Neue Nebenkosten plötzlich auf der Nebenkostenabrechung

  • Hallo,

    ich habe gelesen, daß wenn neue Nebenkosten eingeführt werden, diese vom Vermieter vorher einseitig angekündigt werden müssen. Ist das so?

    In meinem Fall habe ich das erste mal auf meiner Nebenkostenabrechnung, Gasthermenwartung stehen. Es ist eine neue Gastherme, die vor ca. 1,5 Jahren eingebaut worden ist.

    Vorher war zwar auch eine Gastherme eingebaut, diese wurde aber nie gewartet und deshalb fielen auch keine Wartungskosten an. Eine expliziter Wartungsposten steht nicht Mietvertrag.

    Es stehen im Mietvertrag nur allgemeine Klauseln, daß wenn neue Nebenkosten entstehen, diese umgelegt werden können usw.

    Aber wie sieht es mit der Ankündigung dessen aus, kann ein Vermieter einfach so neue Nebenkosten einführen ohne dies vorher anzukündigen und dann die Mieter praktisch mit der kommenden Nebenkostenabrechnung ins offene Messer laufen lassen ?

    Und welche Möglichkeiten hat man, wenn das eben nicht passiert ist, also keine Ankündigung, kann ich dann unter Berufung dessen,daß keine Ankündigung erfolgte, die Zahlung der neuen Nebenkosten verweigern?

  • Es kommt auf die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag an, bzw. was dort schon vereinbart ist.

    Die Kosten der Wartung gehört zur allgemeinen Position der Heizungsversorgung nach § 2 (4) BetrKV und gehört also nicht zu den sonstigen Kosten.

    Wenn die Wärmelieferung Teil der vereinbarten Betriebskosten ist, dann gehört hierzu auch die Wartung.

    Meine Antworten beruhen aus meiner persönlichen Erfahrung und stellen keine Rechtsberatung dar.

  • Danke für deine Antwort. Es handelt sich um eine Etagengastherme. Die Lieferung geschieht in Eigenregie. Mit anderen Worten, ich habe einen Vetrag mit dem entsprechenden Gasversorger abgeschlossen. Die Wärmelieferung ist also nicht Teil der Betriebskosten.

    Und, wie ich schon schrieb, es steht dazu nichts im Mietvertrag, nur die allgemeinen Klauseln.

    Ich beziehe mich auf §560 BGB und frage mich, ob das auf meinen konkreten Fall auch zutrifft.

  • Wenn die Kosten im Vertrag generell bereits vereinbart wurden, können diese umgelegt werden, auch wenn sie bisher nicht angefallen sind.

    Angenommen es steht im ganz allgemein Vertrag, dass der Mieter die Betribskosten zu tragen hat, dann gehören dazu auch die Wartungskosten, da diese in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Dass es zuvor keine Wartung gab, spielt dann keine Rolle. Der von dir genannte Paragraph würde nur eine Rolle spielen, wenn sie bisher nicht vereinbart wurden.

  • Danke, das ist zwar nicht was ich lesen wollte....aber was ich noch nicht verstehe:

    Ich habe in meinem Mietvertrag zwar die Öffnungsklausel und zwar diese:

    "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden."

    Aber greift dann nicht trotzdem Punkt 2.

    Mir geht es speziell um das unterstrichene, danach müßten doch ,trotz Öffnungsklausel, diese als 'neue Nebenkosten' gelten und demnach

    .......


    Es kann doch nicht sein, daß der Vermieter ohne vorherige Ankündigung mit der Nebenkostenabrechnung 320,-€ Nachzahlung verlangt, die nur entstanden ist, weil plötzlich eine Gasthermenwartung (in Höhe von 320,-€) neu hinzugekommen ist, von der der Mieter nicht wußte, daß der Vermieter plötzlich eine Gasthermenwartung verlangt. Vor allem, diese Wartung ist nicht mal vorgeschrieben, weder ändert sich die Garantie der Anlage, noch ist sie gesetzlich vorgeschrieben.

