Mieterhöhung - Mietspiegel plus Verbraucherpreisindex

  • Hallo zusammen,

    wir sind um Zustimmung zu einer Mieterhöhung gebeten worden.

    Dabei wird Bezug auf den Mietspiegel von 2022 in unserer Stadt genommen und zusätzlich die Veränderung des Verbraucherpreisindexes aufgeschlagen.

    Konkret: Vergleichsmiete vom Mietspiegel 2022: 1179,00 Euro und Aufschlag auf 113,19 Prozent (Änderung des Verbraucherpreisindexes von 2022 auf 2024) = 1334,52 Euro

    Ist das Vorgehen grundsätzlich zulässig? Finde es persönlich etwas merkwürdig. Die Mieten steigen ja nicht unbedingt genauso wie der Verbraucherpreisindex. Wenn ein neuer Mietspiegel gemacht wird, dann könnte dieser ja niedriger (oder im schlechten Fall höher) liegen.

    Danke und Gruß

  • Ist das Vorgehen grundsätzlich zulässig?

    Nein, das ist grundsätzlich nicht zulässig. Eine Mieterhöhung nach Verbraucherpreisindex ist nur dann zulässig, wenn es so im Mietvertrag vereinbart ist und dann geht auch ausschließlich das. Dann ist der Mietspiegel irrelevant.

    Wenn nichts zu Mieterhöhungen vereinbart ist, dann kann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Diese kann z.B. aus einem Mietspiegel ermittelt werden. Wenn der nun schon älter ist, dann ist das Pech des Vermieters. Er könnte die Miete auch über ein Gutachten oder Vergleichswohnungen erhöhen, was jedoch aufwändiger ist als der Verweis auf den Mietspiegel.

  • Danke dir. So haben wir uns das auch gedacht. Entweder er wartet bis zum neuen Mietspiegel. Der dürfte ja dieses Jahr rauskommen, oder er muss akzeptieren, dass der aktuelle eben von 2022 ist.

  • Hallo nochmal,

    habe mich mit meinem Vermieter ausgetauscht und er bezieht sich auf ein Urteile verschiedener Gerichte, inkl. des BGH. Das Ganze nennt sich dann wohl "Stichtagszuschlag" - Liest sich zwar so, als dürfte er das nicht direkt in einem Mieterhöhungsverlangen angeben, kann es aber vor Gericht durchsetzen. Für mich irgendwie komplett unlogisch. Ich könnte also ablehnen, wenn er dann aber vor Gericht zieht wird er wohl Erfolg haben...

    AG München Urteil v. 29.11.2023 – 416 C 18 - Zustimmung zur Mieterhöhung – Berücksichtigung einer Stichtagsdifferenz 778/23


    Kennt das jemand?

  • als dürfte er das nicht direkt in einem Mieterhöhungsverlangen angeben

    Ja, so ist es. Es steht dem Vermieter nicht zu, das im Mieterhöhungsverlangen einzukalkulieren und die Höhe der Miete damit zu begründen. Nur das Gericht darf dies tun, um eine Feststellung über die ortsübliche Höhe zu treffen. Das hat also nichts mit "durchsetzen" zu tun. Das liegt aber im Ermessen des Richters. Ein anderer Richter beauftragt vielleicht ein Sachverständigengutchten.

    Man sollte im Zweifel ein Teileinverständnis zur Mieterhöhung geben, sich also mit einem geringen Betrag einverstanden erklären als der Vermieter fordert. Der Vermieter kann dann nur noch auf die Differenz klagen, was aber sein Risiko erhöht vielleicht zu verlieren.

  • Man sollte im Zweifel ein Teileinverständnis zur Mieterhöhung geben, sich also mit einem geringen Betrag einverstanden erklären als der Vermieter fordert. Der Vermieter kann dann nur noch auf die Differenz klagen, was aber sein Risiko erhöht vielleicht zu verlieren.

    Hmm, wenn der Vermieter eine Rechtsschutzversicherung hat, kann er ja recht risikolos vor Gericht ziehen. Die Wahrscheinlichkeit zu gewinnen erscheint mir nach dem Lesen der verschiedenen Artikel recht hoch, da wir ja nunmal in einer Zeit von hoher Inflation leben. Dann hätten wir zusätzlich zur Erhöhung auch noch die vermutlich nicht unerheblichen Gerichtskosten zu tragen.... :(

  • Wahrscheinlichkeit zu gewinnen erscheint mir nach dem Lesen der verschiedenen Artikel recht hoch

    Mir nicht. Ein Vermieter kann nicht von sich aus mit der Inflation kalkulieren. Das steht in diversen juristischen Kommentierungen. In dem genannten Urteil hat es der Richter nur deshalb gemacht, weil man darüber diskutieren konnte, ob ein Aufschlag für die alleinige Gartennutzung gerechtfertigt war.

  • Bin kein Jurist, lese/interpretiere die Punkte 2 und 3 direkt am Anfang und dann die Punkte 34ff aber so, dass das Gericht die Stichtagsdifferenz ansetzen kann...

    Bin da rein von der Logik immer noch etwas abgehängt. Der Vermieter darf also die Stichtagsdifferenz selbst nicht vorbringen, würde ja heißen seine Anfrage bei uns ist ungültig/rechtswidrig. Daher könnten wir diese ablehnen, bzw. nur bis zur Höhe des Mietspiegels zustimmen. Dann könnte er uns verklagen, das Gericht ermittelt dann die ortsübliche Miete und kann die Stichtagsdifferenz geltend machen, was in Zeiten von hoher Inflation wahrscheinlich ist.

    Für mich also irgendwie irrelevant ob er das darf oder nicht. Im Zweifel kann er klagen und die meisten Gerichte/Richter würden vermutlich aktuell die Stichtagsdifferenz akzeptieren, weil hohe Inflation herrscht... :-/

  • Bin da rein von der Logik immer noch etwas abgehängt

    Der Haken an der Überlegung ist, dass das Mieterhöhungverlangen formell unwirksam ist, wenn sich der Vermieter nicht an die gesetzlichen Vorschriften für die Begründung der Mieterhöhung hält. Das Gericht lässt die Klage dann gar nicht zu, wenn diese Voraussetzung nicht erfüllt ist.

  • Jetzt hat es Klick gemacht :D

    Danke dir. Ich schaue mal wie es weiter geht. Vielleicht lohnt sich der Beitritt zu einem Mieter(schütz)verein doch. Wir haben im Grunde genommen kein Verhältnis zu unserem Vermieter und in der aktuellen Situation wird es schwierig ein Gutes aufzubauen...da wir perspektivisch eh umziehen werden, könnte das ggf. Sinn machen...

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