Zwei Hauptmieter im Mietvertrag - Einer zieht aus - Ablehnung des neuen Mieters

1. offizieller Beitrag

    Hallo liebes mietrecht-Forum,

    Ich habe ein relativ dringendes Anliegen, da es mich (A) und einen Kollegen (B) recht unvorbereitet trifft.

    Szenario:

    B hat vor ca. 4 Jahren einen gemeinsamen Mietvertrag mit seiner Freundin (C) abgeschlossen. Diese haben sich nun am Anfang des Jahres im Guten getrennt.

    C hat mittlerweile eine neue Wohnung innerhalb derselben Stadt gefunden.

    A möchte nun für C in die Wohnung mit Kollege B ziehen. Dies wurde dem Vermieter vor 14 Tagen mitgeteilt, der im Anschluss die Selbstauskunft angefordert und aus juristischer Sicht eine Kündigung vorgeschlagen hat, um einen neuen Vertrag aufzusetzen. Der Vertrag wurde bisher allerdings nicht gekündigt (3 Monate Kündigungsfrist).

    Problem:

    Im letzten Kontakt zwischen B und dem Vermieter hat letzterer durchklingen lassen, dass er kein Interesse an einer Wohngemeinschaft hat. Zudem sei die voraussichtliche Mietdauer (nicht feststehende, allerdings befristeter Arbeitsvertrag, ~1,5 Jahre) von A nicht lang genug. Dementsprechend wird er nun doch keinen neuen Vertrag mit A und B aufsetzen.

    Frage:

    Wir sind beide davon ausgegangen, dass das alles über die Bühne geht und uns der Vermieter entgegenkommt, da mein Kollege und seine Ex-Freundin nie auffällig geworden sind und eben seit einigen Jahren in der Wohnung wohnen. Die Frage ist jetzt, welche Handhabe wir haben. Ich stehe etwas unter Zeitdruck, da ich in Kürze eine neue Stelle antrete und nicht pendeln kann. Ich habe etwas quergelesen und mir erscheint die Untervermietung als sinnvolle Lösung: Die Wohnung ist nicht überbelegt, der Gebrauch entspricht der vertraglichen Nutzung und der Untermieter ist (nach meinem Laien-Verständnis) zumutbar; zudem ist die Ex-Freundin theoretisch damit einverstanden, Hauptmieterin zu bleiben.

    Ich hoffe, ihr könnt mir helfen!

    Liebe Grüße

    So wie ich das verstanden habe gibt es zwei Hauptmieter die bis jetzt nicht gekündigt haben?

    Dann müssten normalerweise auch beide Hauptmieter kündigen. Ein recht auf eine separate Kündigung eines der Hauptmieter gibt es, soweit mir bekannt, nicht.

    Das ist auch zunächst mal unabhängig von der Möglichkeit einer Untervermietung zu betrachten.

    Die beiden haben einen laufenden Mietvertrag, genau. C hat aber schon den Vertag für eine neue Wohnung unterschrieben, da nicht absehbar war, dass sich der Vermieter gegen einen Mieterwechsel ausspricht.

    Die Kündigung wurde nicht eingereicht, weil C erst kurzfristig eine Wohnung gefunden hat und ich flexibel auf den Auszug reagiert hätte bzw. dann mit außervertraglichen Zahlungen eingezogen wäre. Ich werde die Zahlungen von C für den Zeitraum einer nötigen Kündigungsfrist auch übernehmen, das ist aber nicht schriftlich festgehalten.

    Das Problem ist, dass der Vermieter eine Absage erteilt hat, Stichwort Mietdauer. Seine gewünschte Mindestmietdauer hat er aber auch nicht definiert. Zudem kann ich über den kommenden 18 Monate keine Garantie geben.

    Dementsprechend kommt eine Kündigung des Vertrages (zumindest derzeit) nicht in Betracht, wenn wir die Wohnung behalten wollen.

