaden in meiner Wohnung erfahren musste)




    Ich danke im Voraus für hilfreiche Tipps. 😊

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  • Leider ist das ganze ziemlich schwierig. Im Altbau (welches BJ meinst du damit?) gab es kaum Vorschriften zum Schallschutz und solange an der Substanz nichts grundlegend saniert wird, gelten die Vorschriften bei Erstellung des Gebäudes. Der Trittschall auf blanken, verschraubten oder genagelten Dielenböden war auch schlecht bis sehr schlecht. Das Problem ist schlicht die Kontruktion an sich, die sich natürlich nicht mehr ändern lässt ohne das Haus abzureißen. Auf den Standard eines Baus mit Betondecken, die die Mauern unterbrechen, wird man mit den Kontruktionen im Altbau nicht kommen, egal was man unternimmt. Durch die Kontruktion wird der Trittschall sehr stark auf die Wände abgeleitet und breitet sich so nach oben und unten über die Wände aus. Dazu sind Holzbalkendecken sehr leicht, was auch nicht für guten Schallschutz sorgt.


    Laminat ist sicherlich eine der ungünstigsten Lösungen, es gäbe besseres wie Kork oder Teppich, allerdings hat das die Mieterin ja schon verweigert. Außerdem hilft das, aus eigener Erfahrung, auch nur sehr begrenzt, weil das das grundlegende Problem der Kontruktion nicht löst. Bei uns hat man auch das Gefühl, gleich kommt die Decke runter, wenn die Kinder oben springen oder rennen und das trotz Teppich oder Korkboden und je nach Raum 2-4 cm Trittschalldämmung aus Holzfaser, alles korrekt ohne Hohlräume verlegt. Wirklich nützen tut das alles nichts. Wenn meine Kinder spielen (sind halt 3), dann hat man drunter auch ein Erdbeben. An der Stelle bin ich immer dankbar ums Einfamilienhaus und dass die Kinder niemandem außer uns auf dem Kopf rumhüpfen.

    Schwimmender Estrich, der korrekt von den Wänden und der Decke entkoppelt ist, kann helfen, ist aber oft wegen der großen Aufbauhöhe schwer oder nicht möglich und in bewohnten Räumen praktisch nicht ausführbar. Das wäre dann eine größere Sache. Abhängen der Decke bei dir mit Schwingungsabhängern ist theoretisch auch noch möglich, allerdings fällt dir dann deutlich Deckenhöhe weg und auch das ist wegen der Mindestmaße nicht überall möglich. Außerdem verhindert auch das nicht die Schallübertragung übers Mauerwerk.


    Ansprüche hast du meiner Meinung nach nur dann, wenn der Schallschutz jetzt durch das Laminat schlechter ist als der Zustand beim Bau, also vermutlich blankem Dielenboden. Allerdings wird das vermutlich ein sehr teurer Nachweis, da dies Bausachverständige klären müssen und am Ende ist bei dir ein großes Risiko, dass der Zustand nicht schlechter ist als er sein darf. Selbst wenn es auf den Stand von 19xx gebraucht werden muss und das Laminat entfernt/ausgetauscht werden muss, heißt das nicht, dass du dann mit den jetzigen Nutzern damit glücklich wirst.


    Letztlich solltest du schon an deine Gesundheit denken und einen Umzug in Erwägung ziehen. Dass "bessere" Wohnungen, sei es der Schallschutz, die zeitgemäße Ausstattung oder auch der energetische Zustand, teurer sind, ist üblich. Zur Not müsstest du eben bei der Größe der Wohnung noch Einschnitte hinnehmen, wenn dafür aber deine Gesundheit geschont wird, lohnt sich das dennoch. Je nachdem, wie gut die derzeitige Wohnung energetisch saniert ist, ist auch mit stark steigenden Heizkosten zu rechnen, sodass der Umzug in eine neuere Wohnung evtl. finanziell gar nicht so schlecht ist wie du jetzt annimmst.

  • Als ich das Laminat in meiner Wohnung vor einigen Jahren mit Parkett austauschte, stellte sich heraus, dass zwischen dem Laminat und dem Unterboden (tlw. Dielen, tlw. Estrich) nur eine 1 mm dünne Folie befand, die weder zum Ausgleich der Unebenheiten noch als Trittschall einen Effekt haben konnte.

    Du solltest die Wirkung einer Trittschalldämmung im Altbau nicht überschätzen.


