Fristlose Kündigung ohne Mahnung oder Antworten

    Guten Tag.

    Ich bewohne als Student zur Untermiete in der Wohnung meiner Vermieterin ein Zimmer. In den Semesterferien bin ich in die Heimat gefahren, worüber ich die Vermieterin informierte. Ich habe geplant, die Zeit bis zum Ende des Monats außerhalb meines Studienortes zu verbringen. Ab Beginn September muss ich sowohl beruflich als auch studiumsbedingt wieder anwesend sein. Das Zimmer habe ich mit dem entsprechenden Schlüssel abgeschlossen.


    Einige Tage nach meiner Abreise sand mir die Vermieterin eine E-Mail, in welcher sie es verurteilte, dass ich (wo genau auch immer) ein "Steckschloss" angebracht hätte, und sie mich darum bittet, mir in der nächsten Zeit eine neue Bleibe zu suchen. Ich habe den Inhalt der Mail hier nicht verkürzt, es standen diese zwei Informationen in einer sehr kurzen Mail, nichts weiter. Meine Antwort, in welcher ich lediglich nach näheren Informationen und einer Aussprache diesbezüglich bat (da ich nichts von einem Steckschloss weiß), blieb unbeantwortet. Eine Woche darauf habe ich ihr dann eine weitere Mail geschrieben, in welcher ich nach ihren Vorstellungen der vermutlich bevorstehenden Kündigung bezüglich frug. Mir lag zu diesem Zeitpunkt keine Kündigung oder sonstige Informationen vor, also nahm ich an, dass ich diese nach meiner Wiederankunft erhielte und ich drei Monate Zeit hätte, alles in Ruhe zu regeln. So schilderte ich es ihr und bat darum, es mit ihr weitergehend zu bereden. Auch diese Mail blieb unbeantwortet.


    Nun, wieder etwa eine Woche später, schrieb sie mir, dass sie mir eine fristlose Kündigung per Einschreiben zugesandt hat. Ihre E-Mail beinhält keine näheren Informationen. Ich schätze, dass ich den tatsächlichen Grund bald im Schreiben vorfinden werde.

    Ich bin ziemlich überfordert mit der Situation (auch, da dies mein erstes richtiges Mietverhältnis ist) und weiß sie nicht wirklich einzuschätzen: Ich weiß zunächst nicht, was überhaupt der Grund für die Kündigung sein könnte, und auch nicht, ob es überhaupt möglich ist, eine solche ohne vorhergehende Abmahnung zu beschließen. Dass all das etwa 10 Tage vor Wiederantritt meines studentischen Jobs und diversen Verpflichtungen an der Universität passiert, versetzt mich in eine ziemliche Notlage.

    Falls mir jemand die Situation einschätzen und zu weiteren Schritten raten kann, wäre ich sehr dankbar. Ich bin sehr verwirrt und extrem gestresst.

    Vielen Dank.

    Hallo!


    Zitat von longson

    Das Zimmer habe ich mit dem entsprechenden Schlüssel abgeschlossen.


    Normal, das die Zimmertür bei Abwesenheit verschlossen ist

    und auch korrekt. Denn der Vermieter hat in dem angemieteten

    Zimmer nichts zu suchen, darf es nicht einfach betreten.


    Zitat von longson

    dass ich (wo genau auch immer) ein "Steckschloss" angebracht hätte,


    In die abgeschlossene Tür zum Zimmer! Wurde in das Schloss zusätzlich

    mit einem Steckschloss gesichert, weil die Zimmertür sonst einfach

    zu öffnen ist?


    Das liest sich aber, als wenn die Vermieterin in Abwesenheit versucht

    hätte das Zimmer zu betreten und das darf sie nicht! Sie darf nicht einfach

    in die Privatsphäre ihres Untermieters ohne Erlaubnis eindringen.


    Zitat von longson

    Nun, wieder etwa eine Woche später, schrieb sie mir, dass sie mir eine fristlose Kündigung per Einschreiben zugesandt hat.


    So einfach ist das nicht!



    Gruß

    Zitat von longson

    Ich schätze, dass ich den tatsächlichen Grund bald im Schreiben vorfinden werde.

    Das wäre aber als Allererstes wichtig zu wissen, was als Grund geschrieben steht. Spekulationen helfen dir nicht weiter. Von dem Inhalt hängt alles Weitere ab.

    Zitat von longson

    sie es verurteilte, dass ich (wo genau auch immer) ein "Steckschloss" angebracht hätte

    Sollte das tatsächlich als Grund in der Kündigung stehen, dass du das Zimmer verschlossen hast, dann wäre diese Kündigung mit Sicherheit unwirksam und du könntet diese ignorieren. Das würde auch gelten, wenn es keine fristlose, sondern eine ordentliche Kündigung wäre. Denn als Mieter hat man das Recht, seinen persönlichen Bereich zu verschließen.