    Zitat von yannah

    Dementsprechend wird er nun doch keinen neuen Vertrag mit A und B aufsetzen.

    Dazu kann man den Vermieter leider nicht zwingen, es ist seine Entscheidung. Man könnte höchstens in Verhandlungen gehen um heraus zu finden, was den Vermieter umstimmen könnte.

    Zitat von yannah

    und mir erscheint die Untervermietung als sinnvolle Lösung

    Ja, das könnte eventuell eine Lösung sein. Die Frage ist dann nur, ob B&C (beide zusammen betrachten da gemeinsamer Vertrag) ein sog. berechtigtes Interesse im Sinne des §553 BGB haben. Wenn nicht, muss der Vermieter keine Zustimmung zur Untervermietung geben. Berechtigtes Interesse könnte vielleicht sein, dass B&C auf das Geld angewiesen sind, nachdem C durch den Auszug Kosten für eine Wohnung hat.

    Wenn das alles scheitert, bleibt wahrscheinlich nur die gemeinsame Kündigung von B&C.

    Zitat von yannah

    Die beiden haben einen laufenden Mietvertrag, genau. C hat aber schon den Vertag für eine neue Wohnung unterschrieben, da nicht absehbar war, dass sich der Vermieter gegen einen Mieterwechsel ausspricht.

    Unterschriebene Verträge kann man nun mal leider nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens kündigen.....


    Zitat von yannah

    Dementsprechend kommt eine Kündigung des Vertrages (zumindest derzeit) nicht in Betracht, wenn wir die Wohnung behalten wollen.

    Habe ich was missverstanden? Ich dachte eine Partei des jetzigen Mietverhältnissen möchte die Wohnung nicht behalten?


    Zitat von yannah

    Ich hoffe, ihr könnt mir helfen!

    Mal ein pragmatischer Ansatz. Redet doch mal mit dem Vermieter darüber ob ihr nicht regulär kündigen könntet und dann ein neuer Mietvertrag mit dir und der andern Person zu Stande kommen kann, wenn sich die Miete gleichzeitig an die aktuelle Preise anpassen würde....

    Das wäre vermutlich für den Vermieter bedeutend attraktiver als nur für nichts die Mieter zu tauschen.....

    AJ1900 Vielen Dank für deine Beteiligung in diesem Thema. Leider hast du in den Informationen überlesen, dass der eine Mieter gern in der Wohnung bleiben möchte. Eine Kündigung soll deshalb nach Möglichkeit vermieden werden, weil an sonsten auch der Mieter ausziehen muss, der bleiben möchte.

    Zitat von Fruggel

    Leider hast du in den Informationen überlesen, dass der eine Mieter gern in der Wohnung bleiben möchte.

    Na das war mir schon klar. Deshalb mein Vorschlag mit dem Vermieter zu reden unter welchen Umständen er evtl. einen neuen MV mit dem einen alten und dem neuen Mieter schließt....

    Untervermietung wäre evtl. auch ein Möglichkeit, nur bleibt die Person die dann faktisch auszieht ja immer noch Mietvertraglich in diesem Mietverhältnis auch juristische gebunden.

    Ob das wirklich dauerhaft im Interesse dieser Person ist? Zumindest langfristig ist das, meiner Meinung, nur die zweitbeste Lösung.

    Zitat von Fruggel

    Eine Kündigung soll deshalb nach Möglichkeit vermieden werden, weil an sonsten auch der Mieter ausziehen muss, der bleiben möchte.

    Wo habe ich denn gesagt das Sie möglichst kündigen sollen? Mein Vorschlag wäre sich mit dem VM in Verbindung zu setzen und einen neuen MV möglichst in gegenseitigem Interesse auszuhandeln....

    • Offizieller Beitrag

    Hallo!

    Zitat von AJ1900

    Wo habe ich denn gesagt das Sie möglichst kündigen sollen?