    Wenn es sich um einen Altbau mit Holzbalkendecken handelt, bringt die beste Trittschalldämmung der Welt relativ wenig, da sich der Körperschall durch die (flexiblen) Holzbalken in deine Wohnung ausbreitet. Ich vermute hier zu 99% eine solche Decke, wenn Du beim Vormieter die Katze oder aktuell Schnarchgeräusche vernommen hast.


    Massive Betondecken schlucken den Schall allein schon durch die große Masse. Bei den "dünnen" Holzbalken geht das nicht. Theoretisch müsste hier eine Entkopplung der Holzdecken stattfinden, was man entweder durch eine Zwischendecke samt Dämmung realisieren kann oder die Deckenschale müsste mit Federschienen versehen werden, um die Schallübertragung von Holzbalken zu deiner Decke zu verhindern.

    Beides ist extrem aufwändig und im bewohnten Zustand praktisch nicht möglich.



    Ich erlebe das privat ebenso, bin aber froh, dass meine Obermieter fast nie daheim sind. Wenn die aber doch mal den Staubsauger anwerfen, klingt das so, als würden die dort oben Kegeln. Dort ist überall Trockenestrich und PVC samt Dämmung verlegt.

    In meiner alten Wohnung sind - ohne Witz - schon Gläser im Schrank umgefallen, als der korpulente Obermieter durch die Wohnung gestapft ist.


    Mir tut es leid, Dir keine andere Antwort gegen zu können, aber um die Lebensqualität wieder anheben zu können, würde ich dennoch einen Umzug in Betracht ziehen. Die Lösung mit Teppich oder einer Laminatdämmung wird nur eine marginale Besserung bieten.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Ich danke für die ausführlichen Antworten und Einschätzungen.


    Meine Hausverwaltung zeigt sich durchaus verständnisvoll und sie hat angeboten, dass auf das vorhandene Laminat vielleicht ein Korkboden verlegt werden könnte. Sie findet es aber zu aufwendig, das alte Laminat rauszunehmen. Ist das nicht aber das Prinzip "außen hui, innen pfui"? Wird dadurch der (mutmaßliche) Mangel fachmännisch beseitigt? Oder bleibt die Körperschallübertragung durch die fehlende Trittschalldämmung nicht weiter bestehen? Das Argument der HV ist, dass es zu aufwendig und kostspielig sei, in einem bewohnten Zustand das alte Laminat zu beseitigen. Hier wären baufachliche Argumente wünschenswert, inwieweit die Verlegung von Korkboden auf dem Laminat (wodurch Hohlräume zwischen Laminat und Unterboden und das teilweise direkte Aufliegen des Laminats auf dem Unterboden ja bestehen blieben) nur eine halbherzige Lösung ist, die aber nicht des Übels Wurzel anpackt.

  • Oder bleibt die Körperschallübertragung durch die fehlende Trittschalldämmung nicht weiter bestehen?

    Letztendlich kann man hier nur mutmaßen, allerdings sollte man nicht erwarten, dass der Schall, bzw. die Geräusche so gering werden, dass man sie nicht mehr als störend wahr nimmt.

    Eine normale Trittschalldämmung bei Laminat hat eine Stärke von 2-3mm. Das ist nicht viel.

    Sofern es sich tatsächlich um eine Holzbalkendecke handelt, müsste man schauen, wie der Bodenaufbau konkret aussieht. Das lässt sich aus der Ferne leider nicht einschätzen.


    Ein Korkboden mit entsprechender Dämmung wird schon einen gewissen Unterschied machen, allerdings ist es unklar, ob die Geräusche dann eben nicht mehr als störend wahrgenommen werden.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Nachtrag zum aktuellen Stand:


    Mein Vermieter hat sich ein Bild von der Situation gemacht und zugestimmt, eine bauliche Maßnahme durchzuführen, nämlich Beseitigung des Laminats, umfangreiche Entkoppelungsmaßnahmen, Trittschalldämmung und ein neuer Bodenbelag (PVC oder Parkett). Jetzt warte ich darauf, dass der Termin für die Umsetzung steht, aber nun habe ich die Mieterin über mir zufällig getroffen und sie hat auf mein Nachbohren angedeutet, dass sie diese Maßnahme nicht akzeptiert, weil es für sie zu umständlich und zeitaufwendig sei. Meine HV habe ich deswegen noch nicht kontaktiert, weil ich Angst habe, dass sie mir sagen, dass sie diese Maßnahme nicht ohne Zustimmung der Mieterin durchführen können oder möchten.


