Betriebskostenabrechnung verspätet erhalten - Verteilerschlüssel

  • Guten Tag,

    ich bin momentan in heftiger Diskussion bzgl. der uns zugegangenen Betriebskosten-Abrechnung für das Kalenderjahr 2021, welche zwar vom Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung am 29. Dezember 2022 angefertigt, jedoch erst am 30. Dezember bei der als Einschreiben (Nachweis Einschreiben-Aufkleber) aufgegeben wurde. Diese Abrechnung ging uns jedoch dann erst im neuen Jahr am 2. Januar 2023 zu (habe mir den Zustellnachweis ausgedruckt, um auch einen Beweis zu haben). Nun die Frage, ist hier eine Toleranzfrist zwecks Silvester und Wochenende/Feiertag zu sehen oder ist sie somit verjährt? Leider ist sie nach Übernahme durch den neuen Eigentümer und seiner Hausverwaltung fast immer zu spät, sofern überhaupt eine ausgestellt wurde oder fehlerhaft. Abgesehen von der Zustellung am 2.1. ist der Verteilerschlüssel wieder undurchsichtig. Müllabfuhr nach Personen, was die Wasserkosten angeht, gibt es nur die Position Abwasser, aber kein Frischwasser und diese wird durch die Gesamtfläche aufgerechnet, obwohl getrennte Wasseruhren (Frischwasser- sowie Gartenwasser) in allen Wohneinheiten vorhanden. Hier eine weitere Frage, muss dies aufgeschlüsselt werden und nach den Wasseruhren in den Wohneinheiten aufgerechnet werden? So hat es der alte Eigentümer immer gehalten oder nur nach der Hauptwasseruhr? Obwohl dann ja wieder das Gartenwasser in das Abwasser einfließen würde, was ja letztlich kein Abwasser wäre?

    Sollte man hier in Widerspruch gehen wg. fehlerhaftem Bescheid oder könnte man sogar Widerspruch wg. Verjährung aufgrund verspäteter Zustellung einlegen? Hatte mich schon durch Google gewühlt, aber es kommen da leider unterschiedliche Meinungen. Der Mieterschutzbund Hamburg allerdings hat ganz aktuell darauf hingewiesen, dass es bei einem Zugang nach dem 31.12. verjährt ist und ein Urteil des LG Hamburg zitiert.


    Gerade etwas gefunden:

    § 193 BGB

    Darin ist geregelt, wenn Silvester auf Samstag o. Sonntag fällt, verschiebt sich das Ende der Frist auf den 2. Januar?

    Ich bin total verwirrt, da man mal liest Zugang bis 31.12. und dann wieder zititert man § 193 BGB als Ausnahmeregel. Damit wäre meine Nebenkostenabrechnung noch fristgerecht gewesen. Was stimmt denn nun?

    VG Honigmond

  • § 193 BGB. Darin ist geregelt, wenn Silvester auf Samstag o. Sonntag fällt, verschiebt sich das Ende der Frist auf den 2. Januar?

    Korrekt. Der Paragraph ist hier anwendbar, da es um eine Ausschlussfrist geht.

    muss dies aufgeschlüsselt werden und nach den Wasseruhren in den Wohneinheiten aufgerechnet werden? So hat es der alte Eigentümer immer gehalten

    Wenn der vorherige Eigentümer nach Wasserzähler abgerechnet hat, dann muss das auch weiterhin so gemacht werden. Denn durch einen Eigentümerwechsel darf sichfür den Mieter nichts ändern.

    was die Wasserkosten angeht, gibt es nur die Position Abwasser, aber kein Frischwasser

    Vielleicht wurde diese Kostenposition vergessen. Nach der persönlichen Belegeinsicht weißt du es genau.

    Obwohl dann ja wieder das Gartenwasser in das Abwasser einfließen würde

    Natürlich fließt das Gartenwasser mit ein in die Kosten. Denn bei Abrechnung nach Zählern werden nicht die Einheiten mit einem bestimmten Wasserpreis multipliziert, sondern die entstandenen Kosten nach dem Verhältnis aufgeteilt. Die Frage wäre eher, ob der Vermieter das Gartenwasser an den Versorger meldet, um eine Gutschrift auf das Abwasser zu erhalten.

