Betriebskostenabrechnung Leerstand - Anpassung Leerstand, und Hausreinigung

Hallo Forum,

wir haben unsere Nebenkostenabrechnung für 2022 erhalten.

Bei Durchsicht der Aufstellung sind uns Positionen aufgefallen, die wir ggf. durch einen Fachmann klären müssen. Bevor dies gemacht wird, wollte ich mich nach einer ersten Einschätzung erkundigen, ob dies überhaupt nötig ist.

- Wohnhaus mit 6 Wohneinheiten
- Zentrale Heizung (Gas) 1x Gaszähler für das gesamte Objekt.
- Verbrauch der Wohnungen jeweils mittels digitaler Verdampfer
- 1x Wasserzähler für das gesamte Objekt. Keine Wohnungszähler
- Warmwassererzeugung gesondert in jeder Wohnung

Wir bewohnen eine Erdgeschosswohnung mit, gemäß Mietvertrag, eigenem Gartenanteil. Dieser ist durch einen Zaun mit Tür von der Gemeinschaftsgrünfläche abgetrennt,
Unsere Gesamtmiete an den VM setzt sich aus folgenden Positionen zusammen.

1. Grundmiete
2. Monatliche Vorrauszahlung der NK inkl. der Heizung
3. Kabelanschluss
4. Garage

Gemäß Mietvertrag werden die Kosten für die Heizung nach der Heizkostenverordnung umgelegt. Bei den übrigen NK wird in der Regel das Verhältnis der Wohnfläche zu Grunde gelegt. Soweit die NK verbrauchs- oder verursachungsbezogen abgerechnet werden können, erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs bzw. der erfassten Verursachung, falls eine Erfassung aller Mieteinheiten der Einheit erfolgt ist…….Können BK dem Mietobjekt konkret zugeordnet werden, können diese Einzelkosten angesetzt werden.

In unserer NK-Abrechnung für 2022 ist uns folgendes Aufgefallen.

1. Der Verteilerschlüssel ist mal als Wohnfläche, mal als Personenanzahl angegeben.
Dabei schwankt die Gesamtpersonenanzahl. Als Beispiel Allgemeinstrom. 2021 waren es 116 Personen, 2022 hingegen nur 108. Vermutlich, begründet aus dem Leerstand.

- Ist eine Mischung des Verteilerschlüssels aus Wohnfläche und Personenzahl auf Grundlage des Mietvertrages zulässig?

2. Im Mietvertrag ist der Kabelanschluss mit 1€ als Vorauszahlung beziffert.

In der Abrechnung hingegen beträgt die Position für eine WE 124,09€ (gesamt 744,56€). Die Bezeichnung der Position lautet Kabel/Vodafone Vermieteranteil 2022 = 12€?

- Ist die Position so korrekt?

3. Der Vermieter hat 2022 eine Fremdfirma, ohne Zustimmung bzw. schriftliche Mitteilung an die Mieter, beauftragt, die Gebäudereinigung durchzuführen. Gemäß Mietvertrag wurde dieses vorher von den Mietern durchgeführt.

- Kann der VM dies einfach entscheiden, wenn Mietvertraglich dieses auf die Mieter übertragen wurde? (Hauswoche)

4. Seit mitte September 2022 leben wir mit 3 Personen (2 Erwachsene + 1 Baby) in der Wohnung. Bei der Berechnung des Frisch- und Abwassers hat der Vermieter für die Monate Oktober-Dezember die Personenanzahl erhöht. Im Abrechnungsjahr hat ein vom Vermieter beauftragter Handwerker, 2 Monate die Leerstehende Wohnung bewohnt. Hätte der VM das bei der Abrechnung nicht berücksichtigen müssen?

5. Da das gesamte Haus über nur einen Wasserzähler verfügt, würde mich interessieren, ob wir die Kosten der Rasenflächenbewässerung der zweiten EG Wohnung mittragen müssen? Wir bewässern unsere Grünfläche mit Regenwasser, welches wir gesondert gesammelt haben. Der neue Nachbar hingegen stellte an mehreren Tagen einen Gartensprenger auf.

- Müssen wir das akzeptieren?

6. Mietvertraglich ist geregelt, dass wir im 6 Wochentakt die Hauswoche übernehmen. Das Beinhaltet das Mähen des Vorgartens. Leider ist der vorhandene Rasenmäher defekt. Meinen eigenen Rasenmäher möchte ich jedoch nicht den weiteren Mietern des Objektes zur Verfügung stellen. Müsste der VM hier für Ersatz sorgen?

7. 2022 bat ich den VM eine Zwischenablesung der digitalen Verdampfer an unseren Heizkörpern durchzuführen. Der VM verweigerte die Zwischenablesung. Hat das ggf. Auswirkung auf die Heizkostenabrechnung?

Der Pflicht zur Hauswoche sind wir nachgekommen. Anders ist es jetzt mit der Grünflächenpflege. Da der vom VM gestellte Rasenmäher defekt ist und kein Ersatz da ist, können die Mieter ihrer Pflicht nicht nachkommen. Wie ist das zu bewerten?