Unrechtmäßig Nebenkostenabrechnungen der alten Hausverwaltung

  • Hallo ihr Lieben,


    folgender Sachverhalt:


    Ich habe gerade die Hausverwaltung für ein Mietshaus übernommen, dass mein Vater letztes Jahr gekauft hat.

    Das Mietshaus hat drei Einheiten:

    1. EG: Wohneinheit
    2. 1. OG: Gewerbeeinheit
    3. 2. OG: Wohneinheit im Leerstand

    Der Makler, der ihm das Haus verkauft hat, war gleichzeitig als Hausverwalter für den vorherigen Eigentümer tätig. Weiter davor war die Maklerfirma zumindest namentlich ebenfalls Eigentümer dieses Mietshauses, hat es in den späten 90ern renovieren lassen und danach an den letzten Eigentümer verkauft; blieb aber weiterhin als Hausverwalter im Mietshaus tätig.

    Uns liegen neben den Mietverträgen und anderen Dokumenten auch die Baugenehmigungen aus den 90ern sowie Rechnungen von 2021 vor.


    Dubiose Rechnungen


    Die Hausverwaltung hat hier selbst noch Dienstleistungen erbracht. Neben der Gartenpflege und dem Winterdienst auch Hausmeisterdienste, deren die Rechnung sehr auffällig ist:

    Es handelt sich hierbei um eine Jahresrechnung aus dem Februar 2021 für das komplette Jahr 2021. Der Gesamtbetrag beläuft sich auf etwas über 1.000 Euro. Unter der Kostenaufstellung steht der Zusatz, dass dieser Betrag zu zwölf gleichbleibenden Monatsraten vom Verwalterkonto abgebucht wird.


    Was in all den Rechnungen und Kontoauszügen jedoch fehlt, ist die Aufstellung / Rechnung über die Verwaltergebühren.


    Ich muss also annehmen, dass diese "Hausmeisterdienste" die versteckten Verwaltergebühren sind. So könnten Sie nämlich über die BKA am Jahresende auf die Mieter umgelegt werden.


    Ich kann mir nicht vorstellen, dass das rechtmäßig ist. Gleichzeitig muss ich das aber nun irgendwie abrechnen oder bleibt mein Vater hier auf diesen Kosten sitzen? Kann man die alte Hausverwaltung dafür irgendwie zur Verantwortung ziehen?


    Meinem Vater und mir ist wichtig, dass wir die Mieter nicht über Gebühr belasten und nur reelle Kosten auch wirklich in der Nebenkostenabrechnung umlegen.


    Darüber hinaus wurden kurz vor dem Verkauf (ca. 3-6 Monate vor dem Notartermin und schon in der Zeit, als mein Vater alles für den Kauf in die Wege geleitet hat) an meinen Vater noch neue Versorgerverträge zu wesentlich teureren Konditionen abgeschlossen. Abgesehen von einem bekannten Wasserschaden (Anfang 2020), woraufhin die Versicherung den Vertrag nach vermeintlicher Regulierung* gekündigt hat, gibt es keine ersichtlichen Gründe für diese Neuabschlüsse. Laut der Mieterin der Gewerbeeinheit stand das Gebäude seit Anfang 2020 zum Verkauf.


    *Die Versicherung hat auf Nachfrage den Schaden noch nicht abschließend regulieren können, weil die Hausverwaltung den Handwerkern teilweise grundlos den Zutritt verwehrt hat.


    Fehlerhafte Mietverträge


    Darüber hinaus ist uns nach Einsicht in die Baugenehmigung aufgefallen, dass die offiziellen und bemaßten Grundrisse etwas über 137 m² pro Einheit ausweisen. Die Mietverträge wurden aber nur auf 130 m² geschlossen. Somit wurden seit jeher ca. 7 m² quasi gratis an die Mieter vermietet. Gibt es dafür einen Grund, warum man so etwas macht? Nach allem, was ich inzwischen von der Hausverwaltung weiß (auch von anderen ehemaligen Kunden dieser Firma), kann ich ein "gutes Herz" definitiv ausschließen. Wir haben inzwischen auch die grundrissgleiche leere Wohnung so genau es ging mit dem Laser neu vermessen und kommen ebenfalls auf knapp über 137 m². Dachschrägen oder Balkone, die nur anteilig gerechnet werden, gibt es in keiner der Wohnungen.


    Da eine Einheit seit zwei Jahren leer steht, übernimmt diese damit automatisch die Kosten, die - aufgrund der zu geringen Wohnfläche in den Mietverträgen - nicht auf die anderen Einheiten umgelegt werden können. Im Moment trägt diese Kosten also mein Vater, was per se auch vollkommen in Ordnung ist. Nach der kompletten Renovierung der Wohnung, soll diese natürlich neu vermietet werden; natürlich mit den korrekten 137 m². Was passiert mit den übrigen 14 m² in der BKA?


    Haben wir als Eigentümer einen Anspruch darauf, die Mietverträge zu ändern?


    Wie gesagt: Uns liegt es fern, dass die Mieter unfair behandelt werden oder gar zu Hohe Mieten oder Abrechnungen denen den Alltag vermiesen. Aber fair heißt halt auch, dass sie eben die Kosten tragen, die sie tragen müssen.


    Die Krux mit der Gewerbeeinheit


    Der Gewerbeeinheit wurde seit Mai 2020 eine Mietminderung in Höhe von 5 % aufgrund blinder Fenster zugesprochen. Der damalige Eigentümer hat eine Ausbesserung verweigert und die Mietminderung hingenommen. Was irgendwie auch wenig intelligent ist aus meiner Sicht.