    Sehr gerne, beim Auffinden eines Sachverhalts behilflich! ;)

    Zitat von AJ1900

    So wie ich das verstanden habe gibt es zwei Hauptmieter die bis jetzt nicht gekündigt haben?

    Dann müssten normalerweise auch beide Hauptmieter kündigen. Ein recht auf eine separate Kündigung eines der Hauptmieter gibt es, soweit mir bekannt, nicht.

    Falls weiterer Klärungsbedarf! Bitte intern mit Fruggel klären,

    um den Themenersteller nicht zu verwirren. Du hast eine

    Konversation!

    Gruß



    Erst einmal Danke für die Rückmeldungen!

    Ich habe den Vermieter heute noch einmal kontaktiert und ihm vorgeschlagen, einen Untermietervertrag abzuschließen, da meinem Verständnis nach ein berechtigtes Interesse besteht (Stichwort Trennung & wirtschaftliche Handlungsfähigkeit vom Kollegen). Zudem habe ich einen Untervermietungszuschlag in den Raum gestellt... Mal sehen, was daraus wird.

    Zitat von AJ1900

    einverstanden

    Beide Hauptmieter sind damit einverstanden, genau.

    Unsere Idee war es zudem, den Vertrag mit meinem Kollegen abzuschließen, um die Ex-Freundin weitestgehend aus der Sachlage rauszuhalten. Langfristig gesehen ist es für C wohl nicht sinnvoll, das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten. Da allerdings absehbar ist, wie lange die Wohnung genutzt wird, ist es für sie momentan kein Problem.

    Alles klar, dann wäre ja eine Lösung gefunden. Kommt nur noch darauf an, wie jetzt der Vermieter reagiert.

    Nur noch ein Hinweis. Es ist nicht zwingend erforderlich, einen Untermietvertrag abzuschließen, kann man aber natürlich machen. Ich sage das nur, weil du oben geschrieben hast, es dem Vermieter so vorzuschlagen. Aber Genehmigung und Vertrag hängen nicht voneinander ab.

    Zitat von Fruggel

    Nur noch ein Hinweis. Es ist nicht zwingend erforderlich, einen Untermietvertrag abzuschließen, kann man aber natürlich machen. Ich sage das nur, weil du oben geschrieben hast, es dem Vermieter so vorzuschlagen. Aber Genehmigung und Vertrag hängen nicht voneinander ab.

    Was genau meinst du damit?

    Der Vermieter hat übrigens reagiert. Er hat mich aus der Anrede der eMail explizit exkludiert und auch eine neue Mail verfasst, obwohl von mir die Anfrage stammt, das ist erstmal das erste Kuriose.

    Er lehnt ein Untervermietungsverhältnis ab und sieht kein berechtigtes Interesse. Das Mietverhältnis wäre auf Basis rechtlicher und verlässlicher Rahmenbedingungen geschaffen worden. Er führt dabei ordnungsgemäße Nutzung, Nebenkosten, Rückgabe der Wohnung und Sicherheitsleistung ins Feld, die sich bei Untermiete verändern würden.

    Sind das rechtmäßige Gründe zur Ablehnung? Bzw. Besteht wirklich kein berechtigtes Interesse?

    Es ist übrigens eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Nebenkosten sind für meine Begriffe normal im Vertrag geregelt, zumal sich diese nicht deutlich erhöhen, da die Bewohneranzahl gleich bleibt. Die Rückgabe der Wohnung ist mit einer mehrmonatigen Kündigungsfrist verbunden. Ohne wirksame Kündigung ist einer der beiden Mieter übrigens weiterhin zahlungspflichtig.

    Zur Sicherheitsleistung ist eine normale Kaution hinterlegt.

    Wenn noch mehr Informationen gebraucht werden, kann ich Teile des Vertrags auch rauskopieren.

    Zitat von yannah

    Sind das rechtmäßige Gründe zur Ablehnung? Bzw. Besteht wirklich kein berechtigtes Interesse?

