Mietspiegel Berechnung ortsübliche Vergleichsmiete

  • Hallo,


    ich brauche mal kurz Hilfe für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.


    In meiner Stadt hat die ortsübliche Vergleichsmiete in meinem Viertel eine Spanne von 6,34€ - 8,94€. Wenn ich den Mietspiegel per Online Rechner berechne, wird mir hier ein Preis von 7,66€ für meine Wohnung genannt.


    Momentan zahle ich 7,38€ m². Heißt das nun, mein Vermieter kann die Miete auf 7,66€ erhöhen, oder auf bis zu 8,94€ (bzw. maximal 20% meiner jetzigen Miete) ?

  • Bei meiner Wohnung gibt es keine wohnwertsteigernde Merkmale. Im Gegenteil. Meine Wohnung hat sogar 2 Minuspunkte. Könnte er trotzdem bis an den Rand unter Einhaltung der Kappungsgrenze gehen?

  • Hallo,


    also ich hab das mittlerweile kapiert. Unser Vermieter versucht nun die Miete für unsere Wohnung und unsere Garage zu erhöhen.


    Bei der Wohnungsmiete weiß ich schon, dass ich der von ihm veranschlagten Miete nicht zustimmen werde, da diese höher wäre, als die ortsübliche Vergleichsmiete zusammen mit den wohnwertsteigernden Merkmalen.


    Nun will er aber auch die Miete für unsere Garage erhöhen. Die Garage steht in einem separaten MV, da wir diese erst Jahre später angemietet haben. In den MV hat er ergänzt, dass die Kündigung der Garage an den Wohnungsmietvertrag gekoppelt ist. Soweit, so ok.


    Jetzt will er aber die Miete um 50% erhöhen und begründet das mit dem selben Satz, den er uns in die Mieterhöhung für unsere Wohnung geschrieben hat. Nämlich, dass unsere Miete nicht mehr der Miethöhe , die für Garagen der nach Art, Größe, Lage, Beschaffenheit und Ausstattung vergleichbar ist, im Ort bezahlt wird.

    Er hat also lediglich das Wort Wohnung durch Garage ersetzt. Berufen tut er sich hierbei (wie bei der Wohnungsmiete auch) auf §558b.


    Dazu mal 2 Fragen:


    1. Es gibt keinen Mietspiegel für Garagen. Seine Begründung ist einfach nur vorgeschoben. Muss er mir hier 3 Vergleichsmieten für Garagen zeigen? Unsere Garage ist eine Doppelgarage. Eine gehört uns, die andere Hälfte einem Mieter im Nachbarhaus. Der Vermieter ist hierbei auch ein anderer. Die Garagen sind aber identisch und ich weiß, dass unser Nachbar schon jetzt weniger bezahlt, als wir.


    2. Gibt es bei Garagen eine Kappungsgrenze, oder kann die Miete hier willkürlich erhöht werden?


    Ich weiß, dass ein Vermieter bei separaten Mietverträgen durchaus einem Mieter die Garage kündigen kann und dann einfach einen neuen Mietvertrag mit erhöhter Miete erstellen kann. Jetzt ist die Miete unserer Garage aber an die Kündigung unserer Wohnung gebunden. Außerdem bezieht sich unser Vermieter auf den §558. Wie sieht die Sache denn hier aus? Greift hier somit die Kappunsgrenze von 15%, oder kann er 50% machen?


    Edit:


    Ich habe noch eine grundsätzliche Frage zur Berechnung der Wohnungsmiete.

    Die Quadratmeter unserer Wohnung wurden uns nie von unserem Vermieter mitgeteilt und stehen auch nicht im MV.


    In der Betriebskostenabrechnung stehen 65m².

    Wenn ich per Lasermessgerät nachmesse, komme ich auf 68m².

    Unser Vermieter schreibt bei der Mieterhöhung 70m².


    Welcher Wert darf denn bei der Mieterhöhung genommen werden? Das ist immerhin ein Unterschied von knapp 40€.