    In der kompletten Historie der letzten sechs Jahre kam es bei der Gewerbeeinheit regelmäßig zu Mietrückständen in Höhe von mehreren tausend Euro. Der Vertrag wurde einige Male fristlos gekündigt, aber ein einfacher Einspruch der Mieterin hat hier anscheinend genügt, die Kündigung zurückzuziehen.


    Soweit ich weiß unterliegen Gewerbemietverträge aber keinem wirklichen Kündigungsschutz, weshalb wir gedenken, diesen mit der gesetzlichen Frist von 6 Monaten ordentlich zu kündigen.


    Fazit

    Mein Vater verzweifelt inzwischen immer mehr und bereut den Kauf des Hauses. Er würde gerne den Kauf rückabwickeln lassen, aber ich denke, dass das nicht so einfach möglich sein wird.


    Kann uns hier jemand helfen?

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  • Wenn es wirklich um eine Rückabwicklung gehen soll, ist das klar ein Fall für den Anwalt und nicht für ein Mietrechtsforum. Vermutlich muss sich dein Vater an einigen Stellen fragen, ob er hier fahrlässig nicht ausreichend geprüft hat, gerade bzgl der Mietrückstände des Gewerbemieters. Mieteingänge lässt man sich vorlegen, da wäre auch die zustandene Minderung aufgefallen. Wir hatten beispielsweise einen Passus im Kaufvertrag, dass der Verkäufer versichert, dass keine der Mietparteien Mietrückstände hat oder Kündigungen ausgesprochen wurden. Hier wäre der Kaufbetrag nochmal zu prüfen. Auch evtl Nachteile durch Versorgungsverträge ist eine Frage für den Anwalt.


    Um die Fragen zum Mietrecht zu klären:


    - Verträge sind einzuhalten. Wenn diese eine geringere Fläche ausweisen, ist das so. Ändern könnt ihr die nicht einfach so, nur mit Zustimmung des Mieters.


    Trotzdem gilt bei Betriebskostenabrechnung und auch bei Mieterhöhungen die tatsächliche Wohnfläche, von daher ist dann auf die korrekte Angabe abzustellen.


    - es dürfen natürlich nur Betriebskosten umgelegt werden, die nach Gesetz umlagefähig sind. Dies muss aus den Rechnungen dann auch ersichtlich sein, dort muss ersichtlich sein, welche Leistungen in Rechnung gestellt wurden. Die Kosten für eine Hausverwaltung, sofern diese beauftragt wird, trägt dann der Vermieter.

  • Die Frage nach der Fahrlässigkeit stellt er sich schon die ganze Zeit. Allerdings ist es so, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses keine aktuellen Mietrückstände seitens der Mieter vorhanden waren. Dass die Mieterin der Gewerbeeinheit in der Vergangenheit Mietrückstände hatte, ging erst aus den Unterlagen der Hausverwaltung hervor, die wir bei der Übergabe erhalten haben. Da war der Drops schon lange gelutscht.

    Generell hast du aber recht, dass ein Anwalt hier wahrscheinlich der beste Ansprechpartner ist.


    Danke dir!

  • Ich muss also annehmen, dass diese "Hausmeisterdienste" die versteckten Verwaltergebühren sind.

    Das kann durchaus möglich sein. Aber dazu stellt sich die Frage, ob es denn einen Hausmeister gab, der die beschriebenen Tätigkeiten ausgeführt hat. Wenn ja, wäre zu prüfen, was genau in dessen Vertrag steht. Und wer genau ist es, ein Mitarbeiter der Hausverwaltung oder eine externe Firma. Alles offene Fragen.

    Kann man die alte Hausverwaltung dafür irgendwie zur Verantwortung ziehen?

    Du nicht, aber eventuell die Mieter. Die Frist zur Prüfung der Abrechnung beträgt für den Mieter 12 Monate ab Erhalt der Abrechnung. Diese Zeit ist vermutlich für die 2020 Abrechnung noch nicht vorbei. Einwendungen gegen diese Abrechnung, deren Erstellung es die Pflicht des vorherigen Eigentümers war, sind gemäß BGH Rechtsprechnung auch noch an den vorherigen Eigentümer zu richten.

    an meinen Vater noch neue Versorgerverträge zu wesentlich teureren Konditionen abgeschlossen

    Das ist unklar, was du damit meinst. Man kann nicht einen Vertrag zulasten eines Dritten abschließen. Wahrscheinlich hat diese Verträge noch der vorherige Eigentümer für sich abgeschlossen. Der Käufer tritt zwar in diese Verträge ein, hat aber ein Sonderkündigungsrecht. Ich weiß gerade nicht, wie lang dafür die Frist ist, aber es sollte zeitnah geprüft werden, ob man den Vertrag los werden möchte.

    Was passiert mit den übrigen 14 m² in der BKA?

    Wie schon zuvor gesagt liegt es an deen Mietern, ihre Abrechnungen zu prüfen und Einwände geltend zu machen. Und wenn die angesetzte Fläche falsch ist, dann ist das ein Grund für Einwände. Den Leerstand hat so oder so der Eigentümer zu tragen, nicht die übrigen Mieter.

    weshalb wir gedenken, diesen mit der gesetzlichen Frist von 6 Monaten ordentlich zu kündigen.

    ... sofern nicht eine Klausel im Mietvertrag dem entgegen steht.

    Er würde gerne den Kauf rückabwickeln lassen

    Die Frage wäre, mit welcher Begründung. Ich kann aus deinen Beschreibungen keinen Ansatz dafür erkennen.