    Jetzt bin ich einigermaßen niedergeschmettert und ratlos. Da ist nun eine so tolle Lösung in Sicht und nun soll es daran scheitern, dass die Mieterin nicht bereit ist, die Maßnahme durchführen zu lassen? Kann sie das denn verweigern, auch wenn die Maßnahme eine Mängelbeseitigung darstellt und für die vertragsgemäße Nutzbarkeit meiner Wohnung erforderlich wird? Welche Voraussetzungen müssen denn erfüllt werden, damit die HV diese Maßnahme durchsetzen kann (z. B. Entschädigung, Ersatzwohnung für die Zeit der Baumaßnahme, Hilfe beim Räumen der Möbel etc.)? Ich selbst würde der Mieterin meine Wohnung ersatzweise zur Verfügung stellen sowie meine Hilfe und obendrein Entschädigungsgeld anbieten, aber sie will mit mir keinen Austausch mehr (ist sogar auf das "Sie" zurückgesprungen).


    Hat jemand einen Rat bzw. Hinweis, wie man hier weiterkommt bei dieser Mieterin?

  • sie hat auf mein Nachbohren angedeutet, dass sie diese Maßnahme nicht akzeptiert, weil es für sie zu umständlich und zeitaufwendig sei

    Als Mieter hat man nicht die Möglichkeit, eine bauliche Maßnahme abzulehnen, denn nach dem Gesetz hat man das zu dulden. Der Vermieter könnte also auf die Durchführung bestehen.

  • Fruggel:


    Das habe ich auch so gelesen im BGB. Nachdem ich nun mit der HV telefonierte, wurde mir mitgeteilt, dass das zwar in der Theorie richtig ist, aber in der Praxis oft nicht umsetzbar. Die Mieterin sagt z. B., sie könne keinen Urlaub nehmen, um ihre Sachen aus- und umzuräumen. Sie wolle auch keine Hilfe annehmen, weil es sich um ihre Privatsachen handle. Es sei wohl auch nicht möglich, die Möbel vorübergehend nur in einem Zimmer unterzubringen und dann noch in der Wohnung zu wohnen. Eine Ausweichwohnung möchte sie nicht nehmen, weil sie dann ja ihre Privatsachen nicht hätte. Sie scheut sich vor dem ganzen Aufwand.

    Die HV sagt, dass sie die Maßnahme dann gerichtlich durchsetzen müssten und dies nur möglich wäre, wenn die Maßnahme als Baumangel bewiesen werden könnte. Das sei fraglich. Wenn es nur eine normale Instandsetzung ist, dann hätte sie bereits vor dem Einzug der Mieterin (November 2021) durchgeführt werden können. Da also kein triftiger Grund für die Durchführung der (aufwendigen) Maßnahme vorgelegt werden kann, sagt die HV, dass sie die Maßnahme rechtlich nicht durchsetzen könnte - abgesehen davon, dass ein Klageverfahren auch nicht angestrebt wird.

  • Die HV sagt, dass sie die Maßnahme dann gerichtlich durchsetzen müssten und dies nur möglich wäre, wenn die Maßnahme als Baumangel bewiesen werden könnte

    Das ist genau der springende Punkt. Im Zweifel muss ein Gericht einschätzen, ob dieser große Aufwand tatsächlich gerechtfertigt ist.


    Grundsätzlich ist der Mieter, wie Fruggel schon schrieb, laut § 555a BGB zur Duldung verpflichtet, aber eben nur dann, wenn die Maßnahme erforderlich ist.

    Hier könnte ein Richter durchaus argumentieren, dass in einem Altbau lautere Geräusche hinzunehmen sind, solange kein Baumangel vorliegt.

    Wird also kein Baumangel festgestellt, war die ganze Klage für die Katz'.


    Selbst wenn die Maßnahme durchgeführt wird, hast Du auch keine Garantie, dass es hinterher besser wird. Wie schon in einer anderen Antwort geschrieben, ist in unserem Haus alles gedämmt worden, trotzdem hör ich den Obermieter durch seine Wohnung "poltern". Das ist halt ein Altbau.


    Und ja, ich kann die Mieterin durchaus verstehen. Je nach Wohnungsgröße ist das für sie ein enormer Aufwand, der auch nicht in 3-4 Tagen erledigt ist. Das Aus- und Einräumen ist ein Aufwand, der einem kompletten Umzug gleich kommt. Dafür wird sie ihren Urlaub nutzen müssen. Ich würde da auch nicht fremde Leute packen lassen.


