Nutzungsvertrag-Möblierte Wohnung-Vertragsfragen

Hallo Community,

so wie es aussieht, wird es in absehbarer Zukunft zu einem Streit mit der Vermieterin kommen. Bevor ich einen Anwalt für Mietrecht kontaktiere, möchte ich erst einmal hier die Lage sondieren. Ich bitte daher um viele Informationen und Tipps um mir so gut wie es geht ein Bild zu machen.

Die Ausgangslage:

Aufgrund einer behördlichen Nutzungsuntersagung gegen meinen alten Vermieter (es stellte sich heraus, dass er ohne Genehmigung vermietete) musste ich innerhalb einiger Tage eine neue Unterkunft suchen. Ohne zu zögern habe ich weit von meinem Heimatort Ende November 2021 ein möbliertes Apartment angemietet. 2-Zimmer/Bad; 35 qm; voll ausgestattet und vollmöbliert. Der schriftliche Mietvertrag: „Nutzungsvertrag auf bestimmte Zeit über möblierten und komplett eingerichteten Wohnraum“ war zunächst befristet bis Ende Dezember 2021 da das Haus verkauft wurde und eine neue Eigentümerin ab 01/2022 das Haus übernahm. Im Mietvertrag wurde eine „Option auf Verlängerung mit der neuen Eigentümerin“ vermerkt. Ende 2021 teilte mir die alte Eigentümerin per Whatsapp mit, dass die neue Eigentümerin einverstanden sei weiterhin wohnen zu bleiben. Ich bekam gleichzeitig von der alten Eigentümerin die neue Bankverbindung mitgeteilt ohne aber ein Wort oder persönlichen Kontakt zu der neuen Eigentümerin zu haben. Ich habe weiterhin die Miete auf das angegeben Konto überwiesen (500 Euro pauschal inkl. aller Kosten ohne Rundfunkgebühr) und nichts Weiteres gehört. Ende Juli 2022 bekam ich auf einmal ein Schreiben der neuen Eigentümerin, dass Sie nun endlich einen Mietvertrag (anscheinend aus steuerrechtlicher Gründen) haben will, ansonsten einen Anwalt einschalten würde.

Ich habe Ihr Anfang August 2022 schriftlich darauf geantwortet und Sie sehr eindrücklich auf § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) und den gesetzlichen Regelungen des § 535 ff. BGB; § 545 BGB u.a.. verwiesen. Das Thema war danach vom Tisch, da Sie anscheinend den alten Mietvertrag von der vorherigen Eigentümerin inzwischen erhalten hat.

• Ich muss zunächst in Erfahrung bringen welche Form von Mietvertrag derzeit existiert. Befristet oder ist er inzwischen unbefristet? Welche Regelungen gelten gerade für mich? Der alte Nutzungsvertrag oder das BGB? Auch Hinsichtlich Kündigungsfrist und Kündigungsgründe/Kündigungsschutz. Die Eigentümerin wohnt nicht im selben Haus. Insgesamt sind es 5 Mietparteien, denen die neue Eigentümerin neue Mietverträge untergeschoben hat und dass diese sich über die Nachteile bewußt waren.
• Vor einigen Tagen habe ich höflich schriftlich gebeten die Matratze auszutauschen, die wie alle Möbel und Einrichtungsgegenstände inzwischen weit mehr als 10 Jahre (eher 20 oder älter) alt sind. Entsprechend ist der Zustand. Ich hatte schon Anfang letzten Jahres darauf hingewiesen ohne das eine Reaktion kam. Über eine Nachbarin habe ich aber erfahren, dass die Vermieterin anscheinend einen Anwalt kontaktiert hat. Ich möchte daher vorbereitet sein. M.E. müsste § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB greifen: "Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Vielen Dank für die Antworten. Wenn es hier möglich ist, möchte ich einige Sachen noch vertiefen.