    Sollte man hier in Widerspruch gehen wg. fehlerhaftem Bescheid

    Erst mal steht die Belegeinsicht beim Vermieter an. Dort kann man auch die Frage stellen, aus welchem Grund das Wasser nicht nach Verbrauch gerechnet wurde. Vielleicht gibt es eine plausible Erklärung.

  • Dankeschön für die sehr ausführliche und aufschlussreiche Antwort.

    Korrekt. Der Paragraph ist hier anwendbar, da es um eine Ausschlussfrist geht.

    Na da hat die Verwaltung ja noch mal Glück gehabt, schade nur für mich, da die generell alles zu spät oder gar nicht erledigen. Nun gut, aber genau das wollte ich wissen, danke.

    Wenn der vorherige Eigentümer nach Wasserzähler abgerechnet hat, dann muss das auch weiterhin so gemacht werden. Denn durch einen Eigentümerwechsel darf sichfür den Mieter nichts ändern.

    Bist du da ganz sicher? Meine Nachbarin meint, dies wäre nur der Fall, wenn dies explizit im Mietvertrag stehen würde? Allerdings hatte der alte Eigentümer dies 15 Jahre lang so abgerechnet und der neue Eigentümer bzw. eher dessen Verwaltung hat überhaupt keinen Plan, wie sie das anstellen soll.

    Vielleicht wurde diese Kostenposition vergessen. Nach der persönlichen Belegeinsicht weißt du es genau.

    Sie wurde mit Sicherheit vergessen, wenn man Abwasser produziert, braucht man ja auch Frischwasser. Belegeinsicht wurde durch einen Nachbarn vorgenommen, jedoch liegen mir da noch keine aktuellen Infos vor. Man wird sehen. Abgesehen davon muss der Verwaltung ja eigentlich eine Abrechnung über das Frisch- bzw. Kaltwasser vorliegen, da die Wasserwerken regelmäßig die Uhr ablesen lässt.

    Natürlich fließt das Gartenwasser mit ein in die Kosten. Denn bei Abrechnung nach Zählern werden nicht die Einheiten mit einem bestimmten Wasserpreis multipliziert, sondern die entstandenen Kosten nach dem Verhältnis aufgeteilt. Die Frage wäre eher, ob der Vermieter das Gartenwasser an den Versorger meldet, um eine Gutschrift auf das Abwasser zu erhalten.

    Genau, es ist bei uns so, dass es einen Hauptwasserzähler für 4 Haushalte gibt und jeder Haushalt verfügt über einen separaten Wasserzähler sowie über einen gesonderten Zähler für Gartenabwasser. Der alte Vermieter hat dann immer das Gartenwasser vom Gesamtwasser abgezogen und damit dann das Abwasser ausgerechnet. Gibt es hierfür eigentlich Eichfristen oder können diese Wasserzähler sein? Bei uns steht geeicht bis 2014 drin. Ich frage deshalb, da es inzwischen eine ordentliche Differenz zum Hauptwasserzähler gibt, welcher aber weniger aufzeigt, als der Verbrauch der gesamten Haushalte, wenn man dies zusammenrechnet. Zur Frage, ob der Vermieter bzw. sein Verwalter das Gartenwasser an den Versorger meldet: Wohl nicht, da sie wie gesagt nicht so wirklich den Durchblick haben und jedes mal erstaunt tun, dass wir einzelne Wasseruhren haben. Geht leider schon mehrere Jahre so mit diesem Problem.

    Habe aber noch eine Frage zur fehlerhaften Aufrechnung: Es gibt einige Positionen wo es Gesamtkosten gibt, dahinter steht der Gesamtverteiler und dann der Wohnungsverteiler (m²). Wenn die Wohnfläche aller 4 Wohneinheiten gleich ist, multipliziert man doch sicher die m²-Zahl x 4 und erhält den Gesamtverteiler oder?

