Aufteilung der Heizkosten im Zweifamilienhaus

  • Hallo liebe Community,

    ich wohne in einem Einfamilienhaus, ich im OG und der Vermieter im EG. Das Haus wurde damals vom Vermieter in zwei Wohneinheiten umgebaut, mit separierten Eingängen.

    Nun gibt es hier im Haus nur einen Heizungskreislauf.

    Warmwasser wird in meiner Wohnung mit einem Durchlauferhitzer aufbereitet.

    Laut Mietvertrag muss ich 45% der Heizkosten tragen, der Vermieter 55%.

    Beispiel:

    Heizkostenabrechnung Zeitraum 01.01. - 31.12.2022

    getankt wurde am X.Y.2021 für 5.200l a 1,21 €

    45% v. 5.200 l = 2.340 l x 1,21 € = 2.831,4 €

    10% Betriebskosten = 283,14 €

    Anteil Schornsteinfegergebühren 50% von 120€ = 60€

    Wartungsvertrag Heizungsanlage zu 2022 ausgesetzt

    Gesamt 3.174,54 €

    Meine Fragen wären hier

    1. Darf der Vermieter mir fast die Hälfte der Heizkosten in Rechnung stellen?

    Die Wohnung hat 120 qm. Ich weiß nicht genau wie groß die Wohnung des Vermieters ist, aber wohl mindestens um einiges größer.

    Ich bin mir auch ziemlich sicher, dass der Vermieter sein Wasser nicht mit Strom erhitzt.

    Das Haus ist komplett unterkellert, hauptsächlich Privaträume vom Vermieter. Ich habe da lediglich einen kleinen privaten Abstellraum/Kellerabteil und einen Wäscheraum, den allerdings auch der Vermieter fürs Waschen und Aufhängen/Trocknen der Wäsche nutzt.

    Ich heize kaum, mag es einfach nicht so warm. Meist kommt aber auch fast nichts hier oben an, maximal lauwarme Heizkörper. (Ja, die Heizkörper sind entlüftet)

    Lieber wäre es mir, wenn auch wirklich nach realem Verbrauch abgerechnet wird. (Vermutlich etwas off-topic, aber gibt es da einfach umzusetzende Möglichkeiten?)

    2. Warum betragen die Betriebskosten genau 10% von den Verbrauchskosten für das Öl?

    3. Was fällt alles unter "Betriebskosten"? Auch der nicht mehr laufende Wartungsvertrag der Heizungsanlage?

    Die Kostenverteilung steht auch so im Mietvertrag, so hab ich es unterschrieben. Ich habe aber das Gefühl, dass ich hier trotzdem etwas über den Tisch gezogen werde.

    Bei der Nebenkostenabrechnung ist mir aufgefallen, dass mir 40 m³ Wasserverbrauch berechnet werden.

    Soweit so gut, allerdings mit 5,67 €.

    Kurz beim örtlichen Anbieter auf der Homepage nachgeschaut, dort steht etwas von 2,0xx €. Also deutlich mehr als doppelt so teuer.

    Auch der Schmutzwasserpreis ist ca. etwas mehr als 30% höher.

    Kann es hier Gründe geben, warum ausgerechnet mein Vermieter mehr für sein, bzw. mein Wasser bezahlt? Alter Vertrag evtl.?

    Das ist meine erste eigene Wohnung, daher bin ich sehr neu auf dem Gebiet und sehr unerfahren. ich hoffe ich habe keine "dummen" Fragen gestellt und bedanke mich schon mal für jeglichen Rat.

    Mit freundlichen Grüßen

  • Du wohnst in einer Ausnahme-Konstellation im Mietrecht, nämlich einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten, von denen eine der Vermieter bewohnt. Damit sind Vereinbarungen wie

    Laut Mietvertrag muss ich 45% der Heizkosten tragen, der Vermieter 55%.

    zulässig. Wenn dir diese Klausel nicht gefällt, hättest du den Vertrag nicht unterschreiben sollen.