    Theoretisch kann man die Mieterin wirklich nur finanziell ködern und da kann die Hemmschwelle durchaus im vierstelligen Bereich liegen.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • @ Leipziger82:


    Danke für die Einschätzung, aber worauf begründet sich denn deine Aussage, dass eine Maßnahme, die der Vermieter selbst als notwendig erachtet, nur dann von der Mieterin der Wohnung zu dulden sind, wenn ein (gerichtlich bestätigter) Baumangel vorliegt? Ich sehe ein, dass ich, als die darunter Wohnende, nur im Fall eines (bestätigten) Baumangels einen Anspruch auf bauliche Nachbesserung gegenüber dem Vermieter durchsetzen könnte. Aber wenn der Vermieter bereits freiwillig die Notwendigkeit anerkannt hat, weil er um den Missstand der fehlenden Trittschalldämmung weiß, wieso muss er dann gegenüber der Mieterin (gerichtlich) nachweisen, dass hier ein Baumangel vorliegt? Selbst Modernisierungsmaßnahmen, die ein Vermieter an seinem Eigentum begehrt, müssten geduldet werden. Da entscheidet ja auch kein Gericht darüber, ob die Modernisierung "notwendig" ist oder nicht, sondern es gibt eben andere berechtigte Gründe für diese Maßnahme. In meinem Fall soll schließlich nicht etwa aus reinem Spaß am Bauen nachgebessert werden, sondern der Vermieter möchte zum Schutz eines anderen Mieters (mich) eine Trittschalllösung umsetzen, was m. E. eine ausreichende Begründung sein dürfte, auch ohne einen Richter hinzuzuziehen. Insofern fehlt mir nach wie vor die Rechtsgrundlage, wonach die Mieterin oben die freiwillige, notwendige Nachbesserung verweigern kann.

  • Selbst Modernisierungsmaßnahmen, die ein Vermieter an seinem Eigentum begehrt, müssten geduldet werden. Da entscheidet ja auch kein Gericht darüber, ob die Modernisierung "notwendig" ist oder nicht, sondern es gibt eben andere berechtigte Gründe für diese Maßnahme.

    Das ist so nicht ganz richtig, da der Mieter bei solchen Dingen einen Härtefall nach § 555d BGB erklären kann, der ggfs. die Duldung aushebelt. Hier findet dann immer eine Interessenabwägung statt.


    Danke für die Einschätzung, aber worauf begründet sich denn deine Aussage, dass eine Maßnahme, die der Vermieter selbst als notwendig erachtet, nur dann von der Mieterin der Wohnung zu dulden sind, wenn ein (gerichtlich bestätigter) Baumangel vorliegt?

    Nun ja, weil im § 555a BGB explizit von erforderlichen Maßnahmen gesprochen wird.

    In dem Fall handelt es sich nicht um eine Modernisierung und ggfs. ist die Instandsetzung aus objektiver Sicht eben nicht erforderlich. Vielleicht aber doch.


    Wenn die Mieterin die Durchführung verweigert, muss der Vermieter auf Duldung klagen. In diesem Zusammenhang wird dann eben vor Gericht, bzw. durch einen bestellten Gutachter ermittelt, ob die Maßnahme erforderlich ist, bzw. ob die Durchführung dieser Maßnahme überhaupt den erhofften Nutzen bringt. Hier sind wir dann auch wieder bei einer Interessenabwägung. Das Ergebnis ist hier vollkommen offen.


    Es mag durchaus sein, dass ein "Mangel" vorliegt, aber Altbauten werden eben anders behandelt. Ich erinnere mich an ein Urteil, in dem es beispielsweise hieß, dass undichte Fenster & Türen in einem Altbau keinen Mangel darstellen.


    Lange Rede, kurzer Sinn: Wenn sich die Verwaltung jetzt quer stellt, bzw. nichts unternehmen will, würde ich hierzu einfach mal einen Fachanwalt beauftragen, der deine Interessen wahr nimmt.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Das ist so nicht ganz richtig, da der Mieter bei solchen Dingen einen Härtefall nach § 555d BGB erklären kann, der ggfs. die Duldung aushebelt. Hier findet dann immer eine Interessenabwägung statt.

    Da ist aber doch nur wegen der Mieterhöhung eine Härte zu prüfen. Das ist hier nicht der Fall. Im Gegenteil, die Mieterin bekommt kostenlos einen Parkettboden. Sie selbst hat geäußert, dass das Laminat sie wegen des starken Gehschalls stört.


    Danke für die Tipps. Die gutachterliche Feststellung eines Baumangels, obwohl die HV die "Erforderlichkeit" der Maßnahme wörtlich mir gegenüber bestätigt hat, wäre dann wohl das Mittel der Wahl.



    Gemäß Kommentar könnte der § 555b Nr. 6 (bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind) greifen.

