Modernisierung Heizung kurz vor Ende des Staffelmietvertrags

Seid gegrüßt,

Meine Frage ist, ob im folgenden Fall, eine Mieterhöhung durch Umlage möglich ist oder nicht.

Folgender Fall: Vermieter eines großen MFH tauscht alte Gasheizung gegen neue aus und möchte die Kosten per Mondernisierungsumlage umlegen. Mein Vermieter denkt wahrscheinlich, ich hätte keinen Staffelmietvertrag, weil ich ursprünglich einen normalen Mietvertrag unterschrieben habe. Allerdings habe ich Ende letzten Jahres eine Nachtragsvereinbarung unterschrieben, in der es um die Miethöhe geht. Es wird ein Zeitpunkt genannt, zu dem sich die Miete erhöht mit der entsprechenden Miethöhe. Genauso, wie in einer Staffel. Ich hatte nämlich auf die Einhaltung der Mietpreisbremse geklagt und der Vermieter hat dann irgendwann über diese Nachtragsvereinbarung nachgegeben. Diese Nachtragsvereinbarung habe ich als anonymisierten Scan angehängt. Die Vereinbarung wurde erwirkt.

Der Vermieter hat mir gerade geschrieben, dass die Baumaßnahmen voraussichtlich vom 18.07.2023 bis 19.07.2023 durchgeführt werden. Meine Staffel hat die letzte Erhöhung am 01.08.2023, also kurz danach. Ich habe recherchiert und gefunden, dass Modernisierungen, die während der Laufzeit einer Staffel durchgeführt wurden, nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Auch nicht nachträglich, nach Ende der Staffel. Es ginge demnach darum, zu interpretieren, welcher Zeitraum genau gemeint ist. Ist das tatsächlich der Zeitraum, in dem die Arbeiten stattfinden werden oder kann das auch ein eventuell späteres Rechnungsdatum sein? Es geht hier ja wirklich nur um wenige Tage bis zum Ende meiner Mietstaffel. Ich habe Folgendes finden können:

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2018 - 65 S 225/17

Für mich wäre zufälligerweise das gleiche Landgericht zuständig, falls es zu einem Prozess mit zweiter Instanz kommen sollte, aber nicht notwendigerweise die gleiche Kammer des Gerichts (mir nicht bekannt).

Über Feedback würde ich mich freuen.

Ok, vielen Dank für die Einschätzung. Das heißt, für mich ist es eigentlich gut, wenn er die Arbeiten jetzt noch im Juli durchführen lässt. Falls es erst im August passiert, müsste ich die Umlage grundsätzlich zahlen, richtig?

Ich hätte nämlich unter Umständen eine Möglichkeit, die Arbeiten herauszuzögern, würde diese dann aber lieber bewusst nicht wahrnehmen. Hier gilt nämlich eine Soziale Erhaltungssatzung und der Vermieter hat noch keine Genehmigung zur Modernisierung. Er hatte erst auch gar keinen Antrag gestellt, aber ich hatte vor einer Weile das Amt darauf hingewiesen, dass eine Modernisierung geplant ist und gefragt, ob eine Genehmigung vorliegt. Was verneint wurde. Kurze Zeit später kam dann ein Brief vom Amt, dass ein Antrag gestellt wurde und wir informiert werden, sobald es Neuigkeiten gibt, bzw. über den Antrag entschieden wurde. Ich denke, dass noch keine Genehmigung erteilt wurde. Dafür ist das auch noch nicht lang genug her. Ein erneuter Hinweis ans Amt, dass der Vermieter jetzt mit den Arbeiten beginnen will, könnte noch mal eine Unterlassungsaufforderung oder ähnliches nach sich ziehen. Aber dieses ist ja dann gar nicht in meinem Interesse, wenn ich über die Staffel ganz ohne Umlage davon komme und trotzdem von der neuen Heizung profitiere.

Zitat von Fruggel

Zudem könnte man prüfen, ob die Beträge der Staffelvereinbarung gültig sind. Denn es gelten bei jeder einzelnen Erhöhung die Regeln der Mietpreisbremse.

