Nebenkostenabrechnung 2020 - 2022 nicht korrekt

  • Vorab zu unserer Geschichte. Im April 2020 haben wir besagten Vertrag unterschrieben. Dort steht drin, das wir eine Nebenkostenvorauszahlung leisten sollen, jedoch ist keine Summe schriftlich festgehalten. Dies führte dazu, das wir den Vermieter persönlich und telefonisch mehrfach darum gebeten haben uns eine Summe zu nennnen, damit wir diese monatlich vorauszahlen können. Dies geschah seitens des Vermieters nicht. Er äußerte lediglich, das wir uns ein paar hundert Euro beiseite legen sollen. Wir beließen es somit dabei und bezahlten monatlich nur die Grundmiete.

    Das Mietobjekt wo wir wohnten war früher ein Einfamilienhaus, der jetzige Vermieter hat dies geerbt während wir bereits dort wohnten. Wir bewohnten das Obergeschoss mit Dachschrägen mit einer Angabe von ca. 90m². Das Erdgeschoss war die gesamte Zeit nicht bewohnt.

    Hinzu kommt, das es für beide Wohnparteien keinen eigenen Zähler (Wasser/Strom) gibt. Das heißt, sämtliche Kosten werden auf uns herabgesetzt. Ist das Rechtens? Zumal im Erdgeschoss Renovierungsarbeiten stattgefunden haben, wo Strom, Wasser und Abwasser verbraucht worden ist, auf unsere Kosten.

    Wir haben versucht uns im Internert schlau zu lesen und sind zu dem Entschluss gekommen, das die Nebenkostenabrechnung wie der Vermieter sie uns hat zukommen lassen, nicht nach der gesetzlichen Betriebskostenverordnung erstellt wurde. Sehen wir das richtig?

    Ist die Position in Bezug auf das Öl rechtens von seitens des Vermieters?

    Im Mietvertrag steht, das wir jediglich 1x im Jahr nachfüllen müssen, jedoch nicht voll füllen müssen. Wir füllten im Februar 2021 nach, jedoch nicht voll. Wie verhält es sich nun bei Auszug? Müssen wir den Tank voll gefüllt wieder hinterlassen? Darf der Vermieter uns den Verbrauch, des von Ihm vollgefüllten Tanks, mit dem jetzigen Ölpreis in Rechnung stellen?

    Des weiteren sind wir der Meinung, das der Vermieter nur die Positionen auf uns herabsetzen kann, die im Mietvertrag stehen. Ist das richtig?

    Denn unserer Recherche nach, müssen die Positionen wofür Nebenkosten bezahlt werden sollen entweder detailliert im Mitvertrag aufgelistet sein oder es muss auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Dies ist jedoch nicht gegeben.

    Darf der Vermieter die Müllkosten zu 100% auf uns herabsetzen? Denn wäre das Erdgeschoss bewohnt gewesen, würden die Müllkosten ja nicht grundlegend steigen. Auf Deutsch gesagt, die Müllabfuhr kommt. Egal ob die Tonne halbvoll und ganz voll ist.

    Ist diese ganze Nebenkostenabrechnung überhaupt rechtens? Wie verfahren wir nun weiter?

    Die erste Abrechnung traf am 28.12.2021 per Email bei uns ein.

    Die zweite Abrechnung bekamen wir am 04.01.2021 per Email.

    Und ich sollte erwähnen, daß wir seit dem 01.01 bereits in einer neuen Wohnung leben, aber die andere Wohnung erst zum 31.01.2022 gekündigt haben.

    Die erste Abrechnung habe ich abgewiesen, schriftlich. Man merkt das der Vermieter nun sauer ist.

    Seitdem die zweite Abrechnung rein kam, habe ich noch nichts gemacht. Nächste Woche habe ich einen Termin beim Mieterschutzbund, würde vorab aber gerne mal eure Meinung dazu hören.

