Mietvertragskündigung trotz gezahlter Mieten?

Guten Tag liebes Forum,

ich bin hier neu, weil ich gerade nicht mehr so ganz weiter weiß.

Vielleicht finde ich ja hier einen Rat um nicht direkt zu einem Anwalt gehen zu müssen.

Folgender Sachverhalt ist bei mir vorhanden:

Ich habe einen Mietvertrag seit dem 16.09.2021 und vor kurzem die fristlose Kündigung erhalten, da ich angeblich die Mieten für Juni und Juli 2023 nicht bezahlt hätte.

Die Tatsache ist aber das diese sehr wohl bezahlt sind und mir auch schon telefonisch vom Vermieter bestätigt worden sind. Die nette Dame am Telefon meinte auch, dass es wohl kleinere Beträge aus den Vormonaten gewesen sein sollen, die sich dann immer mehr aufgebaut haben. Sie erklärte auch, dass immer mit einer aktuellen Mietzahlung, die Schulden der sonstigen Mieten (oder offenen Posten) quasi bezahlt werden. So heißt es also in meiner aktuellen fristlosen Kündigung, dass ich die beiden Monate Juni und Juli nicht bezahlt hätte. Was aber wie schon geschrieben sehr wohl der Fall ist.

Es gab einen Fall, dass Versorgerforderungen aus Strom angefallen sind, welche aber inzwischen geklärt sind, da ich Probleme hatte den Versorger rechtzeitig zu wechseln.

Ich habe aber in den meisten Mietzahlungen mehr gezahlt als die eigentliche Warmmiete beträgt. Für mich habe ich sogar eine Excel-Tabelle erstellt, mit den tatsächlichen Zahlungen abgeglichen mit den Kontoauszügen und deren Wertstellung meiner Bank.

Laut Kündigung soll ich offene Posten in Höhe von über 1.700 Euro haben. Laut meiner Excel-Tabelle und sogar der Verrechnung der Nebenkostenabrechnung (350 Euro Haben als Verrechnung) habe ich aber höchstens ein Soll von aufgerundet 160 Euro.

Es ist noch ein klein wenig "komplizierter" im ersten Monat habe ich einen Erlass der ersten Nettokaltmiete erhalten, wegen fehlender Küche. Da war mein Vermieter so gütig und hat mir das auch in den Mietvertrag geschrieben.

Am Telefonat habe ich schon mehrfach einen Termin und Rückruftermin vereinbart, damit das Forderungsmanagement mich zurückruft. Ebenso habe ich auch schon eine detaillierte Zahlliste (mit offenen Posten) angefordert. Leider ist diese noch nicht angekommen. Des Weiteren habe ich schon meine Zahlungsnachweise (Kontoauszüge mit Wertstellung) zu meinem Vermieter gesendet.

Ich habe auch gefragt, ob es möglich wäre, die Zahlung der Miete von Mitte des Monats auf Ende des Monats zu legen, da ich meinen Lohn auch erst Ende des Monats erhalte. Da meinte die nette Dame am Telefon, dass es wohl nicht möglich sei, da Mietzahlungen im Voraus stattfinden und sie sowas auch nur einmal in ihrer ganzen Laufbahn bei einem einzigen Mieter mitbekommen hätte.

Meine Fragen nun:

1. Kann man wirklich nicht die Mietzahlung auf Ende des Monats legen, auch wenn man angeboten hat die Hälfte der Miete zu zahlen, damit eben quasi der Zahlzeitpunkt auf Ende des Monats gelegt werden kann, damit ich nicht dauernd eine Mahnung erhalte, weil ich die Miete nicht gezahlt hätte oder ist das einfach deren Präferenz (weil die das nicht wollen)?
2. Ist die Kündigung überhaupt gültig, wenn dort als Position drin steht, dass Juni und Juli 2023 nicht bezahlt wäre, obwohl diese eindeutig durch meine Bank nachweisbar überwiesen und Wertgestellt wurden? (Erklärung dazu oben im Text warum der Vermieter das auf Juni und Juli setzt aus alten Mieten)
3. Die Kündigung wurde so geschrieben, dass wenn ich bis zum 23.07.2023 die komplette Summe bezahle, diese dann ungültig wird. Das ist aber ein Sonntag. Müssen Kündigungs- respektive Zahldaten nicht an einem Werktag angegeben werden, da Banken am Wochenende und an Feiertagen ja nicht Wertstellen?

Ich hoffe mein Anliegen wurde von mir recht gut erklärt. Sollten Fragen offen sein, gerne raus damit, ich versuche diese weiter zu erläutern oder mehr Infos geben zu können.

Danke schon mal im Voraus für alle hilfreichen Antworten oder auch deren Versuche.