  • Bist du da ganz sicher?

    Ja, denn das ergibt sich aus §566 BGB.

    Sie wurde mit Sicherheit vergessen, wenn man Abwasser produziert, braucht man ja auch Frischwasser.

    Es könnten auch beide Beträge zusammen addiert worden sein in einen Posten.

    frage deshalb, da es inzwischen eine ordentliche Differenz zum Hauptwasserzähler gibt

    Die gibt es immer, das ist normal, da so ein großer Hauptwasserzähler etwas anders kalibriert ist. Deshalb kann man nicht den Verbrauch in einer Wohnung mit einem Wasserpreis multiplizieren, sondern man setzt die Verbrauchswerte ins Verhältnis zueinander.

    Der alte Vermieter hat dann immer das Gartenwasser vom Gesamtwasser abgezogen und damit dann das Abwasser ausgerechnet.

    Sehr nett von ihm. Damit hat er einen Verlust für sich produziert, was er nicht hätte tun müssen.

    und erhält den Gesamtverteiler oder?

    Ja, die Summe der Flächen aller Wohnungen muss die Gesamtzahl ergeben.

    der neue Eigentümer bzw. eher dessen Verwaltung hat überhaupt keinen Plan, wie sie das anstellen soll.

    Dann sollten sie wohl besser einen Dienstleister beauftragen, der sich damit auskennt.

  • Hallo Fruggel,

    erst einmal recht vielen Dank für deine ausführlichen Antworten. Nun bin ich in etwas schlauer, was die angesprochenen Dinge angeht.

    Folgendes Problem ist nun eingetreten:

    Wir sind ja 4 Wohneinheiten und haben ja alle die gleiche Wohnfläche. Die besagte Nebenkostenabrechnung enthält aber diverse Fehler und Ungereimtheiten. Zum einen hat man sich beim Gesamtverteiler verrechnet und dort sind nun 1,5 m² insgesamt zu viel aufgeführt, wodurch dann am Ende ja Unstimmigkeiten bei der Umverteilung auftreten. Unsere Vorauszahlung ist ebenso falsch, hier zu viel.

    Ebenso wird uns eine Heizungswartung angerechnet, die so nicht ganz stimmen kann. Inzwischen hat sich hier rausgestellt, dass dies wohl die Summe ist für die anderen 3 Wohneinheiten, welche eine andere Wartungsfirma haben, als wir. Bei uns existiert keine Rechnung, zumindest hat man diese im Moment nicht vorliegen. Wenn keine Abrechnung für die Heizungswartung für unsere Wohneinheit vorliegt, kann diese doch auch nicht abgerechnet werden oder? Und muss ich mich als Mieter nun mit dem Heizungsbauer diesbezüglich in Verbindung setzen? Denke eher nicht, bei mir wurde es durchgeführt und ich kann dies über die Prüfmarke an der Heizung beweisen. Ob der Heizungsbauer eine Rechnung gestellt hat, muss doch die Verwaltung prüfen, da diese auch den Auftrag erteilt hat.

    Schornsteinfeger - hier wird nicht aufgeschlüsselt, dass die Summe wohl aufgeteilt wurde auf jährlich, obwohl die Rechnung aller 2 Jahre erfolgt. So hatte dies zumindest der vorherige Vermieter aufgezeigt.

    Die Wasserkosten hatte ich ja bereits angesprochen, dass hier durch den alten Vermieter nach Verbrauch abgerechnet wurde. Hier nun Kategorie Kaltwasser/Abwasser, darunter dann Abwasserkosten, Gesamtsummer, Gesamtverteiler (wieder zu hoch) und abgerechnet nach Gesamtwohnfläche. Wieviel Wasser das letztlich überhaupt war, kann man nicht ersehen. Werde hierzu Einsicht nehmen müssen.

