Teurer Wartungsvertrag in der Betriebskostenabrechnung

    Hallo,

    mein Vermieter hat mir eine Betriebskostenabrechnung nach Einzug im November - April erstellt.

    Einer der Punkte sind die Wartungskosten für die Wärmepumpe (Luft-Wasser). Konkret werden 662 € auf mich umgelegt, anteilig für die Abrechnungsperiode. Da mir das sehr hoch vorkam, habe ich den Beleg sehen wollen wobei sich herausgestellt hat dass der Vermieter einen Wartungsvertrag beim Hersteller abgeschlossen hat, und zwar das maximale Paket.

    Meine Fragen:

    1. Bezahlt wurde der Vertrag noch nicht, die Abrechnung erfolgt wohl erst nach der erfolgten Wartung am Jahresende. Den Vertrag hat er aber abgeschlossen und mir die Kopie vorgelegt. Darf er den Vertrag trotzdem bereits jetzt in die Abrechnung aufnehmen?
    2. Der Wartungsvertrag ist sehr teuer. Wir hatten auch im vorherigen Haus bereits eine LWWP, und die jährliche Wartung beim Installateur hat uns letztes Jahr 150 € gekostet. Jetzt also mehr als das vierfache. Muss ich das so hinnehmen? Konkret:
      • Das gewählte Paket des Vermieters ist das maximale, und dort ist z.B. auch Reparaturen inklusive: Anfahrt, Ersatzteil, Material; sowie eine besonders schnelle Reaktionszeit. Nach meinem Verständnis sind Reparaturen Sache des Vermieters.
      • Beim Hersteller sind alle Pakete sehr teuer, selbst der kleinste Vertrag würde noch 422 € kosten

    Der Vermieter hat mir nun angeboten dass er 130 € übernimmt. Dann bleibe ich aber immer noch auf extrem teuren 532 € pro Jahr sitzen.

    Vielen Dank vorab für euren Rat.

    Der Vermieter kann nur Kosten umlegen, die er tatsächlich hatte, aus meiner Sicht kann er den Wartungsvertrag noch nicht umlegen, sondern erst, wenn die Rechnung tatsächlich bezahlt wurde.

    Wie du schon selbst schreibst, Reparaturen sind Kosten des Vermieters, dieser Anteil müsste also aus dem Vertrag herausgerechnet werden. Reparaturen musst du nicht bezahlen.

    Zitat von MattesL

    Beim Hersteller sind alle Pakete sehr teuer, selbst der kleinste Vertrag würde noch 422 € kosten

    Das ist häufig so, dass der Werkskundendienst teurer bzw. recht teuer ist. Trotzdem kann es sein, dass es für den Mieter hinnehmbar ist. Der Vermieter muss sich bei den Nebenkosten nicht für die günstigste Variante entscheiden, egal ob das der Stromanbieter, Versicherung o.ä. ist. So sehe ich das bei der Heizungswartug auch. Evtl. findet sich gar kein Installateur, der die Anlage billiger wartet, nur weil das bei eurem vorherigen Haus möglich war. Evtl. ist auch eine erweiterte Garantie für die Anlage daran gekoppelt, dass die Wartung vom Werkskundendienst durchgeführt wird usw. Eine besonders schnelle Reaktionszeit ist bei vermieteten Objekten sehr sinnvoll, denn du als Mieter darfst auch sofort bei Mängeln die Miete mindern. Außerdem wirst du ja vermutlich vom Vermieter auch erwarten, dass noch am gleichen, maximal am nächsten Tag jemand auf der Matte steht und die Heizung repariert. Das lässt sich jeder Installateur fürstlich bezahlen.

    Vielen Dank für deine Antwort.