LG

Daniel

Erst einmal vielen Dank für deine Antworten

Zitat von Leipziger82

Nein, die Miete ist per Gesetz spätestens am 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Komplett.

Ich glaube, hier hast du mich nicht ganz verstanden. Das die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen ist, ist mir schon klar. Allerdings startete mein Mietvertrag am 16.09.2021. Was also die Mitte des Monats wäre. Meine Frage dahingehend ist, ob es absolut "null" möglich ist, die Zahlung auf Ende des Monats zu legen. Beispielsweise indem ich eine halbe Miete so zahle, dass es eben möglich wäre. Denn aktuell sollen die Mieten ja auch zu dem Datum eingehen - nicht bis zum 3. Werktag eines Monats.

Zitat von Leipziger82

Hast Du nicht die Möglichkeit, die Miete per Lastschrift abbuchen zu lassen?

Ich habe die Möglichkeit auf Lastschrift, allerdings erst gegen Ende des Monats, weil ich dann auch erst meinen Lohn erhalte, nicht aber Mitte des Monats.

Das es natürlich nie gut ist, einen Soll zu haben, ist mir schon klar. Darum geht es ja aber an sich auch nicht, sondern eher darum, ob sich die Mietzahlung also das Datum auf Ende des Monats legen lässt oder ob der Vermieter das quasi komplett ablehnen darf, auch wenn ich vorschlage eine halbe Miete so zu zahlen, dass es quasi möglich sein könnte.

Natürlich danke ich dir wie schon gesagt für deine Antworten, jedoch sind diese für mich jetzt nicht so beantwortend wie ich sie mir vorgestellt hätte. Vielleicht habe ich das Ganze hier auch etwas falsch beschrieben oder weniger verständlich.

Ich frage mich einfach, wie diese 1.700 Euro zustande gekommen sein sollen, obwohl ich mir eine eigene Auflistung gemacht habe.

Die 160 Euro im Übrigen sind daher zustande gekommen, weil ich anfangs kleine Probleme hatte einen geeigneten Stromanbieter zu finden. Das ist aber nun auch geklärt.

Ich habe jetzt schon zum dritten Male eine detaillierte Auflistung der Eingänge und offenen Posten angefordert. Diese wurde mir auch zugesichert und sollte postalisch zugestellt werden. Bisher kam nichts an. Ich weiß nicht ob es da auch irgendwelche Vorgaben gibt.

Zitat von Leipziger82

Eine Kündigung ist erst einmal nur eine einseitige Willenserklärung des Vermieters.

Wenn das erst einmal "nur" eine Willenserklärung ist, mag das ja sein aber ich sitze hier natürlich dennoch auf heißen Kohlen, weil der aktuellen Wohnungsmarkt hier eine Katastrophe ist und ich die Wohnung eigentlich auch nicht verlieren möchte.

Vielen Dank auch für deine Antworten

Also heißt das im Klartext, es ist egal wann ein Mietvertrag geschlossen wird, ob 10. 15. oder 23. (des Monats) die Miete muss generell einfach bis zum 3. des Folgemonats angewiesen sein? Was also auch in meinem Fall bedeutet, sämtliche Mahnungen die direkt 7-10 Tage nach noch nicht eingegangener Mietzahlung bei mir im Briefkasten landeten sind eigentlich gar nicht rechtens?

Denn als die Vermietergruppe gewechselt hatte, habe ich regelmäßig Mahnungen erhalten, dass ich meine Miete noch nicht gezahlt hätte, wobei ich die immer schon Ende des Monats überwiesen habe, also deutlich vor dem 3. des Folgemonats. Es kam bisher erst ein einziges Mal vor, dass die Wertstellung der Miete leider am 2. 6. 2023 stattfand.

Zitat von Fruggel

Wenn du eine halbe Miete extra, also zusätzlich zahlst, dann bist du ja korrekt zum Anfang des Monats dran, so wie es sein soll.

Ja ganz genau, dass wäre eine meiner Fragen gewesen.

Hier ist nur der Fall, dass mein Vermieter am Telefon meinte, dass sowas nicht möglich sei und daher ausgeschlossen ist. Deswegen wende ich mich ja unter anderem an dieses Forum, weil ich glaube das sowas nicht ganz rechtens ist. Vor allem weil du ja schon im ersten Absatz geschrieben hast, dass die Miete bis spätestens dem 3. des Folgemonats angewiesen sein muss.

Eigentlich möchte ich ja so gerichtliche Sache vermeiden, da ich kein Mensch bin der Stress möchte. Ich verstehe aber auch, dass es wohl keinen anderen Weg gibt, wenn die Vermieter darauf beharren.