    Ich glaube auch nicht, dass dir eine Verbrauchsabrechnung lieber wäre, denn die gibt es nicht kostenlos, in so kleinen Häusern sind die Kosten anteilig an den Heizkosten erheblich. V.a. weil man bei nur einem Heizkreis an allen Heizkörpern Heizkostenverteiler braucht und diese praktisch nur über einen Abrechnungsservice abzurechnen sind, weil das recht komplex ist. Da kommen schnell 500 €/Jahr einfach an Kosten dazu, ohne, dass dabei auch nur 1L Öl eingespart wird. Diese Kosten würde der Vermieter einfach an dich weitergeben (dazu auch siehe unten).

    2. Warum betragen die Betriebskosten genau 10% von den Verbrauchskosten für das Öl?

    3. Was fällt alles unter "Betriebskosten"? Auch der nicht mehr laufende Wartungsvertrag der Heizungsanlage?

    Das musst du deinen Vermieter fragen. Es gibt noch weitere Kosten, die mit den Heizkosten umgelegt werden, diese sind in der Heizkostenverordnung genannt, das ist eine ziemlich lange Liste. Was diese "Betriebskosten" bei deinem Vermieter darstellen, ist von außen nicht zu sagen. Was regelmäßig von den Brennstoffkosten geschätzt abgeleitet wird, ist der Betriebsstrom, der sollte allerdings niedriger sein als 10%.

    Kurz beim örtlichen Anbieter auf der Homepage nachgeschaut, dort steht etwas von 2,0xx €. Also deutlich mehr als doppelt so teuer.

    Auch der Schmutzwasserpreis ist ca. etwas mehr als 30% höher.

    Kann es hier Gründe geben, warum ausgerechnet mein Vermieter mehr für sein, bzw. mein Wasser bezahlt? Alter Vertrag evtl.?

    Alte Verträge gibt es hier i.d.R. nicht. Diese Frage, genau wie die der Betriebskosten, lässt sich am besten nach einer Belegeinsicht beim Vermieter klären.

    Da du selbst sagst, unerfahren im Mietrecht zu sein, ergänze ich noch einen Hinweis: in deiner Konstellation kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen mit einer verlängerten Frist kündigen, es besteht also praktisch kein Kündigungsschutz wie er sonst im Wohnraummietrecht üblich ist. Wenn du mit Forderungen an den Vermieter herantrittst, die aus seiner Sicht überzogen, frech,... sind, kann er dir einfach die Wohnung kündigen. Genauso könnte er auch die Wohnung kündigen und dir einen neuen Vertrag mit anderen Konditionen anbieten, z.B. höhere Kaltmiete, um die Kosten einer von dir geforderten Verbrauchserfassung zu 100 % auf dich abzuwälzen.

  • Danke für deine schnelle Antwort.

    Das stimmt natürlich, hätte ich nicht unterschreiben müssen.

    Die Kostenverteilung anschließend hinterfragen, kann man ja trotzdem.

    Wie sähe es denn aus, wenn meine Wohnung einen Gesamtanteil der nutzbaren Wohnfläche des Hauses von Beispielsweise 40% hat. Würde die 45/55% Kostenteilung dann trotzdem verbindlich sein, weil im Mietvertrag so festgelegt?

    Super wichtige Info.

    Danke. :)

  • Wie sähe es denn aus, wenn meine Wohnung einen Gesamtanteil der nutzbaren Wohnfläche des Hauses von Beispielsweise 40% hat. Würde die 45/55% Kostenteilung dann trotzdem verbindlich sein, weil im Mietvertrag so festgelegt?

    Wenn im Mietvertrag diese Zahlen so konkret vereinbart stehen, dann gelten diese. Anders wäre es, wenn die Abrechnung nach Wohnfläche/Nutzfläche/umbautem Raum... vereinbart wäre, dann käme es auf die tatsächlichen Verhältnisse an.

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