Erste Indexmieterhöhung oder doch schon die Zweite?

  • Hallo,


    wir haben mit unserem Vermieter einen Indexmietvertrag zum 01.02.2017 mit einer Nettokaltmiete von 500,00€ abgeschlossen.


    Die Index-Klausel im Mietvertrag lautet:

    "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland auf Basis 2010 = 100 gegenüber dem für den Monat des Vertragsabschlusses veröffentlichten Index um mindestens 5%, so kann jede Partei eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Maßstab dafür soll die Veränderung des Indexes sein, soweit dies der Billigkeit entspricht. Die Änderung des Mietzinses wird ab dem auf das Änderungsverlangen folgenden Monat wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung ist diese Regelung entsprechend anwendbar."


    Am 09.10.2020 haben wir einer einvernehmlichen Mieterhöhung zugestimmt. Hier hat sich der Vermieter allerdings nicht an dem VPI orientiert, sondern an der ortsüblichen Miete nach §558 BGB. Dabei wurde seitens des Vermieters zu unseren Gunsten, auch bedeutend weniger angesetzt. Die Erhöhung auf 600,00€ hat dann zum 01.01.2021 stattgefunden.

    Nun haben wir am 01.12.2023 einen Brief mit einer Indexmietanpassung bekommen. Dort wird der Indexwert vom Oktober 2023 (117,8) und der letzten Mietanpassung vom 01.01.2021 (101,0) angesetzt. Das ergibt eine Erhöhung um 16,6 % auf 699,60 € Nettokaltmiete. Die Rechnung stimmt soweit. Der Betrag soll ab 01.01.2024 gezahlt werden.


    Nun habe ich aber folgende Fragen:

    1. Der Brief hat ein Datumsstempel von gestern (30.11.2023). Den Brief haben wir heute im Briefkasten gefunden. Gestern Abend, gegen 20:30 Uhr, war uns dieser noch nicht zugestellt. Ich gehe davon aus, dass ich die Mieterhöhung dann erst ab 01.02.2024 zahlen muss (da ab Zustellung +2 Monate), wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass er diesen gestern Abend schon in den Briefkasten gelegt hat.

    2. Ist die Klausel (oben) rechtskräftig, da dort steht, "[..]Die Änderung des Mietzinses wird ab dem auf das Änderungsverlangen folgenden Monat wirksam.[..]", obwohl das Gesetz von +2 Monaten ausgeht?


    3. Die erste Mieterhöhung ist keine Indexanpassung. Heißt das nun, dass der aktuelle Brief von gestern die erste Indexanpassung ist, sodass nicht der 01.01.2021 sondern der Tag des Mietvertrages (01.02.2017) mit 500,00 € Kaltmiete angesetzt werden muss? Das würde uns entgegenkommen, da die Berechnung zwar eine prozentuale Erhöhung von 23,2 %, aber eine absolute Erhöhung auf 616,00 € ergibt. Oder spielt dies keine Rolle und es wird immer die letzte Anpassung genommen, unabhängig ob es eine Indexanpassung war?


    Danke für die Antworten.

    Viele Grüße.


  • Ist die Klausel (oben) rechtskräftig, da dort steht, "[..]Die Änderung des Mietzinses wird ab dem auf das Änderungsverlangen folgenden Monat wirksam.[..]", obwohl das Gesetz von +2 Monaten ausgeht?

    Wirksam schon, nur schuldet man die erhöhte Miete erst später, weil die gesetzliche Regelung Vorrang hat.

    Heißt das nun, dass der aktuelle Brief von gestern die erste Indexanpassung ist, sodass nicht der 01.01.2021 sondern der Tag des Mietvertrages (01.02.2017) mit 500,00 € Kaltmiete angesetzt werden muss?

    Beides zur Hälfte richtig. Es muss als Basis des Index entweder vom Mietbeginn ausgegangen werden oder von der letzten Indexerhöhung. In dem Fall also von 2017. Das ist insofern eindeutig, als dass im Mietvertrag sich ja klar auf das Basisjahr 2010 bezogen wird. Also kann man jetzt nicht plötzlich 2021 als Basis nehmen. Allerdings wird die sich ergebende prozentuale Erhöhung auf die aktuelle Miete angewendet. Genau genommen müsste man die 23,2% auf die 600€ rechnen.

    Hier hat sich der Vermieter allerdings nicht an dem VPI orientiert, sondern an der ortsüblichen Miete nach §558 BGB.

    Das war keine Erhöhung nach §558 BGB auf die ortsübliche Höhe. Dies ist gar nicht möglich, weil die Anpassung nach §558 gesetzlich ausgeschlossen ist bei einer Indexmiete (§557b Abs. 2 BGB). Stattdessen könnte diese Erhöhung vielleicht in eine einvernehmliche Mieterhöhung nach §557 Abs. 1 BGB umgedeutet werden. Das gelingt aber gemäß Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 199/04) nur, wenn einem als Mieter bewusst war, dass die Erhöhung freiwillig war und man der Erhöhung nicht zwingend hätte zustimmen müssen. Vielleicht sollte diesen Punkt mal ein Anwalt anhand der Unterlagen prüfen, weil man unter Umständen die zu viel gezahlte Miete zurück fordern kann.