    Die Höhe des Wartungsvertrages finde ich schon krass, mehr als 4x so teuer für die (als Mieter) eigentlich gleiche Leistung. Dass der Vermieter so ein Paket einfach willkürlich wählen kann wundert mich, ist aber wohl so.
    Die schnelle Reaktionszeit ist natürlich vorteilhaft, allerdings sehe ich das dadurch erhaltene evtl. geringere Risiko der Mietminderung eher einen Wert für den Vermieter, nicht für mich als Mieter.

    Natürlich ist es kaum möglich, die Reparaturen mit Anfahrt, Ersatzeilen usw. aus dem Vertrag herauszurechnen. Ich habe im Internet Gerichtsurteile gefunden, bei denen man z.B. von 50% des Vertragswerts ausging, weil es eben nicht genau beziffert werden kann.
    Das fände ich eigentlich fair, wäre zwar immer noch mehr als doppelt so teuer wie bisher für uns, aber mit 331 € statt 662 € könnte ich leben.

    Der Vermieter hat mittlerweile angeboten, dass er 130 € des Vertrags übernimmt. Heißt für mich aber immer noch 532 € für die jährliche Wärmepumpen-Wartung. Aktuell plane ich das nicht zu akzeptieren.

    Zusätzlich werde ich dann noch die Position insgesamt zurückweisen, wenn er die tatsächlich bezahlt haben muss. Nach seiner Aussage erfolgt die Abrechnung mit Vaillant erst am Jahresende.

    Zitat von MattesL

    Natürlich ist es kaum möglich, die Reparaturen mit Anfahrt, Ersatzeilen usw. aus dem Vertrag herauszurechnen.

    Das geht schon, einfach 2 Verträge (Reparatur/Instandsetzung&Wartung) machen.

    Kosten wie Anfahrt, wenn beide Verträge am selben Tag ausgeführt werden auf die Verträge anteilig berechnen.

    Um Unklarheiten bzw. Missverständnisse vorzubeugen der Hinweis, meine Antworten und Aussagen stellen keinen Anspruch auf Korrektheit und Vollständigkeit dar und kann auch keine Rechtsberatung ersetzen. Eine Rechtsberatung kann nur von einem Anwalt durchgeführt werden.

    Zitat von MattesL

    allerdings sehe ich das dadurch erhaltene evtl. geringere Risiko der Mietminderung eher einen Wert für den Vermieter, nicht für mich als Mieter.

    Das ist richtig, allerdings ist es z.B. bei der Wohngebäudeversicherung auch so, dass der Vermieter keinen Vertrag mit Selbstbeteiligung abschließen muss, obwohl es deutlich billiger wäre und nur er als Vermieter profitiert, während die Mieter die erhöhten Kosten der Versicherung tragen müssen. Analog dazu würde ich das auch bei der Wartung sehen.

    Zitat von MattesL

    Dass der Vermieter so ein Paket einfach willkürlich wählen kann wundert mich

    Das muss nicht verwundern. Es ist das Eigentum des Vermieters und warum soll er nicht selbst entscheiden können, welche Verträge er dafür abschließen möchte. Inwieweit der Vermieter die Kosten auf einen Mieter abwälzen kann, ist davon unabhängig eine ganz andere Betrachtung.

    Zitat von MattesL

    Natürlich ist es kaum möglich, die Reparaturen mit Anfahrt, Ersatzeilen usw. aus dem Vertrag herauszurechnen.

    Dazu muss man sich zuerst den Vertrag anschauen. Eventuell lässt sich aus den Details eine Quote ermitteln, wie hoch der Reparaturanteil ist. Hilft das nicht weiter, dann bleibt nur eine Schätzung. 50% dürfte wahrscheinlich schon in die richtige Richtung gehen.

    Zitat von MattesL

    Der Vermieter hat mittlerweile angeboten, dass er 130 € des Vertrags übernimmt

    Man könnte den Vermieter fragen, wie er auf diese Zahl kommt, ob sich die belegen lässt oder er die Zahl nur rein fiktiv gesagt hat um etwas anzubieten.

