Unabhängigkeit - Wohnungs- und Garagenmietvertrag

  • Liebe Forumsteiltehmerinnen und -teilnehmer


    zunächst möchte ich mich bedanken, mit Euch an diesem Forum teilnehmen zu dürfen. Soweit ich kann, werde ich in Zukunft dann auch meine Erfahrungen zur Verfügung stellen.


    Wie ich über die Suchfunktion sehen konnte, wurde das Thema der Unabhängigkeit von Wohnungs- und Garagenmietvertrag schon mehrfach behandelt. Dennoch habe ich hier eine möglicherweise speziellere Situation. Klar ist: Ich suche hier keine Rechtsberatung, sondern nur Eure Eindrücke und Eure Erfahrungen. Sollte es zu einem Rechtsverfahren kommen, dann fällt das Urteil letztlich der/die Richter/-in.


    Die Situation:


    Der Vermieter Herr A schließt mit den Mietern Herrn B und Frau C einen Wohnungsmietvertrag und mit Herrn B einen Garagenmietvertrag ab. Beide Vertragsabschlüsse geschehen zum selben Zeitpunkt am 02.04., beide Mietverhältnisse beginnen zum 01.05. und beide Verträge laufen auf unbestimmte Zeit.


    Die Mieter B und C sind ein gefestigtes Paar, haben ein gemeinsames kleines Kind.


    Im Garagenmietvertrag steht folgender Passus zur Unabhängigkeit der Mietverhältnisse:


    "Für den Fall, dass zwischen den Parteien dieses Vertrages noch ein Wohnraummietverhältnis besteht oder ein solches später begründet wird, wird vereinbart, dass beide Vertragsverhältnisse voneinander unabhängig sind."


    Sowohl dieser Passus - sofern er rechtlich haltbar ist - wie auch die Tatsache, dass 2 Mietverträge vorliegen und die Garage nur an Herrn B vermietet wurde, sprechen möglicherweise für die Unabhängigkeit der beiden Mietverträge.


    Dennoch glauben Herr B und Frau C, dass die beiden Verträge eine Einheit bilden, denn:


    1) Im Wohnungsmietvertrag wird die Schlüsselübergabe für die Garage geregelt:


    "Der Vermieter verpflichtet sich , dem Mieter spätestens bei Einzug folgende Schlüssel auszuhändigen: [...] 2 Garagenschlüssel [...]

    Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schlüssel, auch selbst angeschaffte, an den Vermieter herauszugeben; andernfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters Ersatzschlüssel zu beschaffen oder - soweit dies im Interesse des Nachmieters erforderlich ist - auch die Schlösser zu verändern und dazu Schlüssel zu beschaffen."


    Nach dieser Regelung wurden die Garagenschlüssel an beide Wohnungsmieter ausgehändigt (so war es auch tatsächlich) und sie müssten diese dem Vermieter erst bei Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses zurückgeben. D.h, spätestens mit dieser Regelung wären die beiden Mietverhältnisses nicht mehr unabhängig voneinander.


    2) Darüber hinaus müsste geprüft werden, inwieweit der o.g. Passus zur Unabhängigkeit überhaupt rechtlichen Bestand haben kann. Denn: Beide Verträge wurden zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen. Unmittelbar vor dem Zeitpunkt bestand nicht noch ein Wohnraummietverhältnis und es wurde auch kein solches später begründet. Besteht also eine Unabhängigkeit zwischen den zeitgleich abgeschlossenen Vertragsverhältnissen?


    3) Sowohl die Wohnung wie auch die Garage befinden sich auf dem gleichen Grundstück.


    4) Mit einem Mieterhöhungsschreiben, adressiert an beide Mieter, sollte sowohl für die Wohnung wie auch für die Garage die Miete erhöht werden.