Die Frage ist halt auch, wie ich im Startpost geschrieben habe, ob die Vermieter angefallene Versorgerkosten durch Strom als Grund zur Kündigung respektive auf die Mietschulden drauf rechnen dürfen? Laut meiner Recherche eigentlich nicht. Was heißen soll, dass der Vermieter sowas nicht als Kündigungsgrund nutzen darf.

Da ich aber mir nicht 100% sicher bin und ich kein gefährliches Halbwissen nutzen möchte, wollte ich das hier im Forum einfach mal ebenso anfragen.

Vielen Dank schon mal

Hallo, danke für deine Antwort

Diesen Artikel habe ich auch schon gelesen und das dementsprechende Urteil dazu.

Allerdings steht dort auch drin:

Zitat von BGH - Nicht der Zahlungseingang, sondern die Mietzahlung am dritten Werktag genügt

der bestimme, daß die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten sei

Ist nun dieser vereinbarte Zeitabschnitt nicht auch mein Beginn des Mietvertrags? Soll also heißen, dass ich nach meinem Mietvertrag also spätestens zum 3. Werktag ab den 16. die Miete bei meiner Bank angewiesen haben muss?
Oder verstehe ich das so falsch und es ist trotzdem der 3. Werktag des Monats.

Zitat von Fruggel

Mit vereinbartem Zeitabschnitt ist hier nicht Mitte des Monats gemeint, sondern monatlich. Man könnte auch quartalsweise oder halbjährliche Zahlung vereinbaren.

Okay das heißt also dennoch, dass die Mahnungen die postalisch versendet wurden aber doch auch schon nicht richtig waren oder?

Da ich ja quasi die Überweisung bis zum 3. Werktag tätigen kann.

Zitat von Fruggel

Aber der Zeitpunkt ist doch gar nicht dein Problem, sondern dass der Vermieter meint, es wären noch mehrere Zahlungen offen. Das sollte erst mal geklärt werden, indem du die Kontoauszüge als Nachweis dem Vermieter zeigst.

Das habe ich ja schon erwähnt gehabt. Ich habe mehrfach telefonischen Kontakt aufgebaut und mir wurde auch mehrfach versichert, dass mir eine detaillierte Liste zugesendet wird.

Leider ist bisher immer noch nichts angekommen.

Zuvor habe ich auch schon meine kompletten Zahlungsnachweise (also Kontoauszüge mit den Wertstellungen, der IBAN usw. also alle Infos die nötig sind) in Absprache denen via Email zugesandt. Eine Eingangsbestätigung habe ich schon erhalten. Leider noch keine weiteren Schritte.

Das mit dem Zeitpunkt ist mehr oder weniger schon ein Teil meines Problems, da ich (seit Objektübernahme eines anderen Vermieters) ja sofort eine Mahnung erhalte, wenn ich nicht gezahlt habe. Also ich meine zum Zeitraum des Mietbeginns, da ich ja Ende des Monats immer gezahlt habe.

Zitat von Fruggel

Entspann dich und warte nicht länger auf eine Antwort. Wenn der Vermieter meint, es wäre noch etwas offen, wird er sich schon melden. Andernfalls hat sich die Sache erledigt.

Das ist tatsächlich leichter gesagt als getan.

Ich würde ja gerne aber der Wohnungsmarkt hier in meiner Gegend ist wirklich grauenvoll. Ja ich weiß, dass würde jeder behaupten, dennoch steht ja der Wille der Kündigung im Raume. Du hast zwar Recht, dass bisher keine Rückmeldung kam aber das einfach so "stehen lassen" ist doch auch komisch.

An sich würde ich halt einfach nur gerne die Bestätigung haben, dass alles in Ordnung ist bzw. das halt nur die 160 Euro (laut meinen Berechnungen) offen sind.

Außerdem hätte ich gerne eine schriftliche Bestätigung, dass die Kündigung (oder der einseitige Kündigungswillen (wie ich hier gelernt habe)) zurückgenommen wird.

Zitat von Leipziger82

Wenn ja, stellt sich die Frage, warum Du Mahnungen bekommst.

Ja korrekt. Ich habe bisher meine Mieten immer bis spätestens zum 3. Werktag im Voraus bezahlt.

Eigentlich sogar noch im Vormonat, soll also heißen, dem 28. oder 29. oder auch 30. je nach dem, wann mein Lohn drauf ist. Kommt mein Lohn, weise ich die Mietzahlung meist noch am selben Tag an.

Lediglich ein einziges Mal kam es vor, dass eine Mietzahlung seine Wertstellung erst am 2. Werktag hatte. Das war letzten Monat, da der Lohn auch erst am 1. Juni auf mein Konto einging.