    Zitat von longson

    ob es überhaupt möglich ist, eine solche ohne vorhergehende Abmahnung zu beschließen

    Eine Abmahnung hast du quasi ja bekommen, da dir die Vermieterin mitgeteilt hat, dass sie das nicht möchte. Eine Abmahnung muss nicht schriftlich auf Papier sein. Aber dieser Wunsch der Vermieterin ist bedeutungslos, weil es den Rechten widerspricht, die man als Mieter hat.

    Zitat von longson

    zur Untermiete in der Wohnung meiner Vermieterin ein Zimmer

    Das ist durchaus eine schwierige Situation, wenn man in der gleichen Wohnung zusammen wohnt. Denn mal ganz unabhängig von der juristischen Lage kommt es doch regelmäßig vor, dass der Vermieter Stress verbreitet durch sein Verhalten, er vielleicht sogar Dinge tut, die er nach dem Gesetz gar nicht dürfte. Trotz aller Rechte, die man als Mieter hat, bleibt es ein Stress, dagegen stets anzukämpfen. Deshalb empfehle ich dir, baldmöglichst hin zu fahren und persönlich mit der Vermieterin das Gespräch zu suchen um friedlich eine Lösung zu finden. Versuche heraus zu finden, was sie wirklich stört. Ich habe das Gefühl, das mit dem Schloss könnte nur Vorwand sein für irgend einen anderen Grund, den sie nicht sagen will, oder sie versucht, dich los zu werden, weil sie das Zimmer für sich selbst nutzen möchte. Falls du mehr Infos heraus hören kannst, lässt sich vielleicht eine passende Entscheidung finden.


    Was in deinem Vertrag steht, ist bezogen auf deine Fragen und dein Problem nicht von Bedeutung. Im Vertrag findest du keine Antworten darauf. Es geht hier bei dir um allgemeine Rechtsgrundsätze.

    Vielen Dank für die Antwort!

    Um die gestellen Fragen zu beantworten:

    Wir haben einen typischen, formalen Untermietervertrag abgeschlossen, in welchem auch die drei Monate Kündigungsfrist angegeben sind.

    Ich weiß absolut nichts von einem Schloss. Ich habe lediglich den Schlüssel benutzt, der mir zum Einzug gegeben wurde und nichts mit dem originalen Türschloss angestellt. Dieses funktioniert auch ohne Probleme. Anmerken möchte ich auch, dass das Thema Schloss weder im Mietvertrag noch in der Hausordnung vorkommt. Ich weiß weder, von was für einem Schloss sie redet oder warum das überhaupt relevant sein sollte.

    Hallo!

    Zitat von longson

    Wir haben einen typischen, formalen Untermietervertrag abgeschlossen, in welchem auch die drei Monate Kündigungsfrist angegeben sind.


    Dann ist das auch so!



    Zitat von longson

    Ich weiß absolut nichts von einem Schloss. Ich habe lediglich den Schlüssel benutzt, der mir zum Einzug gegeben wurde und nichts mit dem originalen Türschloss angestellt. Dieses funktioniert auch ohne Probleme.


    Daraus ist kein Kündigungsgrund ersichtlich und es trifft zu,

    was Fruggel schrieb:


    Zitat von Fruggel

    Sollte das tatsächlich als Grund in der Kündigung stehen, dass du das Zimmer verschlossen hast, dann wäre diese Kündigung mit Sicherheit unwirksam und du könntet diese ignorieren. Das würde auch gelten, wenn es keine fristlose, sondern eine ordentliche Kündigung wäre. Denn als Mieter hat man das Recht, seinen persönlichen Bereich zu verschließen.


    Für eine Kündigung braucht es gute Gründe und sie kann nicht

    mal eben aus einer Laune heraus ausgesprochen werden. Aber

    auch hier Fruggel und es hat den Anschein:


    Zitat von Fruggel

    Ich habe das Gefühl, das mit dem Schloss könnte nur Vorwand sein für irgend einen anderen Grund, den sie nicht sagen will, oder sie versucht, dich los zu werden, weil sie das Zimmer für sich selbst nutzen möchte. Falls du mehr Infos heraus hören kannst, lässt sich vielleicht eine passende Entscheidung finden.


    In der Tat gewinnt man den Eindruck, dass die Kündigung nur ein

    Vorwand sein Könnte für andere Sachen.