  • Ich kann an dieser Stelle nur zum Fachanwalt raten, Mieterbund hilft evtl., aber da schwankt die Qualität sehr stark. Da wir hier von sehr deutlich 4-stelligen Summen reden, wird das so oder so beim Anwalt landen, wenn ihr die Zahlung verweigert, davon gehe ich aus. Dieser kann euch auch dahingehend beraten, aktuell nichts zu unternehmen und die Verfristung der Abrechnung zumindest teilweise abzuwarten, denn der Vermieter darf Nachzahlungen nur bei Zustellung einer formal korrekten Abrechnung bis 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums geltend machen. Ob durch die zweite Abrechnung ein Abrechnungszeitram definiert wurde, müsste ebenfalls ein Anwalt beurteilen.

    Da wir hier keine Beratung im Einzelfall machen können und dürfen, gebe ich nur ein paar allgemeine Hinweise zu deiner Frage. Insbesondere die Formulierungen im Mietvertrag bzgl. der Kosten des Leerstandes und welche Betriebskosten vereinbart sind, muss ein Anwalt bewerten.

    1. Grundsätzlich ist über die Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen. Da der Vermieter hier nicht die zweite Wohnung selbst bewohnt, ist dies nach Heizkostenverordnung zwingend, ansonsten kannst du die Kosten um 15% kürzen. Sehe ich es richtig, dass ihr das Öl gekauft habt und der Vermieter euch nun irgendetwas erstatten will, das er sich nach eigenem Gutdünken überlegt? So funktioniert es in jedem Fall nicht. Da hier keine Verbrauchserfassung stattfand, kann nun nur über Wohnfläche abgerechnet werden. Wie hier allerdings die vertragliche Vereinbarung zu werten ist, muss ein Anwalt beurteilen.

    Bzgl. des Tanks ist auch im Vertrag nachzusehen, was ihr vereinbart hat. Habt ihr das Öl zu Beginn abgekauft bzw. er hat es auch geschenkt? Wurde der Stand abgelesen? Grundsätzlich müsste der Vermieter euch das verblienene Öl erstatten, zu welchem Preis (Tagespreis oder letzte Rechnung) ist nicht wirklich geklärt. Allerdings gilt das nur für den üblichen Fall, dass das Öl von Beginn des Mietverhältnisses Eigentum des Mieters war.

    2. Die Abrechnung muss nach Wirtschaftsjahren erfolgen, die hat der Vermieter bisher nicht so richtig festgelegt, sondern alles in eine Abrechnung gepackt. Das ist so formal nicht korrekt.

    3. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein. Es müssen also die Gesamtkosten für jede Position, der Gesamtverteiler (Parteien, Wohnfläche... je nach Vereinbarung) etc. ersichtlich sein, euren Anteil am Verteiler und daraus errechnet dann eure Kosten. Das ist hier ebenfalls nicht der Fall, sodass ihr das gar nicht nachrechnen könnt.

    4. Eine Abrechnung über Januar 2022 ist überhaupt noch nicht möglich, der Monat ist ja noch gar nicht um.

    5. In einer Betriebskostenabrechnung haben Übernahme der Küche, Eigenleistungen usw. nichts zu suchen.

    Darf der Vermieter die Müllkosten zu 100% auf uns herabsetzen? Denn wäre das Erdgeschoss bewohnt gewesen, würden die Müllkosten ja nicht grundlegend steigen. Auf Deutsch gesagt, die Müllabfuhr kommt. Egal ob die Tonne halbvoll und ganz voll ist.

    Ist das bei euch wirklich so? Ich kenne das kaum noch, da man zur Müllvermeidung immer mehr darauf umgestellt hat, dass diejenigen, die viel Müll produzieren, auch mehr bezahlen. Bei uns hängt die Mindesttonnengröße von der Zahl der gemeldeten Personen ab und alles über eine bestimmte Zahl an Leerungen kostet extra, sodass bei Leerstand (= 0 gemeldete Personen) bei uns tatsächlich keine Kosten verursacht.

