Mieterhöhung nach Vergleichsmiete - Nachträglich nach Verbraucherpreisindex

    Hallo,


    bin neu hier, etwas geschockt durch meine Post und deshalb meine Frage:


    Unser Mietvertrag begann in 10/2014. Der Vermieter hatte in 07/2017 die Kaltmiete erhöht, indem er mit einer Anpassung zur Vergleichsmiete argumentiert hat.

    Nun möchte er heute, 07/2023, die Miete erhöhen, indem er die Miete dem Verbraucherpreisindex anpasst.


    Dazu hat er die Indexpunkte von 10/2014 (Beginn des Mietervertrages) genommen und es zum heutigen Indexpunktestand angepasst.


    1) Müsste der Vermieter nicht die Indexpunkte vom Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung nehmen, auch wenn diese Mieterhöhung nicht nach Preisindex, sondern nach Vergleichsmiete angepasst wurde?


    2) Darf der Vermieter eine Mietanpassung sowohl nach Vergleichsmiete, als auch nach Preisindex vornehmen? Oder muss er sich für einen der Varianten entscheiden?

    Die Möglichkeit, die Miete nach dem Verbraucherpreisindex erhöhen zu dürfen, bedarf einer Vereinbarung im Mietvertrag. Ist das dort nicht vereinbart, kann der Vermieter nicht danach erhöhen, sondern nur auf die ortsübliche Miete, was mit dem Mietspiegel, oder Vergleichswohnungen, oder einem Gutachten zu begründen ist.

    Hallo,


    im Mietvertrag ist Erhöhung nach Indexmiete vereinbart. Allerdings wird sie jetzt zum ersten mal nach dem Index erhöht.

    Die letzte Erhöhung erfolgte aufgrund der Anpassung zur Vergleichsmiete.

    Es wurde allerdings nicht dieser Zeitpunkt als Ausgangspunkt für die Veränderung des Verbraucherindex gewählt, sondern der Zeitpunkt des Mietvertrages.

    Zitat von ShiftC

    Die letzte Erhöhung erfolgte aufgrund der Anpassung zur Vergleichsmiete.

    Dieser hättet ihr nicht zustimmen müssen, denn das ist nach dem Gesetz nicht zulässig, eine Erhöhung auf die ortsübliche Höhe zu verlangen, solange eine Indexvereinbarung gilt. Aber das ist jetzt zu spät, denn mit eurer Unterschrift ist eine Vertragsänderung eingetreten.

    Zitat von ShiftC

    nicht dieser Zeitpunkt als Ausgangspunkt für die Veränderung des Verbraucherindex gewählt

    Nach dem Gesetz in § 557b Abs. 3 BGB ist die Änderung des Index seit der letzten Mieterhöhung zu betrachten. Daran ändert sich auch nichts, wenn das keine Index Erhöhung war.

    Zitat von Fruggel

    Aber das ist jetzt zu spät, denn mit eurer Unterschrift ist eine Vertragsänderung eingetreten.

    Es wurde damals nichts unterschrieben. Die Erhöhung kam mit einer schriftlichen Bekanntmachung. Aber wahrscheinlich ist das dann auch egal, weil mit der Zahlung vermutlich eine "Zustimmung" erfolgte.


    Zitat von Fruggel

    Nach dem Gesetz in § 557b Abs. 3 BGB ist die Änderung des Index seit der letzten Mieterhöhung zu betrachten.


    Das ist genau das, was ich vermutete. Werde mich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen. Wer weiß, vielleicht lässt sich bezogen auf den oberen Punkt auch nachträglich etwas klären.


    Weiß nicht, wie hoch die durchschnittlichen Mieterhöhungen über einige Jahre betrachtet so ausfallen, aber ich zahle warm bereits seit rund 4 Jahren 150€ mehr im Monat und davon ist der größte Teil auf die Erhöhung der Kaltmiete zurückzuführen.

    Mit der erneuten Anpassung kämen noch fast 150€ drauf.


    Der Mietvertrag ist keine 10 Jahre alt und ich würde hier auf monatlich 300€ mehr an Warmmiete ggü. dem Zeitpunkt des Mietbeginns kommen.

    Zitat von ShiftC

    egal, weil mit der Zahlung vermutlich eine "Zustimmung" erfolgte.

    Das kann möglich sein. Es gibt auch Urteile, dass die mehrfache vorbehaltlose Zahlung konkludent als Zustimmung angesehen werden kann. Aber hierbei war sich der Mieter bewusst, dass die Erhöhung berechtigt ist und der Vermieter die Erhöhung einklagen könnte. Das ist bei dir nicht. Deshalb möchtest du den Punkt sicherlich mal mit einem Anwalt besprechen, da ein Rückforderungsanspruch für bis zu 3 Jahre nach § 812 BGB - Herausgabeanspruch möglich sein könnte.

    Zitat von ShiftC

    Weiß nicht, wie hoch die durchschnittlichen Mieterhöhungen über einige Jahre betrachtet so ausfallen

    Das lässt sich ja ermitteln durch den Verbraucherpreisindex. Und dann zeigt sich auch, ob der Vermieter richtig gerechnet hat. Denn das ist auch noch zu prüfen. Im Oktober 2014 war der Index bei 94,1 und jetzt ist er bei 116,8. Das macht dann eine Mieterhöhung von 24,1%. Geht man von 2017 aus sind es 20,5%. Also nicht so ein großer Unterschied wie man meinen könnte.


    Das Gute an der Indexpreiserhöhung ist, dass die Inflation ja irgend wann auch wieder zurück gehen wird. Und dann kannst du umgekehrt eine Reduzierung der Miete verlangen.