    Zitat von longson

    Dass all das etwa 10 Tage vor Wiederantritt meines studentischen Jobs


    Auch hier der Rat umgehend nach Hause zu fahren und nicht

    mehr länger zu warten.


    Gruß

    Ich bedanke mich zunächst sehr für Eure Antworten!

    Im Folgenden ist der Wortlaut der Kündigung enthalten (Fehler wurden 1:1 übernommen):


    "bezugnehmend auf meine Mail v. 10.08.22, die unbeantwortet geblieben ist, kündige ich ihnen außerordentlich und fristlos.

    Bitte entfernen sie das Steckschloss räumen das Zimmer und geben mir die Hausschlüssel.

    Es ist für mich unzumutbar mit Ihnen zusammenzuwohnen, so ein eigenmächtiges Verhalten können sie mir nicht zumuten!"


    Ausgehend von den Informationen, die ich hier sammeln durfte, wirkt es so, als ob diese Kündigung illegitim sei. Ich habe ihr zwei mal geantwortet und nach einem Gespräch gebeten und sowieso kein Steckschloss installiert. Unsicher bin ich mir, ob ein "eigenmächtiges Verhalten" überhaupt ein Grund für eine fristlose Kündigung sein kann.


    Vielen Dank.

    Zitat von longson

    Unsicher bin ich mir, ob ein "eigenmächtiges Verhalten" überhaupt ein Grund für eine fristlose Kündigung sein kann.

    Das habe ich oben quasi schon beantwortet. Das Abschließen der Tür kann dir nicht verwehrt werden. Das darf man als Mieter, denn das Zimmer ist dein eigener privater Bereich, in dem du allein bestimmen kannst, wer rein darf und wann.

    Ich hatte persönlich sehr gehofft, dass es sich um ein Missverständnis handelte, aber nachdem ich meiner Vermieterin einen Widerspruch zur Kündigung schickte und ankündigte, in sehr naher Zukunft wieder vor Ort zu sein, dort das Zimmer weiterhin vertragskonform zu nutzen, da die Kündigung nichtig ist, und dennoch gerne zu einem Gespräch über eine alle Seiten zufriedenstellende, fristgerechte Kündigung bereit sei [edit: der Widerspruch enthielt ebenfalls eine Re-Iteration desses, was ich in den Mails zuvor schon erläuterte, und zwar, dass es kein Steckschloss gibt], schickte sie mir diese nicht sonderlich nett formulierte Mail:

    "Die Kündigung gilt mit Auskunft vom Ra xyz auf Ende September 22, einen Grund brauche ich nicht. Also packe deine Sachen"


    Sie scheint nicht sonderlich gesprächsbereit zu sein und der Verdacht, dass der Grund des Steckschlosses ein Vorwand war, ist auch die einzige Möglichkeit, die mir nach "einen Grund brauche ich nicht" einfallen würde. Auch die Angabe "Ende September" verwirrt mich.


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    Das ist korrekt, dass sie keinen Grund braucht. Denn als Vermieterin, die in der selben Wohnung mit wohnt, hat sie gemäß §573a BGB eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit. Jedoch ist dabei dann die Kündigungsfrist um 3 Monate länger als normal, also 6 Monate.


    Aber sie hat ja gar nicht nach diesem Paragraph gekündigt, sondern fristlos. Und diese ist eben unwirksam, wenn der Grund nicht im Sinne des Gesetzes zulässig ist.

    Sie verwies nun auf § 549 BGB - Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften, wo man folgendes findet:

    Zitat von § 549 BGB - Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

    (2) Die Vorschriften über [...] den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses [...] gelten nicht für Mietverhältnisse über

    [...]

    2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt"


    Dieser Punkt trifft ja zu. Kann man somit ohne Weiteres fristlos kündigen?

    Fristlos nicht. Aber mit einer Frist von 14 Tagen zum Monatsende.

    Zitat von §573c BGB

    (3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

    ABER:


    Das gilt nur, wenn sich der Vermieter im Vertrag verpflichtet hat, das Zimmer überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Es reicht nicht, wenn Möbel einfach nur vorhanden sind.

    Zitat von §549 BGB

    (2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

    1. [...]
    2.Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,

    3. [...]

    Da steht nicht "ausgestattet hat" sondern "auszustatten hat". Es muss also vereinbart sein.


    Und nochmal, sie hat fristlos gekündigt, und für fristlos braucht sie einen guten Grund. Wenn sie nach §573c Abs. 3 BGB kündigen will, dass muss sie das auch so in die Kündigung schreiben. Doch dann ist es eine ordentliche Kündigung und keine fristlose. Die Formalitäten müssen schon eingehalten werden.