    • Offizieller Beitrag

    In den MV hat er ergänzt, dass die Kündigung der Garage an den Wohnungsmietvertrag gekoppelt ist

    Durch diesen Satz wurde eine wirtschaftliche Einheit zwischen Garage und Wohnraum hergestellt. Und dann ist es völlig egal, ob es ein separater Vertrag ist. Das Papier allein ist nicht genug um das mit der wirtschaftlichen Einheit zu bestimmen. Und wenn das gegeben ist, kann die Garagenmiete nicht separat erhöht werden. Aber vergewissere dich darüber gern nochmal beim Mieterverein.

    Welcher Wert darf denn bei der Mieterhöhung genommen werden?

    Der tatsächliche Wert, egal was irgend wo geschrieben steht. Im Zweifel muss nachgemessen werden.

  • Also ich will jetzt nichts falsches erzählen, deswegen hier nochmal, was genau in dem Garagen-MV steht:


    §10 Beendigung des Mietverhältnisses/Kündigung


    Der Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.


    - dann per Handschrift: Er ist an den Wohnungsmietvertrag gekoppelt. Endet dieser, so endet auch dieser MV zum gleichen Datum


    Und dann eben noch der Rest wie vierteljährliche Kündigungsfrist usw...


    Dann gibt es aber §16:


    §16 Schlussbestimmungen


    Dieser Vertrag ist rechtlich und wirtschaftlich selbstständig und unabhängig von etwa geschlossenen weiteren Verträgen über andere Mietsachen. Insbesondere ist eine Kündigung unabhängig von dem Weiterbestehen eines Mietvertrages über Wohnräume möglich.


    Sollten ein oder mehrere der vorstehenden Vertragsvereinbarungen aus irgendeinem Rechtsgrunde nichtig, teilnichtig oder in sonstiger Weise rechtsunwirksam sein, so wird die Rechtswirksamkeit der übrigen vertraglichen Regelungen nicht berührt.



    • Offizieller Beitrag

    Die Sätze in §10 und §16 widersprechen sich. Man wird im Streitfall dann auslegen müssen, was tatsächlich vereinbart werden sollte. Im Zweifel wird ein Gericht aber immer eher zugunsten des Mieters entscheiden. Ein Faktor ist auch, dass die Garage unmittelbar am Haus dran ist, also von der Bauweise verbunden, was für eine wirtschaftliche Einheit spricht.

    Teste es doch einfach, wie der Vermieter darauf reagiert, wenn du mit diesen Argumentationen die Erhöhung zurückweist. Abhängig von seiner Antwort kannst du dann weiter sehen. Vielleicht sieht der Vermieter so, wenn du es überzeugend schreibst, dass er sich rechtlich etwas besser beraten lassen sollte.

  • Der Mieterbund meinte, dass sie eigentlich nicht für Garagenmietverträge zuständig sind. Sie sind aber derselben Meinung wie du (also das eine wirtschaftliche Einheit zustande gekommen ist) und raten mir, ihm einen Vorschlag von 15% zu unterbreiten. Da ich bis Ende November mit einer Antwort zeit habe, soll ich auch nicht unbedingt vor November antworten und mich dann nochmal melden, falls es zu Stress kommt.

  • Guten Morgen,


    ich brauche nochmal kurz Hilfe. Ich würde diese Woche meinen Widerspruch gegen die Mieterhöhung unserer Wohnung und unserer Garage an unseren Vermieter schicken.


    Wisst ihr, ob - basierend auf dem, was ihr aus den obigen Postst schon wisst - mir mein Vermieter die Garage einfach kündigen kann, wenn er den Widerspruch bekommt? Ich meine, dass das bei Garagen etwas einfach geht, als bei Wohnungen. Oder geht das nicht mehr aufgrund der wirtschaftlichen Einheit?

  • Update: Nachdem ich meinen Widerspruch gegen die Erhöhung der Wohnungs- und Garagenmiete meinem Vermieter mitgeteilt habe, will er nun die Miete gerichtlich einklagen. Dazu will er jetzt auch noch anteilig für unsere Balkonsanierung aus dem Jahr 2017 die Miete entsprechend erhöhen und noch 25€ für angeblich durchgeführte Gartenarbeiten einklagen.