    Wenn also der Vermieter der Mieterin oben mitteilt, dass es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme i. S. d. § 555 b Nr. 6 handelt, weil sie dazu dient, den fehlenden Trittschallschutz nachzubessern, dann müsste sie eigentlich geduldet werden. Natürlich könnte sich die Mieterin weigern und einen gutachterlichen Nachweis verlangen, dass die Maßnahme zur Einhaltung des gesetzlich notwendigen Lärmschutzes tatsächlich vorgeschrieben ist. Aber da der Vermieter selbst weiß, dass die Trittschalldämmung fehlt (und kein Fachmann das Laminat verlegt hat), könnte er die Maßnahme zunächst durchaus alleine aufgrund eigener Einschätzung begründen. Die Notwendigkeit eines Gutachtens wäre dann abzuwarten. Ein Richter ist m. E. aber nicht erforderlich, damit der Vermieter eine gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme durchführt, wenn er die Notwendigkeit per Gutachten belegt hat.

    Dann wäre die Frage nur, wie bekommt man das Gutachten? Der Vermieter könnte es veranlassen, wenn er genügend Interesse an der Maßnahme hat. Wenn nicht, könnte die Mieterin unten das veranlassen. Dafür müsste sie (der Gutachter) aber in die Wohnung oben hinein und dafür wird dann wieder der Vermieter ins Boot geholt werden müssen...


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  • Da ist aber doch nur wegen der Mieterhöhung eine Härte zu prüfen.

    Nein, da kann es durchaus auch andere Gründe geben. Im BGB steht ja nicht explizit geschrieben, dass es nur um die Mieterhöhung geht, sondern um die "Härte" als solches. Auch die erheblichen Beeinträchtigungen durch die Maßnahme können ein Grund sein.

    Natürlich könnte sich die Mieterin weigern und einen gutachterlichen Nachweis verlangen, dass die Maßnahme zur Einhaltung des gesetzlich notwendigen Lärmschutzes tatsächlich vorgeschrieben ist.

    Ich störe mich hier etwas an dem "gesetzlich vorgeschrieben". Es gibt zwar die sogenannte DIN 4109, die in der Theorie auch auf Altbauten anzuwenden ist, aber da kommt es immer auf den Einzelfall an.

    Dann wäre die Frage nur, wie bekommt man das Gutachten?

    Über das Gericht.

    Ich erinnere mich da immer an das Sprichwort: "Wes Brot ich ess, des Lied ich sing".

    Der vom Vermieter bezahlte Gutachter wird natürlich sagen, dass es notwendig ist, der Gutachter des Mieters wird das Gegenteil behaupten.

    Es benötigt daher einen unabhängigen Gutachter, der nur von einer unabhängigen Stelle beauftragt werden kann, d.h. das Gericht.


    Wie gesagt: Wenn die Verwaltung das komplett ablehnt, dann beauftrage einen Anwalt. Es gibt hier ein Urteil des LG Hamburg, in dem der Vermieter in einem ähnlichen Fall dazu verdonnert wurde, einen Schallschutz nachzurüsten.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Die Duldungspflicht gemäß §555a BGB hängt nicht davon ab, ob die Maßnahme erforderlich ist, sondern die Duldung ist immer verpflichtend. Einem Eigentümer steht es frei, sein Eigentum nach eigenem Ermessen zu erhalten oder zu verbessern.


    Davon abgesehen handelt es sich sehr wohl um einen Mangel, wenn die Trittschalldämmung nicht ausreichend ist. Und dabei spielt es keine Rolle, ob es ein Altbau ist. Man kann sich nicht darauf berufen, dass im Altbau seinerzeit ein anderer Standard galt. Siehe hierzu das BGH Urteil v. 26.6.2020, V ZR 173/19.


    Hier in diesem Fall wurde oben aber sogar beschrieben, dass der Einbau des Laminat nicht fachmännisch durchgeführt wurde. Ich habe deshalb keinerlei Zweifel, dass ein Gericht die Durchführung der Maßnahme bestätigen würde und die Mieterin oben das dulden muss.

  • Die Duldungspflicht gemäß §555a BGB hängt nicht davon ab, ob die Maßnahme erforderlich ist, sondern die Duldung ist immer verpflichtend.

    Schon klar, aber hier muss der Vermieter im Zweifel klagen und dann wird entschieden. Ausnahmen gibt es immer, sonst würde der Paragraph nicht explizit von erforderlichen Maßnahmen sprechen.

    Wenn ein Gutachten also feststellt, dass die Trittschalldämmung keinen Nutzen bringt, oder der aktuelle Geräuschpegel den Anforderungen der DIN 4109 entspricht oder diese hier nur unmittelbar anzuwenden ist, muss der Mieter das nicht dulden.

