Hallo zusammen,
ich bitte, meine sehr lange Ausführung zu entschuldigen und hoffe, dass sich trotzdem jemand mit Ahnung erbarmt...
Kurz zur Vorgeschichte:
Wir haben für unsere im Januar diesen Jahres bezogenen Wohnung kürzlich die Betriebskostenabrechnung erhalten - mit einer hohen Nachzahlung (ca. 450 Euro für 4 Monate Abrechnungszeitraum). Uns ist klar, dass durch den Einzug im Januar genau die Wintermonate in der abgerechneten Periode liegen und somit die Heizkostenabrechnung höher ausfällt. Jedoch sind auch die verbrauchsunabhängigen Kosten deutlich höher als die Vorauszahlung und sie waren für uns zum Teil nicht nachvollziehbar bzw. wurde nicht der im Mietvertrag festgelegte Umlageschlüssel verwendet. Es betraf insbesondere drei Positionen, die nach Personenzahl abgerechnet wurden (laut Mietvertrag sollte es nach Wohnfläche gehen): Gartenpflege, Müllgebühr und Allgemeinstrom. Es handelt sich um ein Dreifamilienhaus, die anderen beiden Parteien sind jeweils zu zweit und wir zu viert. Somit müssten wir bei dieser Art der Abrechnung immer die Hälfte bezahlen. Insbesondere bei der Gartenpflege und dem Allgemeinstrom wäre das ein schlechter Scherz, da der Garten fest in der Hand der anderen Parteien ist (siehe unten) und der Allgemeinstrom sicher nicht von unseren beiden Kindern im Baby-/Kleinkindalter nach oben getrieben wird, sondern von der im Untergeschoss wohnenden Partei, deren Wohnräume sich beiderseits des großen Flures befinden und die daher Licht, Steckdosen etc. am häufigsten nutzen. Aber das ist natürlich nicht relevant, relevant ist, was im Mietvertrag steht.
Es kam daher zum Austausch mehrerer Emails mit dem Vermieter, in denen wir ihn freundlich aufgefordert haben, doch bitte die Abrechnung gemäß Mietvertrag zu korrigieren und uns zudem zu erklären, was es mit der Position "Gartenpflege" auf sich hat (hierzu siehe unten). Er reagierte extrem patzig und wich allen Fragen aus, schrieb mehrfach etwas im Sinne von "es wird so gemacht, wie ich es sage" und dass er keine Lust habe, sich wegen "ein paar Euro rumzustreiten" (Definitionssache, ein dreistelliger Betrag ist zwar nicht das Ende der Welt, aber verschenken würde ich den jetzt auch nicht einfach so). Daher reagierten wir dann mit einem "offiziellen" Widerspruch zu Teilen der Rechnung. Wir haben den unstrittigen Nachzahlungsteilbetrag (ca. die Hälfte) überwiesen und im Widerspruch um Korrektur der Abrechnung gebeten.
Nun haben wir die korrigierte Abrechnung erhalten, der Nachzahlungsbetrag beläuft sich nun auf über 500 Euro, ist also erneut gestiegen. Der Vermieter schrieb dazu, dass er bei der Korrektur festgestellt habe, dass unsere Wohnfläche falsch berücksichtigt worden sei. Bei Einzug, im Inserat und mündlich war immer von 101 qm die Rede. Nun seien es laut seiner Berechnung 124 qm. In der nun korrigierten Abrechnung ist alles nach Wohnfläche abgerechnet und nun, mit der korrigierten Wohnfläche sind natürlich alle Beträge gestiegen. Aber klar, nun wurde mietvertragsgemäß abgerechnet.