    Abschließend: evtl. wollt ihr euch auch überlegen, welche Summe an Betriebskoten ihr angemessen findet in Bezug auf den Leerstand, das verbrauchte Wasser, Strom usw. und dies dem Vermieter als Vorschlag für eine Einigung machen. Dass ihr Betriebskosten verursacht habt, steht außer Frage. Wenn im EG Bauarbeiten stattfanden, kosten die ordentlich Strom und teils auch Wasser, das weiß ich aus eigener Erfahrung leider zu gut. 25€ sind da ein Witz, wenn das halbwegs regelmäßig war (wir hatten im Jahr mit "nur" Renovierungen, ohne dass wir dort wohnten, fast 5000kWh Stromverbrauch! also gorb 1500 €). Die Arbeitsgeräte laufen teilweise sogar mit Starkstrom und verbrauchen sehr viel Strom. Aber auch hier ist eine Abschätzung natürlich schwierig.

    Letztlich ist der Streitwert hier alles andere als klein, sodss erheblich Anwalts- und Gerichtskosten entstehen werden, sobald das vor Gericht geht. Davon hat niemand außer den Anwälten etwas.

  • Nächste Woche habe ich einen Termin beim Mieterschutzbund

    Ich bin sicher, dass der Anwalt des Mieterschutzbundes sagen wird, dass die Abrechnung so nicht in Ordnung ist, unwirksam um geneu zu sein. Es sind mehrere Punkte, die den gesetzlichen Bestimmungen entgegen stehen. Das wird man euch dann im Einzelnen erklären. Bis dahin solltet ihr abwarten.

    Dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden, ist dabei bedeutungslos, das ist nicht zwingend nötig.

  • Ich bin sicher, dass der Anwalt des Mieterschutzbundes sagen wird, dass die Abrechnung so nicht in Ordnung ist, unwirksam um geneu zu sein.

    Vielen Dank, so etwas habe ich mir nämlich gedacht und bereits im Internet recherchiert gehabt. Man ist sich aber dennoch schnell unsicher... Als ich dem Vermieter dies nämlich mitteilte das diese Abrechnung nicht rechtens ist in Bezug auf Verteilerschlüssel usw. war seine Äußerung ich solle ihm die Paragraphen zukommen lassen und dann würde er sich Buchstabengetreu daran halten.


    Ich kann an dieser Stelle nur zum Fachanwalt raten, Mieterbund hilft evtl.,

    Vielen, vielen Dank für die Mühe.

    Ich weiß das ihr mir keine Beratung geben könnt... Ich zermatere mir nur den Kopf und durch löchere das Internet wie wild und wollte einfach etwas Zuspruch haben mit manchen Dingen, die ich herausgefunden habe. Vom Vermieter kam nämlich die Antwort ich solle ihm die Paragraphen doch zukommen lassen, dann würde er sich an diese Buchstabengetreu halten.

    Wir wollen uns eigentlich nicht streiten, aber er sagt zu uns, das er keinen Profit aus uns ziehen möchte, andersherum haben wir aber nunmal auch nichts zu verschenken. Und wenn er zb Positionen auf uns herabsetzen möchte, die vertraglich nicht festgehalten sind, fühle ich mich halt schon veräppelt.

    Vielen, vielen Dank!

    Bitte keine Vollzitate und zwei Beiträge hintereinander

    zusammengefügt

  • ich solle ihm die Paragraphen zukommen lassen

    Das sollte man nicht tun, da es einem erstens als unerlaubte Rechtsberatung ausgelegt werden kann, und zweitens ist es doch die Sache des Vermieters, sich rechtliche Informationen einzuholen, wenn er Wissenslücken hat. Zudem gibt es ja auch einige Firmen, welche die Erstellung der NK Abrechnung übernehmen.

    Wenn du ihm helfen willst, könntest du dir die ganzen Belege geben lassen und selbst eine Abrechnung erstellen, die deiner Ansicht nach richtig wäre.