    Auch ein weiteres Mieterhöhungsschreiben, wiederum adressiert an beide Mieter, wurde für die Wohnung und die Garage geschrieben: "Ich bitte Sie daher, der Erhöhung der Kaltmiete auf xxx Euro und der Garagenmiete auf xx Euro zuzustimmen." Dem Schreiben wurde ferner für die Wohnung eine Vergleichs-Mietkalkulation beigefügt, welches u.a. das Kriterium "Stellplatz vorhanden - kostenpflichtig [+5 %]" enthält.


    5) Im Zuge des Hinweises der Mieter auf die Überlegungsfrist bei Mieterhöhungen kündigt der Vermieter die Garage mit einem, welches er wiederum an beide Mieter adressiert.


    6) Der Vermieter ist gewerblich tätig, mit Umsatzsteuer-ID. Der Mieter Herr B ebenso, auch mit USt-ID. Eine Rechnung hat Herr B nie erhalten, auch der Mietvertrag weist keine aus.


    7) Der Vermieter müsste bei einem reinen Garagenmietvertrag die Kündigung nicht begründen, macht dies aber dennoch, indem er auf eine zweckentfremdete Nutzungsabsicht hinweist.


    Wie seht Ihr die Situation? Wie schätzt Ihr die vertragliche Lage ein?


    Am liebsten wäre mir, wenn mit dem Vermieter ein Einigung zu erzielen wäre, so dass jeder wieder seine Ruhe genießen kann.


    Ich habe die Jahreszahlen nicht angegeben: Vertragsabschlüsse im Jahr 2001.

    Und zu Punkt 6: Der Garagenmietvertrag weist keine Umsatzsteuer aus (der Wohnungsmietvertrag auch nicht).

  • Es spricht tatsächlich sehr viel dafür, dass hier ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt, obwohl zwei getrennte Mietverträge geschlossen sind. Ein einfacher Passus reicht nicht aus, der wird im Zweifel einfach ignoriert, wenn zu viel dafür spricht, dass die Mietverträge eine Einheit bilden. Du hast ja bereits ausführlich dargestellt, welche Gründe dafür sprechen und die klingen auch überzeugend in der Gesamtschau.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Ändern wir ein kleines bisschen die Voraussetzungen: Zunächst war der Vermieter ein anderer, Herr Anderes. Der heutige Vermieter Herr A hat das Haus von Herrn Anderes im Jahr 2006 gekauft.

    Damit dürfte die zentrale Frage sein, wie der vertragliche Abschluss zwischen den Mietern und dem ursprünglichen Vermieter war. Argumente wie z.B. die Umsatzsteuer (s.o. Nr. 6) wären damit irrelevant. Es bleiben aber vor allem die Regelung zur Schlüsselübergabe und ebenso der Passus zur Unabhängigkeit. Und dass der jetzige Vermieter selbst die beiden Verträge offenbar als Einheit sieht.


    Weiß denn jemand, ob die Erklärung zur Unabhängigkeit des Garagenmietvertrag von Wohnraummietverhältnissen in der vorliegenden Form haltbar ist?

  • Sollte es zu einem Rechtsverfahren kommen, dann fällt das Urteil letztlich der/die Richter/-in.

    Nur damit kann deine letzte Frage beantwortet werden.


    Mehr Rechtssicherheit kann dir nur eine anwaltliche Beratung geben, die hier keiner durchführen kann.

    Meine Antworten sind keine Rechtsberatung und die Richtigkeit sind nicht garantiert!

  • Ich stimme Dir zu. Natürlich gibt's hier keine Rechtsberatung. Vielleicht aber Erfahrungswerte oder zumindest Eindrücke.

    Meine Erfahrung aus der Vergangenheit ist, dass unterschiedliche Anwälte / Anwältinnen auch zu unterschiedlichen Einschätzungen kommen.

  • "Für den Fall, dass zwischen den Parteien dieses Vertrages noch ein Wohnraummietverhältnis besteht oder ein solches später begründet wird, wird vereinbart, dass beide Vertragsverhältnisse voneinander unabhängig sind."


    Ich habe vereinzelt im Netz gelesen, dass solche Formulierungen von Gerichten kassiert wurden. Hat jemand dazu Erfahrungen gemacht?