Wie beschrieben ist der Nutzungsvertrag bis zum 31.12.2021 befristet gewesen. Da die neue Eigentümerin nicht widersprochen hat und ich weiterhin die Miete ordnungsgemäß bezahlt habe gehe ich davon aus, dass derzeit die gesetzlichen Regelungen § 545 BGB (Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses) greifen und das Mietverhältnis sich auf unbestimmte Zeit verlängert hat. So habe ich das jedenfalls der neuen Eigentümerin im August 2022 mitgeteilt. Da ich kein Jurist bin, kann ich das aber nicht sicher behaupten. Vielleicht kann jemand das genauer erörtern?

Kann ich davon ausgehen, dass a) nicht mehr der befristete Nutzungsvertrag besteht, sondern nach BGB ein unbefristeter (normaler) Mietvertrag für eine möblierte Wohnung? Ich gehe davon aus, dass dann auch der klassische Kündigungsschutz besteht und ich auf der sicheren Seite bin? Oder hat die neue Eigentümerin Möglichkeiten das anzufechten?

Was die Innenrichtung betrifft, insbesondere das Bett bzw. Matratze habe ich natürlich auch ein wenig recherchiert. Da im alten Nutzungsvertrag steht: „über möblierten und komplett eingerichteten Wohnraum“ war ich der Überzeugung das hier der § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt: "Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten." Und § 538 BGB ergänzt: "Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten."

Und deswegen bin ich auch davon ausgegangen, dass die an Körperverletzung grenzender Matratze ausgetauscht werden muss. Selber eine neue Matratze kurzfristig zu kaufen die in absehbarer Zeit Ballast ist, ist keine Option.

Das sind schon einmal positive Nachrichten. Das spart mir erst einmal den Weg zum Anwalt. Da schon einige Dinge vorgefallen sind, und die Vermieterin nach ca. drei Wochen auf meine Reklamation und bitte um Austausch der Matratze nicht reagiert hat, fällt es mir gerade schwer ein vernünftiges Maß mit Eigentümerin zu finden.

• Zum Mietvertrag – Nutzungsvertrag. Wenn die Befristung unbegründet war, oder der Mietvertrag sich auf unbestimmte Zeit verlängert hat, welche mietrechtlich relevanten Punkte sind denn jetzt zur Zeit für mich bindend oder ist der alte „Nutzungsvertrag auf bestimmte Zeit über möblierten und komplett eingerichteten Wohnraum“ durch den Eigentümerwechsel inzwischen obsolet? Er beinhaltet nicht viele Punkte, u.a. aber: „Der Mieter haftet für alle Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind und müssen von ihm unverzüglich kostenpflichtig beseitigt werden.“
• In diesem Zusammenhang bin ich der Auffassung, dass die Matratze in keinem ordnungsgemäßen Zustand ist. Schriftlich reklamiert habe ich das und freundlich gebeten die Matratze (gegebenenfalls die Bettgarnitur und das Lattenrost zu wechseln) Mir scheint es aber, dass dies ins Leere läuft. Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich? Miete kürzen (und um wieviel?) Unter Vorbehalt bezahlen? Eigenständig die Sachen kaufen und der Vermieterin in Rechnung stellen? Oder muss ich dafür aufkommen, da dies im alten Nutzungsvertrag so aufgeführt wurde? Ich hatte bereits erwähnt, dass die Einrichtungsgestände inzwischen mehrere Jahrzehnte alt sind und entsprechend abgewohnt sind. Ist das ein erheblicher Mangel oder eine „geringfügige Minderung der Tauglichkeit“ (BGB §536)? Da ich schriftlich es erst einmal höflichst reklamiert und zeitnah gebeten um Austausch gebeten habe, was wäre der zweite Schritt? Noch einmal mahnen und eine Frist setzen?
• Die neue Eigentümerin hat bis dato keine Anstalten gemacht, die Miete aufgrund der gestiegenen Energie-, und Betriebskosten zu erhöhen. Das ist zumindest erfreulich. Da ich eine Pauschalmiete bezahle, kann ich z.B. nicht einschätzen wie hoch der Möblierungszuschlag ist bzw. er überhaupt noch geltend gemacht werden kann.