Der zweite strittige Punkt war die "Gartenpflege". Der Garten rund um das Haus ist nicht besonders groß, der Hauptteil besteht aus Sträuchern zur Straßenseite hin, ist mehr oder weniger also ein Ziergarten. Bei Besichtigung und Einzug wurde uns gesagt, um den Garten kümmere sich der Mieter unter uns, der in Rente sei und das gerne mache. Wir nahmen an, dass er dies als "Hobby" betrachte. Im Mietvertrag ist zum Thema Garten/Gartenanteil nichts eingetragen (der Punkt wurde nicht angekreuzt/ausgefüllt) und auch sonst nichts zur Nutzung vermerkt. Weiter unten steht die übliche Klausel, dass der Mieter die üblichen Gartenpflegearbeiten übernehmen muss, wenn ihm ein Garten(anteil) überlassen wurde. Nach Vermieterangabe bestehen die gesamten Gartenpflegekosten (nach Recherche ein ungewöhnlich hoher Betrag) aus der Entlohnung des Erdgeschossmieters. Wir hatten nachgelesen, dass es sich um tatsächlich entstandene Kosten handeln muss (und dass einige Arbeiten nicht umlagefähig sind, sondern unter Instandsetzung fallen; zum Beispiel gab es hinter dem Haus wohl kurz vor unserem Einzug einen Erdrutsch und der Garten war völlig verwüstet) und daher um eine Aufschlüsselung und Nachweise der entstandenen Kosten gebeten. In den initialen Mails gab er patzig zurück, dass die "Gartenpflegekosten durch Gartenpflege" entstanden seien. Unsere Vermutung war, dass er dem Nachbarn schlichtweg Miete nachließ ohne genauere Vereinbarung und Anmeldung der Tätigkeit etc.
Zusammen mit der korrigierten Rechnung schickte er uns einen "Arbeitsvertrag", den er mit dem Nachbarn geschlossen habe (hier sind ein paar allgemein gehaltene Tätigkeiten wie Rasenmähen und Sträucher zuschneiden vermerkt). Es ist kein Datum vermerkt. Am Tag vor der Email war der Vermieter, der etwa 1 Stunde Autofahrt entfernt wohnt, hier im Haus, ohne ersichtlichen anderen Grund. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.
Nun zu meinen Fragen, falls jemand bis hierher gelesen und noch nicht entnervt aufgegeben hat: 
1.) Bezüglich der nun korrigierten und stark von den Vorangaben abweichenden Wohnfläche können wir (außer einem sich schwierig gestaltenden Nachmessen) nichts machen, soweit ich gelesen habe. Ist das korrekt? Berechtigt uns die starke Abweichung und damit die auch künftig wesentlich höheren Kosten evtl. zu einer früheren Kündigung o.ä. (haben 1 Jahr Kündigungsverzicht)? Haben wir sonst irgendeine Möglichkeit?
Gartenpflege:
2.) Bzgl. einer Hausmeistertätigkeit (was ich als vergleichbar erachte) habe ich gelesen, dass ein einfacher Arbeitsvertrag nicht als Beleg für die Betriebskostenabrechnung ausreiche, sondern die Tätigkeiten im Einzelnen nachgewiesen werden müssen. Ist das hier auch der Fall?
3.) Ist es überhaupt zulässig, dass eine pauschale Gehaltsvergütung/Mietnachlass stattfindet und das als Gartenpflege umgelegt wird?
4.) Es wurde uns nun mitgeteilt, dass aus gesundheitlichen Gründen der besagte Erdgeschossmieter die Tätigkeit nicht mehr übernehmen könne und diese auf den Untergeschossmieter übergehe. Wir sind die einzige Partei, die hierbei außen vor gelassen wird. Mit uns wurde weder gesprochen, noch können wir den Garten nutzen und eine Nutzung wurde ja auch im Mietvertrag nicht festgelegt. Ich habe schon gelesen, dass auch Parteien, die den Garten nicht nutzen (dürfen) die Kosten nach festgelegtem Umlagemaßstab zu tragen haben, da sie ja "vom Erscheinungsbild profitieren" oder so ähnlich. Aber ich meine auch gelesen zu haben, dass sich dann evtl. andere Verteilungen ergeben könnten. Ist es korrekt, dass wir im Garten nichts machen dürfen (wie Beete anlegen etc.), während die anderen Mietparteien den Garten bearbeiten können wie sie möchten, wir aber den Löwenanteil der Gartenpflege bezahlen (letztlich an die Nachbarn)?