    Davon abgesehen handelt es sich sehr wohl um einen Mangel, wenn die Trittschalldämmung nicht ausreichend ist.

    Ich glaube, ich werde hier falsch verstanden. Was heißt denn "nicht ausreichend"? Das von Dir benannte Urteil bezieht sich auf ein Objekt Baujahr 1962, d.h. Betondecken.

    Und ja, es ist ein Mangel, wenn die Dämmung nicht ausreichend ist. Es geht mir um die Frage, ob diese eben ausreichend ist oder nicht.


    Hier handelt es sich mutmaßlich um Holzbalkendecken, bei denen der Schallschutz nicht durch eine einfache Trittschalldämmung unterhalb des Laminats realisierbar ist, sondern durch umfangreiche Entkopplungsmaßnahmen, deren Realisierung gern mal einen 5stelligen Betrag kosten kann.

    Die baulichen Gegebenheiten müssen immer berücksichtigt werden, so dass es aus der Ferne überhaupt nicht einzuschätzen ist, ob die Dämmung ausreichend ist oder nicht.


    Deswegen mein Rat, einen Anwalt aufzusuchen. Es kann sein, dass der Mieter das dulden muss, es kann aber auch sein, dass er es nicht muss. Eine wirklich klare Tendenz kann ich hier nicht erkennen, was nicht zuletzt daran liegt, dass ich die baulichen Gegebenheiten nicht kenne.


    Wenn der Vermieter nicht gerichtlich dagegen vorgehen will, wird es schwierig.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Es geht mir um die Frage, ob diese eben ausreichend ist oder nicht.

    Dazu habe ich ebenfalls nicht beurteilt. Es lässt sich aufgrund der DIN Vorschrift aber objektiv feststellen.

    Vielmehr wollte ich darauf verweisen, dass laut Beschreibung der Laminat gar nicht ordnungsgemäß aufgebracht wurde. Es sei keine Dämmschicht darunter gelegt worden. Und das reicht schon aus, dass man von einem Mangel sprechen kann. Dabei kommt es dann auf die Beschaffenheit der Zwischendecke gar nicht mehr an.

  • Dabei kommt es dann auf die Beschaffenheit der Zwischendecke gar nicht mehr an.

    Doch, es kommt eben darauf an.

    Wenn dort mit einer Trockenschüttung gearbeitet wurde, wie es im Altbau Usus ist, dann dient dieser Trockenestrich nicht nur als Wärmedämmung, sondern auch als Schallschutzdämmung. In dem Fall wäre eine separate Dämmung unterhalb des Laminats überhaupt nicht zwingend notwendig, zumal die jeweiligen Holzbalken oberhalb zusätzlich gegen den Trittschall gedämmt sind (Kork, Gummi, Holzfasern), um die jeweiligen Dielen abzufedern.

    Objekte mit älteren Parkettböden oder mit Dielenböden haben ebenso keine Dämmfolie und erfüllen dennoch den Schallschutz.


    Die Formel: Keine spezielle Laminattrittschalldämmung = Mangel ist bei Bauten, die keine Spannbetondecke verfügen, nicht richtig.


    Wenn das Problem tatsächlich nur in einer fehlenden vielleicht 2-3mm starken Folie liegen soll (die bei einer Holzbalkendecke gar nichts bringt), frage ich mich, warum man das Problem nicht dahingehend löst, über das Laminat einfach einen PVC-Belag zu legen? Warum das Laminat rausreißen? Klar, die eine oder andere Tür muss gekürzt werden und ggfs. sind auch Übergangsschienen erforderlich, aber sonst ist das ohne Aufwand möglich.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Ich störe mich hier etwas an dem "gesetzlich vorgeschrieben". Es gibt zwar die sogenannte DIN 4109, die in der Theorie auch auf Altbauten anzuwenden ist, aber da kommt es immer auf den Einzelfall an.