Ganz genau lieber Leipziger82, dass ist eben genau auch meine Frage. Der Mietvertrag wurde am 16.09.2021 geschlossen. Vielleicht ist der Vermieter ja der Meinung, dass die Mieten dann auch zu diesem Datum eingehen müssen? Denn wie schon beschrieben, erhalte ich spätestens 7-10 Tage nach dem 16. eines jeden Monats direkt die postalische Mahnung, die Miete doch zu zahlen. Wenn ich also davon ausgehe, erhalte ich immer am 26. (spätestens) eine Mahnung. Laut eurer sehr freundlichen Erklärung und Erläuterung, ist das doch aber völlig unnötig, wenn nicht sogar unzulässig, da ich ja bis zum 3 Werktag zahlen darf per Gesetz (und Urteil).

Alles klar okay verstehe, kann denn eine Schuld auf die aktuelle Zahlung aufgerechnet oder umgelegt werden?

Beispielsweise wenn was offen ist aus November 2021, dass der Vermieter dann sagt die Miete von Juni 2023 wäre nicht eingegangen?

Oder muss exakt der Monat respektive der Zeitraum angegeben werden, in welchem auch die Schulden entstanden sind?

Da mir am Telefon gesagt wurde, dass es kleinere Summen seien, welche aus der Vergangenheit umgerechnet wurden und mit der aktuellen Zahlung immer der Rückstand ausgeglichen wird / wurde.

Und mir ja jetzt vorgeworfen wird, dass ich Juni und Juli 2023 nicht gezahlt hätte. Was ja definitiv laut Zahlungsnachweise der Bank mit Wertstellung eben doch der Fall ist (also das ich gezahlt habe ).

Ich weiß das klingt alles etwas verwirrend und komisch aber ich habe für mich selbst wie schon geschrieben eine Excel-Tabelle erstellt mit allen tatsächlichen Zahlungen und da komme ich niemals auf die genannten 1700 Euro. Da ich sehr bewusst mit den Mietzahlungen umgehe.

Zitat von Fruggel

Ja. Wenn man bei der Zahlung keinen Zeitraum angibt, für den die Zahlung geleistet wird, dann wird die Zahlung gemäß §366 BGB immer für die ältere Schuld verrechnet. Auf diese Weise kann sich eine ältere Schuld stetig nach vorn schieben, obwohl sie ursprünglich aus der Vergangenheit ist.

Okay vielen Dank für die Aufklärung.

Zitat von Fruggel

Du hast den Nachweis erbracht, dass alle Mieten bezahlt sind. Somit gibt es im Moment nichts zu tun, und der Vermieter muss auch nicht mehr darauf antworten. Solange du vom Vermieter nichts mehr hörst oder liest, hat sich die Sache erledigt.

Alles klar, also wird bzw. ist die Kündigung damit dann quasi von selbst aufgelöst? Gibt es da ein maximal Zeitraum, bei dem man sagen kann wenn in beispielsweise 2 Wochen keine Rückmeldung vom Vermieter kommt, dann gilt diese Kündigung als definitiv nichtig bzw. ungültig?

Weil was wenn er meint in 3 Wochen plötzlich doch zu antworten und die Kündigung dingfest macht aus welchen Gründen auch immer?

Weil ohne jetzt darauf länger rumreiten zu wollen, man hat ja trotzdem immer noch dieses komische Bauchgefühl, ob da jetzt noch was kommt oder nicht. Diese Gewissheit haben zu können, dass dieses Thema vom Tisch ist, wäre halt schon gut.

Sorry für die ganzen Fragen, ich hatte so einen komischen Fall einfach noch nicht und ich möchte die Wohnung absolut nicht verlieren.

Okay alles klar. Dann danke ich schon mal sehr für die ganze Hilfe und für die Aussagen.

Lassen wir das Thema erst mal ruhen. Sollte tatsächlich nochmal was kommen, werde ich mich erneut dazu melden

Danke nochmal und schönes Wochenende schon einmal gewünscht

Hallo und guten Morgen bzw. eher schon Mahlzeit

Ich habe nun den Kontoauszug meines Vermieters erhalten.

Unter anderem sind dort Versorgerkosten Strom aufgeführt.

Wie schon erwähnt, hatte ich leider ziemlich unnötige Probleme einen geeigneten Versorger zu finden und der Wechsel hatte sich ebenso unnötig lang zeitlich verschoben.

Natürlich muss und will ich die aufgelaufenen Kosten bezahlen. Keine Frage. Allerdings habe ich in meinem gefährlichen Halbwissen gegoogelt und dort habe ich sehr häufig als Antwort erhalten, dass der Vermieter die Versorgerkosten Strom (in meinem Fall ist das ja Strom) nicht als Summe oder Grund einer Kündigung mit einberechnen darf.

Ist das nun so korrekt?

Danke schon mal für die Antworten