Die Nachtragsvereinbarung ist überhaupt erst dadurch entstanden, dass in meinem Namen die Mietpreisbremse durchgesetzt wurde. Es gab auch ein Gerichtsverfahren vorm Amtsgericht und nach Revision auch vorm Landgericht. Allerdings ist mir bis heute nicht ganz klar, was dort genau verhandelt wurde. Ich habe das Urteil des AG, aber nicht des LG.

Die höhere Miete jetzt ab August ist angeblich die bestandsgeschützte Miete des Vormieters. Allerdings habe ich Zweifel daran, ob dieser Mietvertrag nicht auch schon nach Einführung der Mietpreisbremse unterschrieben wurde und die Miethöhe damals auch schon gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat.

Ja. Ich gehe davon aus, dass zumindest ein Instandhaltungsteil abgezogen werden müsste. Die Heizung, die ausgetauscht werden soll, ist laut eigenen Angaben des Vermieters eine Niedertemperaturgasheizung von 1996. Die neue soll Gas-Brennwert sein. Aber er erspart sich durch den Wechsel ja auch Instandhaltungskosten, die bei einer 27 Jahre alten Heizung nicht unerheblich sein sollten, zumal man ja oft von einer 30 jährigen Nutzungsdauer ausgeht. In seiner Vorabinformation war von einem Modernisierungsanteil und Instandhaltungsanteil keine Rede, weshalb ich davon ausgehe, dass er das nicht korrekt machen wird bei der Mieterhöhung, aber das bleibt abzuwarten. Der Vermieter sagt übrigens, dass es er keine richtige Modernisierungsankündigung durchführen muss, da es sich um eine unerhebliche Modernisierung handelt, die die Miete um weniger als 5 Prozent erhöhen wird.

Stattdessen hat er uns nur eine "Vorabinformation" aus gutem Willen zukommen lassen.

Ich habe das Urteil einmal gelesen, aber das ist schon fast 2 Jahre her. Ich werde es mir noch mal genau ansehen und ggf. darauf eingehen. Ich verstehe auch nicht, warum ich das Urteil des LG nicht einsehen darf. Der Dienstleister meint, sie müssten mir das nicht aushändigen, weil: "Inhalt der Klage ist grundsätzlich der an uns abgetretene Anspruch, nicht jedoch der vollständige Rückerstattungsanspruch. [...] Da Sie weder Inhaber der Klageforderung, noch Teilnehmer am Verfahren sind, handelt es sich bei dem Urteil um ein internes Dokument, welches wir nicht herausgeben können." Habe ich irgendwie die Möglichkeit das Urteil vom Gericht direkt zu bekommen?

Zitat von Fruggel

Das ist unlogisch, denn wenn es eine bestandsschützende Miete gäbe, dann würde diese auch schon für die ursprüngliche Miete gelten müssen und nicht jetzt erst.

Nein, weil mich der Vermieter auf die Vormiete bei Anmietung hätte hinweisen müssen, um sich auf die Ausnahme berufen zu können. Da er das nicht getan hat, musste er das erst nachholen und kann dadurch erst zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft, diese Bestandsmiete einfordern, die höher liegt, als das, was der Mietspiegel hergibt.

Vielen Dank nochmal für die bisherigen Antworten.

Die Arbeiten wurden wie vorgesehen im Juli durchgeführt und abgeschlossen. Eine Mieterhöhungserklärung habe ich noch nicht erhalten, aber mir stellen sich inzwischen noch mal zwei Fragen:

1. Wie sollte ich vorgehen, sobald ich die Mieterhöhungserklärung zugestellt bekomme? Sicherlich erstmal schriftlich auf die Staffelvereinbarung und den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen hinweisen und dass er die Kosten daher nicht auf mich umlegen kann. Aber was mache ich, wenn der Vermieter entweder gar nicht reagiert oder mir antwortet, dass ich zahlen müsse?