    "Gesetzlich vorgeschrieben" bezieht sich auf Kommentare zur Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, welche hier greifen könnte. Das kann alles sein, was behördlich angeordnet oder gesetzlich vorgeschrieben ist. Ob das auf eine Nachbesserung einer fehlenden Trittschalldämmung zutrifft, dazu finde ich leider nichts bei meinen Recherchen. Inwieweit als gesetzlich Vorschrift bzw. Norm die DIN 4109 in diesem Fall zum Tragen kommen kann, ist unsicher, weil diese Norm bestimmte Aspekte außer acht lässt wie zB tieffrequente Erschütterungen. Es kann auch niemand genau sagen, welche Norm hier überhaupt zum Tragen käme, da das Gebäude zwar Altbau ist, aber später umfassend umgebaut wurde. Rein vom Sachverhalt her ist die Verwaltung / der Vermieter jedenfalls derselben Auffassung wie ich, dass dieses Versäumnis ein Fehler war und dass die Maßnahme "notwendig" ist, um bei mir normales Wohnen zu ermöglichen. Die Verwaltung sieht aber trotzdem keine Möglichkeit, die Maßnahme entgegen den Willen der Mieterin durchzuführen. Selbst wenn sämtliche Aufwendungen ersetzt / entschädigt werden (und obwohl sogar ein Parkettboden verlegt würde anstatt des unfachmännisch verlegten Billig-Laminats), würde es der Zustimmung der Mieterin bedürfen, sagt die HV, da sie es sonst einklagen müsste, aber nicht wüsste, auf welcher Grundlage.


    Man kann sich nicht darauf berufen, dass im Altbau seinerzeit ein anderer Standard galt. Siehe hierzu das BGH Urteil v. 26.6.2020, V ZR 173/19.

    In dem Urteil geht es aber um das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer untereinander. Das ist m. E. nicht übertragbar auf Mietwohnungen, wo das BGB greift. Dass ein baulicher Mangel vorliegt, dessen Beseitigung verpflichtend wäre, das möchte meine HV nicht bestätigen, Sie möchte nur bestätigen, dass die Durchführung der Maßnahme notwendig ist, um den Trittschallschutz nachzubessern. Dis würde aber nicht ausreichen, um die Mieterin zu verpflichten, die Maßnahme zu dulden. Laut HV gibt es KEINE Rechtsgrundlage, um die Maßnahme durchzusetzen.


    Auch die erheblichen Beeinträchtigungen durch die Maßnahme können ein Grund sein.

    Ich finde dazu allerdings nur solche Beispiele, wo ältere Mieter betroffen sind, denen man solche Maßnahmen nicht mehr zumuten kann. Wenn erhebliche Beeinträchtigungen generell eine "Härte" wären, dann könnte man ja so gut wie immer Maßnahmen verweigern. Schließlich soll die Mieterin einen Ersatz bekommen und eine Aufwandsentschädigung. Sie soll auch nicht kurzfristig einen Termin vereinbaren, das kann auch im Laufe des Jahres erfolgen. Aber sie möchte sich dem einfach nicht stellen.


    Die Formel: Keine spezielle Laminattrittschalldämmung = Mangel ist bei Bauten, die keine Spannbetondecke verfügen, nicht richtig.

    Nun ja, nur die fehlende Dämmung (bei Laminat i. V. m. Altbau nimmt man generell nicht nur eine dünne Folie, sondern etwas deutlich stärkeres) ist vielleicht nicht das Hauptproblem, sondern insgesamt die unfachmännische Verlegung. Ich habe mein Laminat rausgenommen, weil es auf Stoße verlegt war und extrem laute Geräusche verursachte. Das wird in der Wohnung über mir ebenso schlecht verlegt sein. Die HV wird wissen, dass es keine Fachfirma war, und deswegen ein Konzept zur Entkoppelung des Bodens von den Wänden erstellt haben, um die heftigen Erschütterungen zu mindern. Ich denke, dass das nichts mehr mit der Einhaltung der DIN 4109 zu tun hat, sondern mit fachmännischer Verlegung von Boden. Ich bin jetzt seit zwei Stunden zu Hause und habe bereits Herzrasen und Kopfschmerzen von dem Gepolter und Gerummse von oben (Gerenne des Kleinkinds)., so dass ich mich jetzt notgedrungen wieder ins Auto setzen und durch die Gegend fahren werde. Das kann doch nicht sein, dass diese Mieterin einfach nur aus Unlust am Aufwand diese einmalige bauliche Maßnahme, die von der HV freiwillig zum Trittschallschutz anerkannt wird, verweigern kann. Ich weiß leider nicht, wie ich vorgehen kann,,,



    Die Duldungspflicht gemäß §555a BGB hängt nicht davon ab, ob die Maßnahme erforderlich ist, sondern die Duldung ist immer verpflichtend. Einem Eigentümer steht es frei, sein Eigentum nach eigenem Ermessen zu erhalten oder zu verbessern.

