Extrem hohe Heizkostenabrechnung

In 2023 wurde zum ersten Mal der Warmwasserverbrauch erfasst und (halbwegs) danach abgerechnet. Auch Kaltwasser wurde zum ersten Mal in 2023 nach Verbrauch umlegt. Da du eine sehr kleine Wohnfläche hast, aber im Vergleich zum Durchschnitt des Gebäudes sehr viel Kalt- und Warmwasser brauchst, musst du nun deutlich mehr bezahlen als vorher. Bisher hat dein Verbrauchsverhalten keine Rolle in der Abrechnung gespielt und die Kosten wurden nach Wohnfläche auf alle Parteien verteilt (bis 2022 28 m² auf 431 m² WF = 6,5 % für alles, ab 2023 29 m³ Warmwasser auf 261 m³ = 11%, 75 m³ auf 646 m³ Kaltwasser = 12 % ). Du hast also in den vergangenen Jahren sehr stark vom Verteilerschlüssel profitiert und hättest vermutlich schon in den vergangenen Jahren bei den Posten Kalt/Schmutzwasser und Warmwasser fast das doppelte zahlen müssen. Da das erhebliche Posten sind, fällt dementsprechend natürlich eine größere Nachzahlung an.

Was außerdem auffällt: in der Vergangenheit (mangels Zähler) wurde der Kostenanteil für das Warmwasser aus den Heizkosten für mich nicht nachvollziehbar berechnet. Ich denke, ein pauschaler Ansatz. In 2023 fehlt zwar immer noch der zwingend vorgeschriebene Wärmemengenzähler, allerdings kann die Abrechnung nun mit der Formel in der Heizkostenverordnung erstellt werden, die eine gute Schätzung des Wärmebedarfs fürs Warmwasser liefert. Nun verteilt sich die Brennstofflieferung jedoch zu 80 % aufs Warmwasser und nur zu 20 % auf die Raumheizung, was ich für sehr ungewöhnlich bei einem Bestandsbau halte. Wenn es jedoch sehr viele so kleine Wohnungen mit nicht mal 30 m² und viele Berufstätige im Haus sind, ist das bei einigermaßen gutem Dämmstandard jedoch schon denkbar. Denn eine Person braucht auf 30 m² genauso viel Wasser wie auf 60 oder 90, für letztere aber 2 oder 3x so viel Heizenergie.

Zitat von Anabox

Seit 10 Jahren hatte ich stets ein Guthaben nach der Abrechnung und nun soll ich angeblich 70% mehr verbraucht haben obwohl der Winter 2023 so mild war und ich die Heizung kaum an hatte?

Du hast in 2023 sogar deutlich geringer Raumheizkosten, dein Anteil am Gesamtverbrauch ist etwa gleich geblieben, wobei der Gesamtverbrauch gesunken ist. Von daher passt das zum milden Winter. Du hast deutlich mehr verbraucht, weil darin der Verbrauch für das Warmwasser enthalten ist und das ist wesentlich mehr als vorher. Vermutlich aber nur, weil es vorher einfach nicht erfasst wurde und der Wert aus 2022 nicht der Realität entspricht.

Zitat von Anabox

Darf der Vermieter einfach so den Verteilerschlüssel ändern?

Jein.

Beim Warmwasser ist eine Abrechnung nach Verbrauch gesetzlich vorgeschrieben, da hat der Vermieter überhaupt keine Wahl. Dass sich der alte Vermieter nicht an die Heizkostenverordnung gehalten hat, war nicht korrekt, auch wenn sich offensichtlich niemand beschwert hat. Nun wird die gesetzliche Vorschrift umgesetzt, wenn auch wie oben beschrieben nicht ganz so wie es das Gesetz vorschreibt. Das macht die Abrechnung angreifbar, der fehlende Wärmemengenzähler ist schon seit über 10 Jahren Pflicht.

Auch beim Kaltwasser darf der Verteilerschlüssel geändert werden, allerdings muss dies vor Beginn der Abrechnungsperiode angekündigt werden. Was ist denn im Mietvertrag vereinbart? Üblicherweise steht da schon drin, dass nach Verbrauch abgerechnet werden kann. Es stellt sich jedoch auch die Frage, warum in den früheren Jahren nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde, da bereits Warm- und Kaltwasserzähler offensichtlich vorhanden und sogar deren Miete in Rechnung gestellt wurde.

Wenn es sich um einen normalen Bestandsbau handelt, sollte man schon überprüfen, wie es zu einem so immens hohen Anteil des Warmwassers an den Heizkosten kommt. Normalerweise liegt der üblicherweise bei ~ 20 %, wie in den Vorjahren. Handelt es sich hier um ein Passivhaus/Effizienzhaus 40, bei dem eine so geringe Heizlast zu erwarten ist?

Wie gesagt, es fehlt hier der Wärmemengenzähler, der genau den Wärmebedarf für das Warmwasser ermitteln soll. Allerdings ist der Anteil von ca. 1/3 Warmwasser am Gesamtwasser nicht auffällig und der Preis pro m³ Warmwasser ist auch normal. Das ist alles plausibel.