    Was ich bisher auch nicht wusste ist, dass ich ein Sonderkündigungsrecht habe, denn das ist es, was zu nutzen mir mein Vermieter nahegelegt hat.

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    • Offizieller Beitrag

    will er nun die Miete gerichtlich einklagen

    Dann möchtest du vielleicht einen Anwalt hinzuziehen, zumindest wenn die Klageschrift tatsächlich eintreffen sollte.

    Balkonsanierung aus dem Jahr 2017 die Miete entsprechend

    Wenn das einen Mehrwert laut Mietspiegel ist, kann er das tun, aber nicht für die Modernisierung.

    nicht wusste ist, dass ich ein Sonderkündigungsrecht habe

    Wüsste ich auch nicht, dass du ein solches haben solltest in deinem Fall.

  • Ich würde das über den Mieterschutzbund klären. Die Garagenmieterhöhung kann er aber sowieso nicht einklagen. Wenn dann nur die der Wohnung.

    Den Balkon kann er mir nicht ankreiden. Zum einen, weil es keine Modernisierung war, da er nur einen Holzbalkon gegen einen Metallblakon ausgetauscht hat und zum anderen, verjährt das ganze nach § 195BGB nach 3 Jahren. Er hätte also 2 Jahre früher damit kommen sollen.


    Ich glaube das mit dem Sonderkündigungsrecht hat er mir nur geschrieben, weil er mich so schnell wie möglich aus der Wohnung bekommen will.


    Tatsächlich bereitet mir lediglich die Garage kopfzerbrechen, da ich nicht mit Sicherheit sagen kann, ob das ganze als wirtschaftliche Einheit zu sehen ist, oder nicht.


    Dafür spricht die räumliche Nähe (2m vom Haus entfernt); der Zusatz der Koppelung im GaragenMV und meine letzte NK-Erhöhung vom Juni diesen Jahres in dem mein Vermieter mir als neue monatl. Miete die komplette Miete von Wohnung, Garage und Nebenkosten genannt hat. Er hat das also nicht getrennt.


    Dagegen spricht Klausel 16 aus Post #6. Und diese wiegt glaube ich schwer.

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    • Offizieller Beitrag

    Dagegen spricht Klausel 16 aus Post #6. Und diese wiegt glaube ich schwer.

    Ja richtig. Und ich muss nach nochmaligem Lesen des Themas meine Antworten von oben ein wenig korrigieren. Eine solche Kopplung, dass der Garagenvertrag nicht ohne den Wohnungsvertrag bestehen bleiben kann, ist zulässig und macht die Sache nicht gleich zu einer wirtschaftlichen Einheit. Eine Mieterhöhung der Garage ist daher nicht ausgeschlossen.

  • Ich werde nun das ganze über den Mieterbund klären lassen, werde aber in den sauren Apfel beissen und der Mieterhöhung für die Garage zustimmen.


    Im Prinzip geht es mir bei der Garage ja gar nicht um das Geld. Die 50% Aufschlag die er will sind zwar vorgeschoben und nicht begründbar, liegen aber dennoch im Rahmen dessen, was man normalerweise in einer Großstadt an Garagenmieten zahlt.


    Das größte Problem ist, dass meine Garage das einzige Druckmittel ist, dass mein Vermieter gegen mich hat. Auch wenn ich der Erhöhung jetzt zustimme schützt mich rein gar nichts davor, dass er mir die Garage aus einer Laune heraus trotzdem einfach kündigt.


    Ich frage mich nur wie das ist, wenn offensichtlich ist, dass eine mögliche Garagenkündigung als Druckmittel verwendet wird?

    Mein Vermieter könnte mir ja sagen, entweder ich zahle die Mieterhöhung die er will, oder er kündigt mir die Garage. Oder er kündigt mir die Garage, wenn er mit dem einklagen keinen Erfolg hat.