2. Ergibt sich aus §556g Absatz 3 BGB, dass mir der Vermieter auf mein Verlangen hin, Einsicht in den Mietvertrag meiner Vormieterin geben muss, wenn er sich auf §556e Absatz 1 BGB beruft? Vor dem Amtsgericht hatte die Gegenseite im schriftlichen Vorverfahren den Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen sein soll und die Miethöhe, sowie Mieterhöhung durch Index als Begründung erwähnt und als Beweis die Einvernahme des Hausverwalters als Zeugen angeführt, anstatt den Mietvertrag und die Mieterhöhung durch Index schriftlich vorzulegen. Das lässt bei mir Zweifel aufkommen, ob der Vormietvertrag wirklich genau so ausgestaltet war. Man muss hier auch dazu sagen, dass Vermieter und Hausverwaltung verbunden sind. Der Namensgeber und ehemalige Geschäftsführer der GmbH, die mein Vermieter ist, ist gleichzeitig Geschäftsführer der Hausverwaltung.

Ich konnte mittlerweile auch herausfinden, wer meine Vormieterin war. Würde es mir etwas bringen, wenn mir diese ihren alten Mietvertrag vorlegen würde, bzw. Aussagen zur Miethöhe und zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nennen würde? Falls ja, würde ich mal versuchen, sie zu kontaktieren.

Hallo nochmal,

ich habe im Oktober die schriftliche Mieterhöhung bekommen (siehe Anhang). Ich habe auch bereits eine Belegeinsicht gemacht und mir die Unterlagen kopiert. Ich würde jetzt gerne ein Schreiben aufsetzen, dass die Mieterhöhung nicht rechtens ist, wegen der Staffelmietvereinbarung, die erst im August ausgelaufen ist und weil die Arbeiten noch im Juli stattgefunden haben. Wir hatten ja oben geklärt, dass in dieser Hinsicht der Zeitpunkt der Arbeiten relevant ist.

Die Frage ist, ob alle Arbeiten, die umgelegt werden, vor August durchgeführt worden sein müssen. Wie seht ihr das?

Es gibt 5 Positionen in der Gesamtkostentabelle, die zur Umlage aufgeführt werden, wovon laut den Unterlagen, die ich eingesehen und kopiert habe, die größten Positionen vor August durchgeführt wurden.

Positionen 3 (teilweise), 4 und 5 (teilweise) fanden auch zwischen August und September statt. Hat das irgendeine Folge für mich? Ich finde es ehrlich gesagt schon fraglich, ob man diese Positionen überhaupt so umlegen darf, aber klar ist, dass die eigentliche Modernisierung, also der Heizungstausch im Juli stattgefunden hat. Maximal 4 % der umgelegten Gesamtkosten beziehen sich auf Dinge, die im August und September durchgeführt wurden.

Darüber hinaus sind gerade bei diesen Positionen auch formale Fehler in der Tabelle 2 passiert (siehe Anhang), die die Kosten und die Umlage wohnungsbezogen darstellt. Da sind einfach die Beträge in den Zeilen verrutscht und passen nicht mehr zu den Maßnahmen. Das hat der Verwalter auch während der Einsicht selber gemerkt, aber er meinte, es sei ok, weil die Fehler zu meinen Gunsten seien.

Können Sie mir zumindest sagen, ob Fristen laufen, die ich beachten muss, bei dieser Form von Mieterhöhung?

Und ob es sinnvoll ist, den Sachverhalt erstmal so dem Vermieter zu schildern und erst bei Nicht-Einlenken einen Anwalt aufzusuchen?

Kann ich mir die Kosten, die durch einen Anwalt entstehen, vom Vermieter zurückholen, wenn er außergerichtlich einlenken sollte?

Danke für die Antworten. Dass ich die erhöhte Miete im Prinzip ab Januar zu leisten habe, ist mir bewusst. Nur könnte ich diese ja zum Beispiel auch unter Vorbehalt zahlen, richtig? Meine Frage bezog sich eher auf Fristen zu einem möglichen Widerspruch zur Mieterhöhung (entweder durch mich oder durch einen Anwalt). Also ob ich z.B. 2 Monate nach Erklärung der Erhöhung nicht mehr dagegen vorgehen kann, wenn ich bis dahin keinen Widerspruch eingereicht habe.