    Kannst du mir evtl. die Rechtsgrundlage oder einen Beispiel-Fall dafür nennen, dass es ein eigenes Ermessen des Vermieters gibt bei der Frage, ob es sich um eine erforderliche Erhaltungsmaßnahme i. S: d. § 555a BGB handelt? In § 555a BGB steht immerhin


    (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

    Hier kommt außerdem erschwerend hinzu, dass die HV diese Maßnahme vor Einzug der neuen Mieterin hätte durchführen können, das aber nicht getan hat, weil sie keinen Anlass sah. Sie sagt, hätte sie gewusst, wie problematisch der fehlende Trittschall ist, dann hätte sie das vorher, im unbewohnten Zustand, nachgebessert. Da ich aber nicht einmal darüber informiert war, dass die Wohnung neu vermietet werden sollte, konnte ich das nicht rechtzeitig anregen - abgesehen davon, dass ich das heftige Ausmaß nicht erahnen konnte. Nun ist die HV der Meinung, dass die Maßnahme im bewohnten Zustand nicht durchsetzbar wäre, selbst wenn sie die Notwendigkeit gegenüber der Mieterin betont.


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    Beitrag nach dem Anderen schreiben und erst Antwort abwarten.

  • Wenn sich die Hausverwaltung weigert eine notwendige Maßnahme durchzuführen, so ist diese auf Leistung zu verklagen, dass kann auch soweit führen, dass die Hausverwaltung darüber gezwungen wird die andere Mieterin auf Duldung zu verklagen. Man wird die Hausverwaltung zu nichts anderes bewegen können, die sieht nämlich auch einen Prozess auf sich zukommen, der ein Prozessrisiko beinhaltet.


    Im Ergebnis wird man sagen können, dass die Mieterin die Maßnahme zwingend zu dulden hat, wenn ein Mangel vorliegt, denn Mängel können immer beseitigt werden durch den Vermieter. Natürlich kann die Mieterin sagen, dass die Maßnahme den Mangel nicht beseitigt, dass ist schon richtig. Auch beim Umfang der Mangelbeseitigung muss man gucken, ob man Instandhaltung macht oder eine Modernisierung. Wenn der Mangel nur in falsch verlegten Laminat besteht, wird es schwierig damit umfangreiche Umbauarbeiten wegen Trittschall zu argumentieren ohne in den Bereich der Modernisierung zu kommen. Alles eine Frage des Einzelfalles. Wobei ich der Meinung bin, dass ein Mangel für dich nur besteht, wenn der Trittschall unzureichend ist nach dem Baujahr/Modernisierungsjahr (BGH, Urteil vom 6. 10. 2004 - VIII ZR 355/03). Das andere Urteil ändert daran nichts, denn da wird in den Entscheidungsgründen auch explizit auf die Modernisierung aus 1995 abgestellt.


    Man kommt hier am Ende nicht weiter, da der Einzelfall hier umfassend gewürdigt werden muss und das am Besten von einem Fachanwalt für Mietrecht.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • "Gesetzlich vorgeschrieben" bezieht sich auf Kommentare zur Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, welche hier greifen könnte.

    Nein, der dürfte nicht greifen. Es geht hier ja nicht um eine - für den Vermieter - verpflichtende Modernisierungsmaßnahme.

    Sowas wäre der Fall, wenn der Gesetzgeber beispielsweise vorschreiben würde, dass eine Fassadendämmung installiert werden muss.


    OK, das könnte anders aussehen, wenn der Vermieter per Gerichtsurteil zu einer Entkopplung verdonnert wird. Aber so weit sind wir noch gar nicht.

    Ich finde dazu allerdings nur solche Beispiele, wo ältere Mieter betroffen sind, denen man solche Maßnahmen nicht mehr zumuten kann.

    Es könnte hier aber auch um das Verhältnis von Aufwand und Nutzen gehen. Der Aufwand ist immens, das Ergebnis aber ggfs. Zweifelhaft.

    Das ist aber eher mein Baugefühl und vor Gericht sowieso immer Einzelfallentscheidung.

    Nun ist die HV der Meinung, dass die Maßnahme im bewohnten Zustand nicht durchsetzbar wäre, selbst wenn sie die Notwendigkeit gegenüber der Mieterin betont.

    Da hat die Hausverwaltung recht. Wenn Du so eine Entkopplung durchführen willst, muss die Wohnung komplett beräumt sein. Klar, geht auch Zimmer für Zimmer, aber darauf lässt sich einerseits kaum eine Firma ein, andererseits hält Stress für die Mieterin dann noch länger an.


    Letztendlich kann ich mich hier nur dem geschätzten User darkshadow anschließen. Besser kann man es nicht zusammenfassen:

    Man kommt hier am Ende nicht weiter, da der Einzelfall hier umfassend gewürdigt werden muss und das am Besten von einem Fachanwalt für Mietrecht.

    Ohne Anwalt kommst Du hier nicht weiter, wenn Du möchtest, dass etwas passiert.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.