Hallo und frohes neues Jahr!
Ich miete eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, und habe letzte Woche die Abrechnung 2021 bekommen. Hier erstmal der Hintergrund:
Der Vermieter ist Alleineigentümer des Hauses. Von meinem Einzug 2018 bis September 2022 beschäftigte er eine Verwalterin, die die Abrechnungen 2018 und 2019 erstellte. Diese kamen jeweils erst in 2020 und 2021 an, also nach Ablauf der Jahresfrist; eine Abrechnung 2020 gibt es bislang noch gar nicht. Auch enthielten beide zahlreiche Fehler, teils offensichtlich (beispielsweise gar nicht oder doppelt berechnete Posten), teils nicht, teils zu meinen Gunsten, teils nicht. Berichtigungen und Belegprüfungen fanden nie statt, trotz vielfacher Aufforderungen. Ich bin damit dann zuletzt so umgegangen, dass ich nach Absprache mit dem Vermieter jegliche fehlerhaften oder nicht nachvollziehbaren Kosten einbehalten habe.
Diese Verwalterin wurde nun entlassen, und ab Oktober 2022 eine Verwaltungsgesellschaft angestellt. Ich hatte mit dieser bislang noch keinen persönlichen Kontakt, aber nach Berichten von Nachbarn ist die Erklärung für die verzögerte und ungewöhnliche Abrechnung 2021, dass die Belege für den fraglichen Zeitraum da erst seit kurzem oder sogar immer noch nicht vorliegen. Im einzelnen geht es hierbei um folgendes:
1) Alle Posten werden nach Wohnfläche umgelegt. In meinem Fall ist das generell stimmig, da mein Mietvertrag genau das vorsieht. Allerdings wurden die meisten Posten bislang immer anders umgelegt siehe Betriebskosten - im Mietvertrag pro Quadratmeter - Abrechnung pro Wohnung - Kopf, und die Mietverträge der Nachbarn verwenden diverse andere Formulierungen. Ist so eine abrupte Änderung Teil des "billigen Ermessens" des Vermieters, solange vertraglich nicht ausdrücklich anderes vorgesehen ist, oder muss solch ein Abweichen von einer langjährigen Vorgehensweise, über den Verwaltungswechsel hinaus, anderweitig gerechtfertigt werden?
2) Einer der Posten heisst "Hauswart". Meine Wahrnehmung ist, dass wir nie einen "Hauswart" oder "Hausmeister" hatten, sondern einerseits die besagte Verwalterin, die für die Abrechnungen zuständig war und darüber hinaus nur noch gelegentlich einen Handwerker bestellte, wenn dringender Bedarf bestand. Andererseits wurde und wird eine Firma für die Hausreinigung und Grundstückspflege beschäftigt, und diese stellt einen separaten Posten in der Abrechnung dar.
2a) Mein Verständnis ist, dass unabhänging davon, ob die Dame nun als "Verwalterin" oder "Hauswart" oder was auch immer bezeichnet wird, die dem Vermieter für die beschriebenen Aufgaben anfallenden Kosten schlicht nicht auf die Mieter umlagefähig sind. Stimmt das so? Wer müsste hier im Streitfall Nachweise erbringen - der Vermieter, dass weitergehende Aufgaben vereinbart waren und/oder erbracht wurden, oder die Mieter, dass das nicht der Fall war?
2b) Anstelle der erwähnten Posten "Hauswart" und "Hausreinigung" gab es in den vorigen Abrechnungen einen einzelnen Posten "Immobilienservice", dessen Betrag grob der Summe der ersteren entspricht. Vermutlich habe ich also schon mehrere Jahre lang diese eigentlich nicht umlagefähigen Kosten getragen, und dies mangels Klarheit und Belegeinsicht nicht bemerkt. Kann ich von der neuen Verwaltung verlangen, mir die Belege der fraglichen Vorjahre vorzulegen, beziehungsweise was passiert, wenn solche Belege unauffindbar sind? Oder ist die Frage praktisch hinfällig, da die fehlerhaften Abrechnungen mittlerweile zu weit zurückliegen und ich mich nicht rechtzeitig/ausreichend gekümmert habe?
3) Auch die Heizkosten werden diesmal nicht nach eigenem Verbrauch berechnet, unter Berufung auf § 9a Absatz 2 HeizkostenV - Kostenverteilung in Sonderfällen und § 12 HeizkostenV - Kürzungsrecht der Verordnung. Konkret wird also der angefallene Rechnungsbetrag für das gesamte Haus pauschal nach Wohnfläche verteilt, abzüglich 15%. Da ich es lieber frisch habe, ist bei mir fast ganzjährig das Fenster auf und die Heizung aus. Die Verbrauchserfassung erfolgt durch einen bundesweiten xxx, deren Heizkostenaufstellung für 2019 besagt, dass mein Energieverbrauch pro Quadratmeter etwa ein Fünftel des Durchschnitts des Hauses betrug. Die auf mich entfallenden Kosten sind also auch nach der eingeräumten Kürzung etwa doppelt so hoch wie eigentlich angebracht. Kann ich mich hier irgendwie wehren? §9a Absatz 1 spricht von "zwingenden Gründen" für die nicht ordnungsgemässe Erfassung. Meine Annahme ist, dass es solche Gründe nicht gibt, sondern dass die Daten ordentlich erfasst wurden und jedenfalls dem Erfasser vorliegen - aber dass die Verwaltungsgesellschaft letzte Woche keine Zeit mehr hatte oder sich nicht die Mühe gemacht hat, daran zu gelangen, und dass die pauschale Kürzung eines Postens dem Ablauf der Jahresfrist für die gänzliche Abrechnung vorgezogen wurde. Möglicherweise macht die vorauseilende Einräumung dieser Kürzung das Fehlen von zwingenden Gründen aber praktisch belanglos?
4) Der Vollständigkeit halber erwähne ich mal, dass bei mir trotz allem noch ein Guthaben entsteht, da die monatliche Vorauszahlung ursprünglich deutlich zu hoch angesetzt war siehe wieder Betriebskosten - im Mietvertrag pro Quadratmeter - Abrechnung pro Wohnung - Kopf. Das Ablaufen der Frist an sich würde also in meinem Fall den Vermieter nicht schlechter stellen.
5) Schliesslich soll die monatliche Vorauszahlung auf Grundlage dieser Abrechnung (oder jedenfalls ohne Erwähnung etwaiger anderer Gründe) angepasst werden. Das scheint mir angesichts der aussergewöhnlichen Umstände unangebracht und unsinnig. Es ist ja hoffentlich davon auszugehen, dass die Abrechnung 2022 sowohl zeitig als auch ordentlich sein wird, und damit eine deutlich bessere Gelegenheit dafür darstellen wird.
Verzeihung für die Länge des Beitrags, hoffentlich habe ich nichts wichtiges ausgelassen. Danke fürs Lesen erstmal!