Mieterhöhung - Zulage für Garten - Überschreitet oberen Wert Mietspiegel

  • Hallo liebes Forum,

    pünktlich zum Jahresbeginn steht die erste Mieterhöhung der Wohnung an, in der wir seit 2 1/2 Jahren nun leben. Die Wohnung ist eine 4-Zimmer Wohnung mit Garten in einem Mehrfamilienhaus mit ca. 12 Parteien. Im Mietvertrag ist keine Regelung zur Mieterhöhung geregelt.

    Als Grundlage der Mieterhöhung wird folgendes aufgeführt:

    "- die Miete, von Erhöhungen nach §§ 559 – 560 BGB abgesehen, in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist,
    - die verlangte Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art,
    Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert wurden (= sog. ortsübliche Vergleichsmiete),
    - die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren, wiederum von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöht. Aufgrund der reduzierten Kappungsgrenze in ihrer Stadt werden nur 15 % Kappung angesetzt."

    Hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde auf den Mietspiegel verwiesen, der Mittelwert beträgt hier 12,37 €/m².

    - Wohnfläche 93,24 m²
    - Baujahr 2020
    - Wohnlage gute Wohnlage

    - Wohnungsausstattung mit besonderer Ausstattung

    - Preisspanne Mittelwert
    - Zuschlag eigener Mietergarten 15%
    Summe der Prozentwerte 15% (1,8555 EUR/m²)

    Ausgehend von einer bisherige Miete von 12,80 €/m², wird die Vergleichsmiete mit 14,22 €/m² ausgewiesen, da man das "Erhöhungsverlangen auf ca. 10%" anstelle der möglichen 15% begrenzt.

    Aus dem Mietspiegel meiner Stadt auf den Bezug genommen wird, habe ich nun folgendes gelesen:

    "Bei Mieterhöhungsverlangen ist grundsätzlich vom Mittelwert auszugehen. Wenn die Wohnung in lhren Merkmalen (Lage, Größe, Art, Ausstattung und Besohaffenheit) dem Durchschnitt dieser Gruppe entspricht. Abweichungen von diesem durchschnittlichen Standard sind lnnerhalb der Spanne durch Zu- bzw. Abschlage zu berücksichtigen." Im entsprechenden Raster der Tabelle ist der Mittelwert mit 12,37 € ausgewiesen, alles in Ordnung. Als obere Grenze ist 13,77 €/m² als untere Grenze 10,97 €/m² ausgewiesen. Ist diese Mieterhöhung so richtig?

  • Ohne den Wortlaut zu kennen, ist das nicht zu beurteilen. Sind die 15% Zuschlag für den Garten im Mietspiegel als Kategorie aufgeführt oder woher kommt diese Zahl?

    Wenn das ein separater Zuschlag im Mietspiegel ist, würde ich annehmen, dass die auf den Mittelwert noch oben drauf kommen und das Ergebnis am Ende höher liegen kann als die Spanne. Die Spanne ist i.d.R. dazu da, um Merkmale abzubilden, für die es keine eigene Einordnung gibt. Besonders hochwertige Böden, hochwertige Küche, barrierefreies Bad, besondere Lage...(wenn das nicht einzeln berücksichtigt wird). Aber dazu müsste man den Mietspiegel genau lesen und prüfen, wie der aufgebaut ist. Das kann man allgemein nicht sagen.

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