Art des Mietvertrags für Vermietung von Freizeit - Lagerräumen an privat

  • Liebe Community,

    ich lebe in einem Einfamilienhaus und das ist teuer.

    Daher möchte ich Räumlichkeiten im Untergeschoss langfristig (mindestens 5 Jahre) vermieten an eine Privatperson.

    Bei den Räumlichkeiten handelt es sich NICHT um Wohnräume, weil zu niedrig (Deckenhöhe nur 2,23 m) und durch die Souterrainfenster zu wenig Licht einfällt.

    Sie sind sonst mit allem ausgestattet, was man zum Wohnen braucht: Wasseranschluss, Strom, Licht, Heizung, WLAN und einen eigenen Eingang gibt es auch und alles auch räumlich abgetrennt von meinen Räumen.

    Mit welcher Art von Mietvertrag kann ich diese Räumlichkeiten jetzt an eine Privatperson vermieten? Mietvertrag für Wohnräume scheidet aus, und der zukünftige Mieter will auch nicht drin wohnen, sondern nur seine Briefmarkensammlung dort aufbewahren und katalogisieren. Bleibt dann nur ein Gewerbemietvertrag? Und wenn ja, was bedeutet das dann für mich als Vermieter? Muss ich dann entscheiden, ob ich mit Umsatzsteuer vermiete oder ohne? Oder gibt es noch was anderes als Gewerbemietvertrag?


    Für eine Idee wäre ich sehr dankbar!

    Viele Grüße

    Binu

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  • Warum Gewerbe? Das ist doch nicht angedacht und Gewerbe kannst du dort auch sicherlich nicht erlauben. Man kann auch Mietverträge über Lagerräume, Stellplätze, Garagen... abschließen. Lagerraum dürfte sich hier ja anbieten.

  • Hier muss man paar Sachen voneinander getrennt halten.


    1. Ist es für dich ein Gewerbe, dabei ist es zunächst völlig egal was und wofür du Räume vermietest. Wenn du ein Gewerbe betreibst, dann muss es im Rahmen der gesetzlichen Regelungen auch versteuert werden. Nach deinen Schilderungen liegt es sehr nahe, dass du ein Gewerbe betreibst.


    2. Was soll der Mietzweck sein, da muss man dann trennen zwischen Wohnraum und Gewerberaum, wo dann auch Geschäftsräume erfasst sind. Mietverträge über Lagerräume sind dementsprechend Gewerberäume, wie auch Garagenstellplätze.


    3. Ob die jeweilige Nutzung der Räume zulässig ist, bestimmt sich nach dem jeweiligen vorhandenen B-Plan. Natürlich kann die zuständige Behörde entsprechend unzulässige Nutzungen untersagen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Hallo Schweinchenfan und darkshadow,

    vielen Dank für eure Rückmeldungen.

    Ich würde die Räume gern als "Hobbyräume" vermieten. Die Einnahmen würde ich natürlich bei der Steuer angeben, genau so, wie ich das mit der Einliegerwohnung in meinem Einfamilienhaus ja auch mache.

    Mir ist noch nicht klar, warum darkshadow schreibt, dass ich ein Gewerbe betreibe.
    Welches Gewerbe betreibe ich denn?
    Ich möchte die Kosten des Hauses, das ich bewohne mit anderen teilen. Das ist doch kein Gewerbe (nach meinem Gefühl). Der Mietzweck ist, dass ich jemanden habe, der Platz für seine ausgedehnte Briefmarkensammlung benötigt (Rentner) und auch das Geld hat, mir eine Miete zu bezahlen. Er wird sich in den Räumen aufhalten, um dort seine Sammlung aufzuarbeiten. Mein zukünftiger Mieter ist Privatperson und kein Gewerbetreibender. Warum soll das Katalogisieren und Archivieren von Briefmarken nicht vereinbar sein mit einem B-Plan? Ich dürfte in diesem Räumen mich ja auch aufhalten und z.B. meine Urlaubsfotos katalogisieren.
    Ich würde mich hier sehr über eine Rückmeldung freuen.


    Mein nächstes Problem sind die Nebenkosten: Vom Prinzip her würde ich gern eine Inklusivmiete vereinbaren zu der ich dann nur noch einen festen Prozentsatz für die Beteiligung an Heizkosten und Warmwasser dazu rechnen würde. Seht ihr das auch so, dass das frei vereinbar ist, weil Hobbyräume nicht der Heizkostenverordnung unterfallen?
    Strom würde über einen eigenen Stromzähler laufen und wäre ebenfalls vom Mieter zu tragen.


    Viele Grüße

    Binu

  • Welches Gewerbe betreibe ich denn?

    Vermietung. Dafür ist auch völlig unerheblich, an wem und für was du vermietest, solange du du eine Gewinnabzielungsabsicht hast und ich finde die kann man durchaus annehmen, wenn man ein ganzes Untergeschoss vermieten möchte. Dafür wäre es auch unerheblich, ob du damit die gesamten Kosten des Hauses decken könntest. Wenn du natürlich nur die Kosten damit abdeckst, die quasi das Untergeschoss verursacht anteilsmäßig wäre es was anderes.