    Dafür gibt es doch den §560, um Mieter vor solcher Willkür zu schützen und damit der Mieter sich frühzeitig finanziell darauf einstellen kann. Was ja auch Sinn macht.

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    Ich habe noch dieses gefunden:

    xxxxxxxxx

    Der Vermieter muss also eine Erhöhung der Nebenkosten immer ankündigen und die Gründe nennen. Nur dann kann der Vermieter zulässig die Nebenkosten erhöhen.

    Drei Beiträge hintereinander zusammengefasst

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  • Hiernach müßte doch ,trotz Öffnungsklausel, die plötzlich in der Nebenkostenabrechnung auftauchende Gasthermenwartung als 'neue Nebenkosten' gelten.

    Als neu gelten dabei alle Nebenkosten, die nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entstanden sind. Dazu zählen auch solche Nebenkosten, die zwar als Positionen im § 2 BetrKV als zulässige Nebenkosten bezeichnet sind, aber zur Zeit des Vertragsschluß (noch) nicht auf den Mieter abgewälzt wurden, beziehungsweise noch nicht angefallen sind. Das heißt, man kann sich bei neu hinzukommenden Nebenkosten nicht darauf berufen, dass diese bereits durch § 2 BetrKV in den Mietvertrag mit aufgenommen wären, wenn die Kostenposition tatsächlich erst später entsteht. und diese müßten doch dann in jedem Fall schriftlich angekündigt werden oder ?

    und diese müßten doch dann in jedem Fall schriftlich angekündigt werden oder ?

    2. Vorherige Ankündigung

    Bevor der Vermieter die Nebenkosten erhöhen darf, muss er dem Mieter die zukünftige Erhöhung rechtzeitig ankündigen und den Erhöhungsgrund erklären, § 560 Abs. 1 BGB. Bei einem Kostenanstieg sind Mieter spätestens drei Monate nach Kenntnis Vermieters von den gestiegenen Kosten schriftlich zu informieren, § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.

    Diese Ankündigungspflicht richtet sich zwar ausdrücklich nur an Vermieter die die Nebenkosten(-vorauszahlungen) aufgrund gestiegener Preise oder einer Anpassung erhöhen wollen, ist aber nach der Rechtsprechung auch für eine Erhöhung wegen neuer Nebenkosten anzuwenden.

    Der Vermieter muss also eine Erhöhung der Nebenkosten immer ankündigen und die Gründe nennen. Nur dann kann der Vermieter zulässig die Nebenkosten erhöhen.

    Zitat Korrektur und richtig erstellt

  • Hallo!

    Gerne erneut Fruggel :

    Wenn die Kosten im Vertrag generell bereits vereinbart wurden, können diese umgelegt werden, auch wenn sie bisher nicht angefallen sind.


    Angenommen es steht im ganz allgemein Vertrag, dass der Mieter die Betribskosten zu tragen hat, dann gehören dazu auch die Wartungskosten, da diese in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Dass es zuvor keine Wartung gab, spielt dann keine Rolle. Der von dir genannte Paragraph würde nur eine Rolle spielen, wenn sie bisher nicht vereinbart wurden.

    Dann auch erneut Leipziger82 :

    Es kommt auf die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag an, bzw. was dort schon vereinbart ist.

    Die Kosten der Wartung gehört zur allgemeinen Position der Heizungsversorgung nach § 2 (4) BetrKV und gehört also nicht zu den sonstigen Kosten.


    Wenn die Wärmelieferung Teil der vereinbarten Betriebskosten ist, dann gehört hierzu auch die Wartung.

    Gerne auch erneut die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

    Es stehen im Mietvertrag nur allgemeine Klauseln, daß wenn neue Nebenkosten entstehen, diese umgelegt werden können usw.

    Können sie und siehe Fruggel und Leipziger82 . Vielleicht

    erneut die Betriebskostenverordnung anschauen, damit das

    verständlicher wird.