    Nun kommts:

    Meine Nachbarin ist sehr engagiert und hat nun fast tgl. mit der Verwaltung telefoniert und aufgerechnet, was alles falsch ist. Nun möchte die Verwalterin eine neue korrigierte Rechnung erstellen. Finde ich ja schon mal witzig, dass der Mieter der Verwaltung erklärt, was der zu tun hat und wie man eine Abrechnung erstellt. Was alles besprochen wurde, weiß ich leider nicht. Nun aber meine Frage: Nach der mir vorliegenden Abrechnung habe ich Guthaben und hätte 12 Monate Zeit für den Widerspruch. Wie verhält es sich, wenn nun eine korrigierte Abrechnung kommt? Wäre es ratsamer jetzt in Widerspruch zu gehen? Wenn die Abrechnung irgendwann einmal korrekt sein sollte, muss ich sie zwecks Kostenübernahme beim JC vorlegen, daher möchte ich nicht in Schwierigkeiten kommen, wenn jetzt eine neue Rechnung kommt, welche dann das Datum von den nächsten Tagen o. Wochen trägt und eine Nachzahlung fällig wäre. Dann könnte doch das Amt sagen, wäre verfristet. Wenn ich jedoch Widerspruch eingelegt habe, wäre ich doch auf der sicheren Seite oder nicht? Bin hier gerade echt unschlüssig, da es unter uns Mietern hieß, wir halten zusammen und möchten keinen Stress mit der Verwaltung/Eigentümer, aber letztlich hätte ich die Probleme, wenn ich dadurch dann auf der Rechnung hocken bleibe, weil das Amt es als verfristet ansieht. Auszahlen lassen habe ich mir nichts, da die Abrechnung nicht korrekt ist.

  • da es unter uns Mietern hieß, wir halten zusammen und möchten keinen Stress mit der Verwaltung/Eigentümer

    Das ist wunderbar, wenn ihr eine gute Gemeinschaft seid und euch austauscht. Aber bei der Nebenkostenabrechnung muss jeder für sich allein seine Rechte geltend machen und entsprechend die Fehler monieren. Es kann also sein, dass nur die Nachbarin eine neue Abrechnung bekommt, da sie die Abrechnung beanstandet hat, du aber nicht. Und das wäre dann auch korrekt.

    Nebenbei bemerkt muss ein Vermieter gar keine neue Abrechnung erstellen (außer die Fehler sind allzu gravierend). In der Regel rechnet man den korrekten Betrag selber aus, und der gilt dann auch ohne neuer Abrechnung.

    Wenn keine Abrechnung für die Heizungswartung für unsere Wohneinheit vorliegt, kann diese doch auch nicht abgerechnet werden oder?

    Richtig. Wenn der Vermieter etwas abrechnen will, braucht er eine Rechnung.

    hier wird nicht aufgeschlüsselt, dass die Summe wohl aufgeteilt wurde auf jährlich, obwohl die Rechnung aller 2 Jahre erfolgt

    Das ist auch nicht erforderlich. Der Vermieter darf die Gesamtsumme sofort abrechnen.

    welche dann das Datum von den nächsten Tagen o. Wochen trägt und eine Nachzahlung fällig wäre

    Diese könnte man zurückweisen. Korrekturen können nur noch zu deinen Gunsten gemacht werden, aber höhere Kosten kann der Vermieter nicht mehr geltend machen, egal ob mit oder ohne Widerspruch.

    wenn ich dadurch dann auf der Rechnung hocken bleibe, weil das Amt es als verfristet ansieht

    Den Gedanken verstehe ich nicht. Wenn eine Forderung verfristet ist, brauchst du sie ja nicht leisten. Also wie sollst du dann drauf sitzen bleiben.

    Wenn jetzt immer noch etwas unklar ist, dann sende deine Abrechnung doch mal bei https://www.nebenkosten-berechnen.de ein. Dort wird die Abrechnung genau geprüft und du bekommst auch eine Bewertung von einem Anwalt. Vielleicht sind noch mehr Fehler enthalten als du bisher entdeckt hast.

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