    Das kann ich nicht beurteilen. Ich kann dir nur allgemein sagen, dass die Aufnahme eines Lebenspartners bei den Gerichten normalerweise als berechtigtes Interesse anrkannt ist.

    Zitat von yannah

    Er führt dabei ordnungsgemäße Nutzung, Nebenkosten, Rückgabe der Wohnung und Sicherheitsleistung ins Feld, die sich bei Untermiete verändern würden.

    Das ist nicht nachvollziehbar, was er meint, denn die Pflichten ändern sich durch die Überlassung oder Untermiete nicht. Da sollte man vielleicht nochmal genaur nachfragen.

    Zitat von Fruggel

    Das kann ich nicht beurteilen. Ich kann dir nur allgemein sagen, dass die Aufnahme eines Lebenspartners bei den Gerichten normalerweise als berechtigtes Interesse anrkannt ist.

    Soll hier nicht ein Kollege aufgenommen werden und die Lebenspartnerin ausziehen?

    Zumindest würde ich folgende Beschreibung so deuten?

    Zitat von AJ1900

    Soll hier nicht ein Kollege aufgenommen werden

    Ja stimmt. Da habe ich wohl etwas verwechselt. Der Kollege bedeutet natürlich kein berechtigtes Interesse. Dieses könnte aber vielleicht für die Deckung von Kosten gegeben sein.

    Zitat von Fruggel

    Dieses könnte aber vielleicht für die Deckung von Kosten gegeben sein.

    Ja, das würde ich auch denken.

    Grundsätzlich halte ich diese Konstellation aber für den ausziehenden Hauptmieter auf Dauer für ziemlich unglücklich, denn der bleibt ja nach wie vor mit allem voll in der Haftung, auch für jeden Mietausfalle oder Schaden den ein Untermieter evtl. anrichtet usw. Ich persönliche würde das jedenfalls nicht machen wollen.

    Und auch der Hauptmieter der nun noch drin wohnen bleibt, ist im grunde bei jeder größeren Entscheidung vom Wohlwollen des zweiten Hauptmieters abhängig der gar nicht mehr in der Wohnung lebt...

    Für mich wäre das alles kein dauerhafter Zustand.

    Zitat von AJ1900

    halte ich diese Konstellation aber für den ausziehenden Hauptmieter auf Dauer für ziemlich unglücklich, denn der bleibt ja nach wie vor mit allem voll in der Haftung

    Ja, absolut richtig. Aber laut der Schilderung ist der Hauptmieterin das voll bewußt und zumindest vorübergehend ist das in Ordnung für sie. So gesehen kann man nichts einwenden. Es ist jedem seine eigene Entscheidung. So ist erst mal Zeit gewonnn und man kann in Ruhe überlegen, was man weiter macht. Oben in #11 wurde ja geschrieben, dass die Situation gar nicht für dauerhaft gedacht ist.

    Wir wissen, dass das keine Lösung auf Dauer sein kann. In der Kürze der Zeit allerdings eine neue Wohnung zu finden, bei der einerseits der Vermieter eine befristete Mietdauer akzeptiert und die andererseits einigermaßen unseren Vorstellungen entspricht, erscheint mit aber recht utopisch.

    Wir werden jetzt zumindest nochmal einen formalen Antrag per Post mitsamt aller Informationen stellen und erneut die Berechtigung unseres Interesses per Mail unterstreichen. Mir scheint, als wäre ihm nicht klar, dass der Auszug aufgrund der Trennung erfolgt. Zudem wirkt es für einen Laien wie mich relativ willkürlich, wenn eine solche Trennung auf Basis wirtschaftlicher Probleme zum Auszug zwingt, auch wenn eine alternative Lösung greifbar ist und dies dem Vermieter zudem mitgeteilt wird.

    Naja, mal sehen.

    Vielen Dank für die zahlreichen Meldungen und das Interesse an meinem Problem!

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