    Warum soll das Katalogisieren und Archivieren von Briefmarken nicht vereinbar sein mit einem B-Plan?

    Wenn im B-Plan steht, dass nur Wohnungen erlaubt sind, dann ist das Archivieren von Briefmarken eben davon erstmal nicht gedeckt. Natürlich kann sowas genehmigt werden, muss im Zweifel aber beantragt werden. Denn es ist keine Wohnung mehr und verfolgt damit einen anderen Zweck.

    Ich dürfte in diesem Räumen mich ja auch aufhalten und z.B. meine Urlaubsfotos katalogisieren.

    Du wohnst dann aber auch da.

    Seht ihr das auch so, dass das frei vereinbar ist, weil Hobbyräume nicht der Heizkostenverordnung unterfallen?

    Warum sollte der Hobbyraum nicht darunter fallen? Diese Heizkostenverordnung gilt völlig unabhängig davon, ob man Wohnungen oder Gewerberäume vermietet. Es gibt einige Ausnahmen davon, ja, aber diese richten sich nicht danach, ob es ein Hobbyraum ist.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Vermietung. Dafür ist auch völlig unerheblich, an wem und für was du vermietest, solange du du eine Gewinnabzielungsabsicht hast

    Die reine Vermietung an sich zäht nicht zu §15 EStG , sondern zu §21 EStG, und ist somit eine private Vermögensverwaltung und kein Gewerbebetrieb. Zum Gewerbe würde es erst durch irgend welche Dienstleistungen werden, die man neben der Vermietung zusätzlich anbietet.

  • Grundsätzlich richtig, aber es gibt Urteile wonach bereits die Vermietung einer einzigen Wohnung als Gewerbe gilt, man muss sich den Einzelfall anschauen und die örtliche Rechtsprechung.


    Hier wird ja bereits eine Wohnung vermietet.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.

  • Ja, das ist eine Einzelfallsache. Und das möchte ich auch ausdrücklich betonen. Denn in der Regel ist die Vermietung erst mal keine gewerbliche Tätigkeit. Und nach der Rechtsprechung muss der Zeitaufwand für die Verwaltung der Mietobjekte einen bedeutenden Anteil ausmachen. Drei oder vier Objekte reichen dafür bei Weitem nicht aus.

    Daher kann ich für die hier gestellte Frage nicht mal Anzeichen erkennen, dass die Vermietung hier ein Gericht als gewerbliche Tätigkeit einstufen würde.

  • Vielen Dank an alle, die sich meiner Frage angenommen haben :-)

    Ich vermiete in der Tat nicht das ganze Untergeschoss, sondern nur einen Teil davon. Ich selber benutze weiter den Waschraum und habe weiterhin Zutritt zum Heizungsraum. Der Keller fließt nicht in die Berechnung der Wohnungsfläche ein, weil der Keller zum Wohnen ungeeignet ist (zu niedrige Deckenhöhe, zu wenig Licht). Von daher müsste ja nicht umgenutzt werden von Wohnung auf Briefmarkenarchivierung. Die Keller werden derzeit als Hobbyräume genutzt und sollen auch zukünftig als solche genutzt werden. Da keine Wohnfläche und fast so was wie "Einlieger-Hobbyräume", denke ich, kann ich die Verteilung der Betriebskosten frei verhandeln und sehe nicht, warum die Heizkostenverordnung hier zutreffen sollte. Ich könnte es auch so gestalten, dass ich weiterhin Zugang über eine Tür im Haus zu den vermieteten Räumlichkeiten behalte und z.B. das Duschbad zusammen mit dem Briefmarkenfreund teile (ich abends, er am Tage). Das wäre dann so ähnlich, wie in den alten Definitionen der Einliegerwohnung.

    Spielt es für den Umstand, ob ich als gewerblicher Vermieter eingestuft werde, eigentlich eine Rolle an wen ich vermiete? Also an privat oder an einen Gewerbetreibenden? Prinzipiell sehe ich mich, so wie Fruggel es auch dargestellt hat, als Vermieter ohne gewerbliche Tätigkeit.

    Viele Grüße

    Binu

  • sehe nicht, warum die Heizkostenverordnung hier zutreffen sollte.

    Weil die Heizkostenverordnung nicht auf Wohnraum beschränkt ist. Es ist völlig irrelevant wofür die Räume genutzt werden, egal ob Wohnung oder Hobbyraum oder Keller. Sobald darin geheizt wird findet die Verordnung Anwendung, außer es treffen die gesetzlichen Ausnahmen zu. Ob dies der Fall ist kann und darf man hier nicht prüfen.

    Die Richtigkeit oder Vollständigkeit meiner Aussagen sind nicht garantiert und stellen keine Rechtsberatung dar. Meine Aussagen können inkorrekt sein. Man sollte sich darauf nicht blind verlassen und im Zweifel immer einen Anwalt befragen. Bereits Kleinigkeiten können die juristische Sachlage entscheidend verändern.