Natürlich ist die Frage, ob man mit diesen Punkten auf den (neuen) Vermieter zugeht. Ich finde es nicht so geschickt, sich darauf zu berufen, dass man in den letzten Jahren immer geringere Kosten hatte, weil der eigene Verbrauch von der Gemeinschaft finanziert wurde. Auf den fehlenden Wärmemengenzähler kann und sollte man den Vermieter hinweisen, allerdings ändert der aus Erfahrung nicht wirklich etwas an den Zahlen, außer, dass er selbst auch Geld kostet. Die Schätzung über die Formel ist ähnlich gut wie eine Erfassung.

In deinem Mietvertrag steht, dass Kosten, die nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach Wohnfläche verteilt werden. Ergo im Umkehrschluss hat die Abrechnung nach Verbrauch dort, wo es möglich ist, Vorrang. Aus meiner Sicht ist es daher korrekt, wenn der Vermieter die Kaltwasserkosten nach dem Verbrauch umlegt. So ist es im Mietvertrag vereinbart.

Konkrete Handlungsempfehlungen kann und darf ein Forum nicht leisten.

Zitat von Anabox

Ich kann das irgendwie alles nicht nachvollziehen, da ich ein sparsamer Mensch bin und gar nicht viel verbrauche.

Du kannst noch die Zählerstände überprüfen, evtl. ist hier etwas nicht korrekt.

Ein Umzug ist natürlich immer möglich, man sollte dann allerdings schon genau schauen, ob man tatsächlich günstiger kommt und was einem wichtig ist. Ich finde die Betriebskosten nicht so ungewöhnlich hoch, wenn man den recht hohen Verbrauch für eine Einzelperson unberücksichtigt lässt. Einen solchen Verbrauch von Kalt - und Warmwasser hatten wir als 4-5 köpfige Familie im MFH.

Zitat von Anabox

Kann man sich nicht irgendwie darauf berufen, dass die letzten 12 Jahre anders abgerechnet wurde?

Aus meiner Sicht nicht, denn die vergangenen Abrechnungen waren nicht entsprechend dem Mietvertrag bzw. sogar gesetzeswidrig. Bzgl. der Warmwasserkosten kann es hier gar keine Diskussion geben.

Zitat von Anabox

Dumme Frage, aber wie überprüfe ich die Zählerstände?

Du solltest sie grundsätzlich auch zum Stichtag selbst ablesen und notieren, damit du das dann abgleichen kannst. Ggf. sind es auch elektronische Zähler, da kannst du auch jetzt noch den Stand zum 31.12. abrufen. Auch jetzt kannst du prüfen, was du seit der letzten Ablesung verbraucht hast bzw. wie der Zählerstand ist und ob dieser Sinn macht.

Zitat von Anabox

In den Betriebskosten ist mir auch aufgefallen, dass die Kosten vom Hauswart von 250€ 2022 auf 2378,53€ 2023 gestiegen sind und Treppenhausreinigung von 1014,60€ 2022 auf 2570,40€ und die Gartenpflege ist auch von 261,45€ auf 2022 auf 809,68 2023 gestiegen, dabei haben wir nicht mal einen Garten.

Dann müssen die Belege im Detail geprüft werden. Was wurde in Rechnung gestellt, was wurde für diese Rechnungen ausgeführt usw. Möglicherweise hatte der alte Vermieter noch ältere Verträge, die der neue Vermieter nicht übernommen hat/übernehmen konnte. Wenn ihr keinen Garten habt, ist die Frage, was als Gartenpflege umgelegt wurde. Es gibt keine kleinen Beete, Vorgarten o.ä.? Gar keine Grünflächen, Hecken usw.? Das sind dann alles Fragen an den neuen Vermieter. Hierfür muss er die Nachweise liefern.

Zitat von Anabox

Und da ist ja noch die Frage bezüglich der Nachforderung die bis zu dem in der Vergangenheit liegenden 12.09.2024 überwiesen werden sollte obwohl ich die Abrechnung erst am 02.10.2024 erhalten habe.

Die übliche Zahlungsfrist für Nachzahlungen liegt bei 30 Tagen. Wenn du die Abrechnung erst Anfang Oktober erhalten hast, also entsprechend dann Ende des Monats bzw. Anfang November.

Bei der schon erwähnten Belegeinsicht kann man sich auch die Zählerwerte der anderen Wohnungen zeigen lassen. Das ist in diesem Fall aufgrund des hochen Anteils an Warmwasserkosten erforderlich um zu sehen, ob irgend etwas nicht plausibel ist. Nur auf die eigenen Zähler zu schauen wird nicht weiter helfen.

Entweder bekommt man alles per E-Mail zugeschickt, oder man bekommt Kopien gegen Kostenerstattung, oder man macht persönlich vor Ort beim Vermieter Fotos von allen Belegen, um diese dann einer fachkundigen Person zeigen zu können. Verweigert der Vermieter jede der Möglichkeiten, gilt die Belegeinsicht als nicht erfolgt.

Ja richtig. Da sind der Wohnung falsche Zählernummern zugeordnet worden in der Abrechnung. Jedoch erklärt sich damit noch nicht der ungewöhnlich hohe Anteil an Energie für Warmwasser von 81% bzw. des Gesamtverbrauchs von 81%. Dazu müssen alle Zähler geprüft werden. Diese eine Verwechslung könnte den Vermieter aber veranassen, das zu tun.

Zitat von Anabox

Wurde der irgendwie zurückgesetzt

Nicht zurück gesetzt, sondern letztes Jahr gewechselt, vermutlich weil die Eichfrist abgelaufen war. Die aktuelle Eichfrist endet 2029 und beträgt immer 6 Jahre.