Mieterhöhung durch Anpassung an orstübliche Miete

Zitat von Banone

Nun wurde mir gestern, im Zuge der Nebenkostenabrechnung ein Schreiben (Datiert 23.05.22) mit zugestellt in dem auf die Anpassung an die ortsübliche Miete zum 01.07.22 hingewiesen wird. Die Kaltmiete wird demnach um 80€/Monat erhöht.

1. Meiner Recherche nach wäre ja nun eine Erhöhung erst zum 01.08.22 möglich Aufgrund der Überlegungsfrist?! Dies würde ich nämlich gerne meinem Vermieter dann so mitteilen, auch wenn ich es nicht müsste.

Ja, die Mieterhöhung würde erst zum 01.08.2022 wirksam.

Zitat von Banone

2. Wird bei einem orstüblichen Vergleich einfach der Wohnraum mit anderen Wohnungen verglichen oder zählt hier auch der Zustand/Alter der Wohnung mit dazu? Die Wohnung ist sozusagen noch auf dem Stand von 2001 (Fußböden, Bad, etc.) als das Haus errichtet wurde.

Hierzu der Verweis auf §558 BGB:

Zitat von § 558 BGB

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.

Die Wohnungen müssen vergleichbar sein in den Kriterien, die das BGB vorgibt. Wie genau das einzuschätzen ist, hängt vom Einzelfall ab. Das Alter kann, muss aber nicht entscheidend sein. Die Vergleichswohnungen bzw. die Einordnung im Mietspiegel muss der Vermieter genau angeben, sodass der Mieter das prüfen kann.

Zitat von Banone

3. Ich denke 80€ Erhöhung sind im Rahmen, da die Miete (von 460€ auf 540€) noch nie (Bezug 2010) erhöht wurde.

Wenn die Kappungsgrenze nicht auf 15 % gesenkt wurde, wäre das erst einmal in Ordnung. Allerdings wird die Höhe durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.

Zitat von Banone

4. Kann man auf der Gemeindeverwaltung genauere Angaben zur orstüblichen Miete bekommen oder muss ich mich dazu auf Aussagen aus dem Internet verlassen? Im Zweifelsfall muss das wohl ein Sachverständiger beurteilen, oder?

In der Regel hat die Gemeindeverwaltung damit nichts am Hut und kann keine Auskünfte geben. Es ist Pflicht des Vermieters, dir die ortsübliche Miete nachzuweisen. Ansonsten ist das Mieterhöhungsverlangen ohnehin zum Scheitern vor Gericht verurteilt und er würde die Zustimmung nicht einklagen können (§558a BGB). Es muss dir aus den Angaben des Vermieters möglich sein, diese Angaben zu prüfen. Internetprotale stellen keine ortsübliche Vergleichsmiete dar.

Zitat von Banone

ein einfacher Satz wie in meinem Anschreiben (die ortsübliche Miete liegt zwischen x & y € pro m2 und daher muss ich die Miete anpassen) langt hier definitiv nicht?

Es ist in deiner Frage leider nicht ersichtlich, ob der Vermieter die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel oder mit Vergleichswohnungen begründet. Diese Unterscheidung ist aber wichtig. Denn im Fall des Mietspiegels muss er angeben, in welche Kategorie des Mietspiegels er die Wohnung eingeordnet hat. Und im Fall der Vergleichswohnungen muss er ganz konkret mindestens drei andere Wohnungen identifizierbar benennen, sodass du die Möglichkeit hast, dort hin zu gehen um dich davon zu überzeugen, dass die drei Wohnungen vergleichbar sind.

Zitat von Banone

Wäre dann das aktuelle Schreiben hinfällig und müsste neu erstellt und zugestellt werden? Und gilt dann das Datum des neuen Anschreibens

So ist es, wenn ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist.