Hohe Nebenkostenabrechnung - Umlage von Gebäudeversicherungen bei gewerblichem Anteil

  • Hallo Zusammen,

    folgender Fall, sry für die Wall-of-Text, der Fall ist aber schon etwas spezieller:

    In einem Mehrfamilienhaus (Größe Gesamt ca. 930m2) gibt es zusätzlich zu den "normalen" Wohnungen noch einen Kiosk/Ladenlokal und eine Bar/Gaststätte. Besagte Bar steht schon seit 2 Jahren leer.

    In der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 2020-2021, welche ich jetzt erhalten habe, werden die folgenden Posten bzgl. Gebäudeversicherungen aufgelistet, wobei anzumerken ist, dass der folgende "*" nirgendwo auf der Rechnung vermerkt/erläutert ist. Die Bar ist in diesem Zeitraum leerstehend:

    2020-2021:

    Feuer/Wasser/Sturm*: Gesamt Haus: ca. 6900€, Anteil Wohnungen: 5313€, Anteil Kiosk: 345€, Anteil Bar 1242€

    Die €-Werte ergeben sich durch die jeweiligen Anteile (Verteilungsschlüssel Wohnungsgröße) der Wohnungen, des Kiosks und der Bar. Die Bar macht ca. 18% der Gesamtgebäudefläche aus, der Kiosk ca. 5% und die restlichen Wohnungen 77%.

    Das sind die Werte für 2020-2021, es ergibt sich eine horrende Nachzahlung von ca. 2 Monatskaltmieten für mich, wobei hier ca. 1 Kaltmiete nur eine Nachzahlung der Betriebskosten darstellt.

    Ich habe mir Nebenkostenabrechnungen aus der Vergangenheit angeschaut. Beispiel 2018-2019, in diesem Zeitraum war die Bar NICHT leerstehend. Dort befindet sich ein Erläuterungsblatt zu der Betriebskostenabrechnung mit folgendem Text (dieser Text erscheint auch nochmal auf der eigentlichen Abrechnung bezogen auf die oben genannten Versicherungen und das "*"):

    "Abrechnung über Wohnungsgröße:

    Hierbei handelt es sich um die Kosten, die über die Größe der Wohnfläche verteilt werden. Dazu gehören Grundsteuer, Straßenreinigung, Gebäudehaftplicht und Feuer- Wasser-Sturmversicherung. Die Summe dieser Kosten werden aufgeteilt nach der Fläche, die auf die Wohnungen, das Ladenlokal und die Gaststätte entfallen.

    Bei der Feuerversicherung ist die Versicherungssumme der Gaststätte höher (50,7%) als der von Ladenlokal und Mietpateien (49,3 %), deshalb entspricht hier die Aufteilung nicht der Quadratmeterzahl.

    Die Summe der Kosten, die auf die Wohnungen entfallen, wird durch die Gesamtfläche der Wohnungen geteilt, das ergibt den Anteil pro qm."

    In diesem Zeitraum wird also ausdrücklich NICHT über die Quadratmeterzahl gerechnet, sondern über den oben genannten "speziellen" Schlüssel. Hierdurch ergeben sich folgende €-Werte:

    Feuer/Wasser/Sturm*: Gesamt Haus: ca. 6200€, Anteil Wohnungen: 2750€, Anteil Kiosk: 165€, Rest Anteil Bar 3285€

    In Prozent (2018-2019):

    Feuer/Wasser/Sturm*: Anteil Wohnungen: 44%, Anteil Kiosk: 3%, Rest Anteil Bar 53%

    ________

    Long story short, was hier mMn passiert ist, dass vom Vermieter versucht wird die horrenden Kosten der Gebäudeversicherung, nachdem die Bar leersteht, auf die übrigen Mieter umzuwälzen.

    In 2018-2019 haben die Mieter 44% der Gebäudeversicherungskosten getragen, in 2020-2021 77% (!). Es hat sich sonst nichts geändert, nur die Bar steht halt leer. Die eigentlichen Kosten der Feuer/Wasser/Sturm Versicherung sind auch nur um ca. 10% von 6200€ auf 6900€ gestiegen.

    Folgenden Fragen:

    1. Kann der Vermieter wenn die Bar leersteht einfach stillschweigend die ursprüngliche Berechnung mittels des oben genannten "Schlüssels (50,7%, 49,3%)" bzgl. der Gebäudeversicherungen ändern? Im Endeffekt wird von diesem "speziellen" Verteilungsschlüssel auf einen Wohnungsgrößeschlüssel gewechselt.

    MMn auf keinen Fall! Die Horrenden Kosten der Versicherung entstehen ja durch die Tatsache, dass sich eine Bar dort befindet. Ich denke eine Feuerversicherung für eine Bar ist deutlich höher als für "normale" Wohnungen.

    2. Was ist die beste Herangehensweise? Ich wollte jetzt Belegeinsicht hinsichtlich dieser Versicherungen fordern. Ich glaube aber nicht, dass das viel bringt, weil die eigentlichen Zahlen wahrscheinlich stimmen. Lediglich die Berechnung wurde aktiv geändert.

    3. D.h. am besten direkt der Nebenkostenabrechnung widersprechen und nur die Nachzahlung hinsichtlich Heizkosten leisten?


    Bin dankbar für jede Hilfe, Info, Input!

    Es fühlt sich ehrlich gesagt einfach nur sehr sehr dreist an, der Vermieter versucht seine teuren Versicherungspolicen auf die Mieter umzuwälzen. Der Anteil der Mieter an diesen Versicherungen hat sich von 2018-2019 (2750€) auf 2020-2021 (5313€) quasi VERDOPPELT, die Police hingegen ist nur um 10% gestiegen. Ist das nicht schon eine Art versuchter Wucher? ;=)

    Viele liebe Grüße

    Andreas

  • Auch wenn die Sache für dich klar erscheint, so steht am Anfang dennoch erst mal die Belegeinsicht an. Dies dient ja nicht nur um den Betrag zu vergleichen, sondern auch, wie die Versicherung das Gebäude bewertet hat. Manchmal gibt es für Gewerbeflächen eine andere Berechnung und manchmal ist diese gleich als wie wenn es eine Wohnung wäre.

    Erst dann kann man seine Einwände gegen die Abrechnung dem Vermieter mitteilen, denn dies muss ordentlich begründet werden.

    Wenn die Versicherung keinen Unterschied macht zwischen Wohnung und Gewerbe, dann muss der Vermieter nach dem Verhältnis der Nutzfläche abrechnen. Dies kann er nicht einfach so nach Belieben abändern.

    Wenn der Fehler bekannt ist, dann kann man als Mieter den korrekten Betrag selbst ausrechnen und nur diesen Nachzahlungsbetrag schuldet man dann dem Vermieter. Ein Vermieter ist in der Regel nicht verpflichtet, eine korrigierte Abrechnung zu senden, außer der Fehler ist so gravierend, dass man es nicht selbst ausrechnen kann.

    All das Erklärte gilt aber nur, wenn die Abrechnung grundsätzlich formell wirksam ist. Wenn nicht, wäre es wieder eine anere Sitution.