    Gruß



  • An meiner bisherigen Antwort ändert sich nichts. Die Kosten können umgelegt werden, sofern sie generell schon im Vertrag vereinbart wurden. Das ergibt sich aus der allgemeinen Rechtsprechung, z.B. hier:

    Anders verhält es sich mit den Kosten für den Hauswart. Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens vom 23. August 1991 auf die Mieter umgelegt worden. Auch wenn zunächst ein Hauswart nicht beschäftigt wurde, so daß insoweit zunächst Kosten nicht anfielen, wurde den Beklagten doch vor Augen gehalten, daß sie grundsätzlich verpflichtet waren, eventuell anfallende Kosten zu bezahlen. Da die Klägerin sich nunmehr entschlossen hat, einen Hauswart zu beschäftigen, haben die Beklagten dessen Kosten anteilig zu tragen.

    Du solltest nicht danach gehen, was du irgend wo im Internet findest, sondern was die Gesetze und Rechtsprechung sagt. Denn genau daran orientiert sich auch ein Richter, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte.

  • Ja, das stimmt. Nur gibt es häufig nicht immer auf den speziellen Fall passende Urteile. Und da man selber zu wenig Rechtswissen hat und auch nicht immer sofort einen Anwalt konsultieren möchte, alleine schon wegen weiterer Kosten,die man ja gerade vermeiden will, versucht man natürlich im Vorfeld relevante Informationen zu bekommen, die so gut wie möglich passen. Mir geht es ja nicht darum im Recht zu sein, sondern primär diese hohen Kosten zu vermeiden oder zumindest erheblich zu senken. Und da unsere Hausverwaltung schon des öfteren versucht hat ein krummes Ding zu drehen, wo sie dann, als sie mit den entsprechenden Gesetzen konfrontiert wurde sofort zurückgerudert ist und es als Versehen abtun wollte, bin ich inzwischen der Auffassung, das dort die Meinung vorherscht, es erstmal zu versuchen, wird es bemerkt, kann man ja immer noch klein bei geben.

    Ich denke, die Hausverwaltung spekuliert darauf, das die meisten die Kröte schlucken, zähneknirschen, aber sie tun es, weil sie denken, die werden schon wissen was sie tun und alles wird wohl seine Richtigkeit haben.

    Und was ich oben zitiert habe macht für mich ja auch Sinn und passt meiner Meinung nach auch genau auf meinen Fall.

    Ich habe hier vier Parteien im Haus, die alle ziemlich sauer sind, weil sie alle erheblich nachzahlen sollen.

    Die insoweit anfallenden Kosten waren durch Nr. 12 des Anschreibens

    vom 23. August 1991 auf die Mieter umgelegt worden.

    In diesem Fall hat es ja anscheinend eine Vorankündigung gegeben.

    Was bei mir eben nicht der Fall war. Und darum geht es mir hier ausschließlich. Das die Kosten viel zu hoch sind, ist Thema eines anderen Threads.

    Nicht falsch verstehen. Mir geht es nicht darum, ob die Kosten umgelegt werden können, das steht außer Frage. Sondern ist es rechtens, nach gültiger Rechtslage erst mit der Nebenkostenabrechnung, praktisch rückwirkend, neu entstandene Betriebskosten abzurechnen. Die ja schon ein paar Monate vor der Abrechnung entstanden sind und deshalb frühzeitig dem Vermieter bekannt waren. Aber er es nicht für nötig gehalten hat seine Mieter zu informieren, so daß sie sich finanziell darauf einstellen konnten. Jetzt habe ich hier eine Rechnung von 430,-€ liegen, die innerhalb von 14 Tagen bezahlt werden soll.


    4. Neue Nebenkosten bedürfen einer schriftlichen Mitteilung an den Mieter

    Bei Vereinbarungen zu Nebenkostenvorauszahlungen kann der Vermieter, nach Vorliegen der obigen Voraussetzungen Nr. 1-3/4 die neuen Nebenkosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 3 BGB auf den Mieter verlagern; BGH, Entscheidung vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03.

  • In diesem Fall hat es ja anscheinend eine Vorankündigung gegeben.

    Ja schon. Nur war diese Vorankündigung nicht ausschlaggebend für das Urteil Es wäre ohne der Ankündigung auch ergangen. Das übersieht man nur leider, bzw. ist auch etwas verwirrend in der Urteilsbegründung. Und genau darauf ist auch der Autor aus der von dir zitierten Internetquelle herein gefallen, weshalb die Information dort falsch ist.

    Das hatte auch die vorsitzende Richterin am BGH, Frau Dr. Karin Milger, in einem Fachbeitrag klargestellt (auch wenn sie sich dabei auf einen anderen Fall bezieht, ist aber von der Sache her identisch):

    Zitat von Dr. Milger, NZM 2008, 1 [5]

    Soweit der Senat in der Entscheidung vom 20. 9. 2006, die die Umlage einer erst im Laufe des Mietverhältnisses abgeschlossenen Gebäudeversicherung auf den Mieter zum Gegenstand hatte, zusätzlich auf die (im dortigen Fall ausdrücklich vereinbarte) Befugnis des Vermieters zur Umlage neu entstehender Betriebskosten abgestellt hat, dürfte dieser Punkt trotz der Heraushebung im amtlichen Leitsatz nicht entscheidend gewesen sein; in einer früheren Entscheidung, die die Umlage mietvertraglich vereinbarter, aber erstmals geraume Zeit nach Mietbeginn angefallener Kosten betraf, hat der Senat die Umlage auf der Grundlage des Mietvertrags gebilligt, ohne dass eine Befugnis zur Umlage neu entstehender Kosten erörtert wurde

  • Also wieder eine Hoffnungsblase zerplatzt...

    Mit anderen Worten, diese Informationen (Zitate) , die ich oben angeführt habe sind FALSCH. Das ist alles ziemlich verwirrend und schwer nachvollziehbar.

    a schon. Nur war diese Vorankündigung nicht ausschlaggebend für das Urteil Es wäre ohne der Ankündigung auch ergangen. Das übersieht man nur leider, bzw. ist auch etwas verwirrend in der Urteilsbegründung. Und genau darauf ist auch der Autor aus der von dir zitierten Internetquelle herein gefallen, weshalb die Information dort falsch ist.

    Dann werde ich mich wohl wieder auf den maßlos überhöhten Wartungspreis (320,-€ anstatt 80,- bis 120,-€,Thema eines anderen Threads) konzentrieren müssen. Trotzdem Danke für die Mühe und den Versuch mich ein wenig zu erhellen.

  • Die Höhe der Kosten sind ein separates Thema, das man noch prüfen kann und sollte. Eventuell lassen sich diese drücken. Eventuell wurden auch Reparaturen mit abgerechnet, die aber nicht umlagefähig sind. Oder vielleicht hat der Vermieter das gesetzlich vorgeschriebene Wirtschaftlichkeitsgebot nicht beachtet. Sich die Rechnung sowie den Wartungsvertrag zeigen zu lassen wäre der erste Schritt, um mehr Infos daraus zu gewinnen.

  • Ja, wie ich bereits schrieb, war das schon Thema eines anderen Threads. Das werd ich noch prüfen und mir die Original Rechnung zeigen lassen.

    Auf Anfrage bei der Firma, die die Wartung durchgeführt hat, stellte sich heraus, das diese Firma für eine Wartung der Therme, die bei mir verbaut ist, ca. 150,-€ berechnet. Der Vermieter hat bei mir und den anderen drei Mietparteien jeweils 320,-€ in Rechnung gestellt.

    Ich habe auch noch keinen Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt, weil ich erst Klarheit über den Punkt der Ankündigung (in diesem Thread thematisiert) haben wollte.