Mieterhöhung über Kappungsgrenze zum Schutz des Mieters

  • Hallo liebe Community,


    ich stehe derzeit vor einem Problem. Meine Eltern würden sich gerne von einer Mietwohnung in Nürnberg trennen. In der 2-Zimmer-Wohnung wohnt seit 2012 eine "ältere" Frau (>65 Jahre), die Hartz IV erhält. Die Wohnung bemisst 54 m², hat jetzt einen neuen Warmwasserboiler im Bad erhalten, ansonsten befindet sie sich im renovierungsbedürftigen Zustand.


    Uns allen ist wichtig, dass die Mieterin auch nach dem Verkauf in der Wohnung verbleibt. Nach 10 Jahren hat sie dort nun einmal ihren Lebensmittelpunkt. Daher kommen als Käufer für uns in erster Linie nur Kapitalanleger in Frage. Meine Eltern hatten es jedoch die Jahre über gut gemeint und die Miete nie erhöht. Sie zahlt seit jeher eine monatliche Kaltmiete von 320 Euro (ca. 5,93 €/m²) zzgl. Nebenkostenpauschale (135 Euro; erhöht vor zwei Jahren von 80 Euro). Das war natürlich aus menschlicher Sicht gut gedacht, für den jetzigen Verkauf stellt dies jedoch eine schöne Hürde da. Der Mietspiegel in diesem Stadtteil weist für Wohnungen dieser Größe 8,48 €/m² aus. Berücksichtigen wir den Zustand der Wohnung, würden wir (Meine Eltern, die Mieterin und ich) zum heutigen Zeitpunkt einen Mietpreis von 7,45 €/m² als fair erachten.


    Da in Nürnberg aber eine Kappungsgrenze von 15% gilt, dürfen wir die Miete nicht auf mehr als 6,82 €/m² erhöhen. Die Mieterin hatte daraufhin gefragt, ob es möglich wäre einen komplett neuen Mietvertrag aufzusetzen. Ihr ist nur wichtig, dass die Kündigungsfrist so bleibt, wie sie jetzt ist. Das Jobcenter dürfte ja eine Anhebung der Miete auf den aktuellsten Stand der Dinge zustimmen (weiß hier vielleicht jemand mehr zu den Regelsätzen?). Die Idee fand ich per se gar nicht so schlecht, frage mich jedoch, ob es - unter der Voraussetzung, dass das Jobcenter der neuen Miete zustimmt - rechtlich ohne Weiteres möglich ist, den alten Mietvertrag quasi aufzuheben und einen neuen Mietvertrag mit einer Miete von 7,45 €/m² aufzusetzen, inkl. Zusatzvereinbarung bezüglich der Kündigungsfrist.


    Also wie gesagt, wir möchten nicht, dass der Mieterin aus dem Verkauf unnötig Nachteile erwachsen. Den Stress eines Umzugs möchten wir ihr in dem Alter auch gerne ersparen. Jedoch möchten meine Eltern auch einen vernünftigen Preis am Markt erzielen, sodass sie als Alternative nur den Verkauf an Eigennutzer sehen, die die Miete nicht interessiert. Das möchten wir aber gerne vermeiden.


    Hat hier jemand Rat oder vielleicht eine andere Idee, wie wir die Kuh vom Eis bekommen, sodass alle Parteien zufrieden sein können?


    Ich bitte darum, dass Kommentare a la "Tja, da hätten deine Eltern mal die Miete regelmäßig erhöht." oder irgendetwas anderes selbstgefälliges einfach ignoriert werden. Das trägt nicht zur Lösung bei und außerdem ist ihnen das auch bewusst.


    Liebe Grüße und besten Dank im Voraus.

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  • Auch eine Mieterhöhung schützt in der aktuellen Situation nicht vor Eigenutzern. Diese sind im Grunde immer bereit, mehr zu bezahlen als Kapitalanleger, vor allem wenn die Miete nur auf dem Niveau der Kosten der Unterkunft liegt. Das ist im Grunde für Kapitalanlager kaum attraktiv bzw der Preis für Selbstnutzer immer attraktiver.


    Die einzige Möglichkeit wäre aus meiner Sicht, allerdings ohne rechtliche Beratung an dieser Stelle durchzuführen, ein neuer Vertrag mit Kündigungsausschluss. Hier sollte aber dringend ein Anwalt befragt werden, ob man dies nur für den bevorstehenden Verkauf tatsächlich wirksam vereinbaren kann. Und dies wird sich sicherlich negativ auf den Verkaufspreis auswirken, das sollte deinen Eltern auch klar sein.


    Je nachdem, wie eilig der Verkauf ist, könnte man auch mit der Mieterin sprechen, ob sie bereit wäre, sich etwas neues zu suchen und man finanziert/organisiert den Umzug und reduziert so den Stress. Wir haben schon vor 7 Jahren eine Wohnung mit Mietern verkauft, die Eigenbedarf sehr lange hätten rauszögern können und das stand auch schon in der Anzeige. Trotzdem haben sich zu 95% Selbstnutzer gemeldet, die das Risiko eingehen wollten und gern mehr zahlen wollten als von uns veranschlagt. Jetzt sieht das auf dem Markt nicht besser aus, wenn es um den Mieterschutz geht.

  • ob es - unter der Voraussetzung, dass das Jobcenter der neuen Miete zustimmt - rechtlich ohne Weiteres möglich ist, den alten Mietvertrag quasi aufzuheben und einen neuen Mietvertrag mit einer Miete von 7,45 €/m² aufzusetzen

    Davon ist sehr wahrscheinlich nicht auszugehen, dass das Jobcenter der neuen Miete zustimmen wird, wenn ein neuer Vertrag gemacht wird. Kosten, die der Leistungsempfänger selbst verursacht, obwohl er dazu nicht verpflichtet wäre, sollen nicht zulasten der Allgemeinheit gehen. Daher bleibt nur eine normale Mieterhöhung durchzusetzen unter Einhaltung der Kappungsgrenze.


    Im Übrigen schließe ich mich dem vorherigen Beitrag an.

  • Die einzige Möglichkeit wäre aus meiner Sicht, allerdings ohne rechtliche Beratung an dieser Stelle durchzuführen, ein neuer Vertrag mit Kündigungsausschluss.

    Man kann hier sogar noch einen Schritt weitergehen und eine Eigenbedarfskündigung vertraglich ausschließen.


    Bei dem Rest schließe ich mich Dir und Fruggel an. Insbesondere beim Jobcenter sehe ich da ein Problem, allerdings könnte man dort das Vorhaben (Mieterin soll drin bleiben, Eigenbedarfskündigung ausschließen) beim Jobcenter entsprechend argumentieren.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • JanHS

    Es ist nicht besonders sinnvoll, in einem bestehenden Thema nachzufragen, da die Fragesteller meistens nicht mehr im Forum sind, wenn eine Frage erledigt ist. Außerdem ist jeder Fall ein wenig anders, schon kleine Unterschiede könnten eine andere Antwort ergeben. Daher eröffne bitte selbst ein neues Thema um deine Situation zu schildern.