    Zitat von MattesL

    Zusätzlich werde ich dann noch die Position insgesamt zurückweisen

    Das wäre nicht korrekt, denn die jährliche Wartung ist ja umlagefähig. Es geht nur um den Betrag. Man müsste in der Beanstandung gegen die Abrechnung also einen Betrag für den Raparaturanteil abziehen, der einem als Mieter realistisch erscheint. Wenn der Vermieter damit nicht einverstanden ist, dann wird er schon darauf antworten.

    Der Vermieter bietet deshalb 130 € reduzierung an, weil die mittlere Stufe des Wartungsvertrags (statt der aktuell höchsten) 130 € weniger kostet. Bei der sind keine Reparaturen (Teile und Anfahrt) inklusive. Er würde also "Premium" behalten, mir aber "plus" berechnen (Vaillant Wartungsverträge). Die Logik scheint erstmal nicht verkehrt, nur ist der Preis mit 532 € dann eben immer noch vergleichsweise sehr hoch.

    Bei dem Zurückweisen der Position geht es mir nur darum dass er anscheinend noch gar nichts bezahlt hat. Der Vertrag ist bereits gültig, er hat mir die Vertragskopie zukommen lassen, aber die Abrechnung mit Vaillant erfolgt erst am Jahresende. Dass ich jetzt oder später den Wartungsanteil der Kosten zahlen musst, ist klar.

    Zitat von MattesL

    Bei der sind keine Reparaturen (Teile und Anfahrt) inklusive.

    Das ist schon mal gut. Doch wenn ich mir die verlinkte Übersicht anschaue, dann reicht auch die kleine Stufe basic völlig aus. Hier kommen dann zwar noch Verschleißteile extra dazu, aber das dürfte weniger sein als der Preis vom mittleren Paket.

    Zitat von MattesL

    Bei dem Zurückweisen der Position geht es mir nur darum dass er anscheinend noch gar nichts bezahlt hat.

    Das ist erstmal nicht so schlimm. Aber da scheinbar der Abrechnungszeitraum von Mai bis April geht, müssen die Kosten anteilig auf den Zeitraum runter gerechnet werden.

    Hallo zusammen,

    da ich mittlerweile auch beim Anwalt war, wollte ich hier noch Feedback geben wie die Sache weitergeht:

    Von den drei Wartungspaketen des Herstellers wäre bereits das kleinste für die reine Wartung ausreichend - genau wie Fruggel geschrieben hat. Daher werde ich nun selbst die Nebenkostenabrechnung auf den Preis dieses Pakets anpassen und entsprechend neu berechnen.
    Dadurch kommt dann eine größere Rückzahlung raus - entsprechend werde ich auch die Vorauszahlungen anpassen.

    Der Vermieter hat mir in dem Zusammenhang, als direkte Reaktion auf meine Weigerung den teuren Vertrag zu zahlen, mittlerweile übrigens mit Kündigung wegen Eigenbedarfs gedroht - passiert ist aber nichts und der Anwalt meint ich darf dem entspannt entgegensehen.

    Zitat von MattesL

    Daher werde ich nun selbst die Nebenkostenabrechnung auf den Preis dieses Pakets anpassen

    Ja, so ist das übliche Vorgehen. Man muss dem Vermieter das aber auch begründen in einem Schreiben, in dem man seine Einwände gegen die Abrechnung geltend macht. Wenn man das entsprechend ausführlich und wortgewandt angeht, bringt man den Vermieter vielleicht zur Einsicht über seinen Fehler.

    Zitat von MattesL

    Kündigung wegen Eigenbedarfs gedroht - passiert ist aber nichts und der Anwalt meint ich darf dem entspannt entgegensehen.

    Das kann man zunächst auch. Allerdings wäre es eine ungünstige Situation, falls der Vermieter tatsächlich Eigenbedarf für sich oder einen nahen Angehörigen haben sollte. Denn dann wäre die Kündigung dennoch wirksam.

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