Doppelte Mieterhöhung und Kappungsgrenze

  • Hallo zusammen,

    ich habe zwar recherchiert, aber manche Formulierungen dazu sind mir nicht eindeutig genug, daher die Frage in die Runde:

    Mein Vermieter hat sich nach 50 Jahren mal bereit erklärt die Sanitär-Räume zu renovieren und ich habe einer Mieterhöhung zugestimmt. Es wurde mir also nicht aufgezwungen, sondern war einvernehmlich.

    Zu diesem Zeitpunkt war eine Mieterhöhung aufgrund Mietindex noch kein Thema, bzw. wurde vor Modernisierung nicht angekündigt (formal wohl falsch). Sehe ich auch noch als unproblematisch an, weil wir vorher wie nachher in der Mitte des Mietindex liegen und das preislich nicht relevant sein sollte (die Klassifizierung ist die selbe). Und wegen eines Formfehlers mache ich keinen Rechtsstreit.

    Nun hat er aber die Miete im Oktober zu Februar nicht nur um die besagte vereinbarte Summe erhöht, sondern doppelt. Prinzipiell erlaubt, jedoch kommen wir dann über 20% innerhalb von 3 Jahren.

    Wird die Erhöhung der Modernisierung nun in die 20% Kappungsgrenze eingerechnet, oder darf er diese überschreiten (25,6%) weil unabhängig voneinander? Wie gesagt, die gefundenen Formuliereungen hierzu waren für mich leider nicht eindeutig.

    Danke im voraus für die Antworten

  • darf er diese überschreiten (25,6%)

    Nein, er darf die 20 % nicht überschreiten.

    Dies ist ein der wichtigsten Gründe, warum in vielen Fällen im laufenden Mietverhältnis nichts investiert wird, da die einvernehmliche Erhöhung/Mieterhöhung wegen Modernisierung praktisch verpufft. Von seiner Investition hat der Vermieter nichts, weil er nachher eingeschränkt ist, was weitere Erhöhungen angeht. Geschickterweise hätte er es andersherum gemacht, erst "klassische" Erhöhung, anschließend einvernehmlich/als Modernisierungserhöhung. In dieser Reihenfolge wäre legal die gesamte Erhöhung möglich gewesen. Aus meiner Sicht macht das keinen Sinn, aber so sind aktuell die Gesetze.

    Ich denke, man sollte hier abwägen, wie das Mietverhältnis ist und wie man sich das Mietverhältnis zukünftig vorstellt. Einerseits, ob man sich später ggf. andere einvernehmliche Renovierungen mit dem Vermieter wünschen könnte, bzw. wie bisher der Umgang mit Mieterhöhungen war, usw. Wenn man die Erhöhung jetzt ablehnt, braucht man zukünftig sicherlich nicht mehr auf ein Entgegenkommen des Vermieters hoffen.

  • Es wurde mir also nicht aufgezwungen, sondern war einvernehmlich

    Eine freiwillige und einvernehmliche Mieterhöhung erfolgt im Sinne des §557 BGB. Dieser Paragraph vermischt sich aber nicht mit §558 BGB (erzwungene Mieterhöhung) und somit kommt auch nicht die 20% Grenze zum tragen.

    bereit erklärt die Sanitär-Räume zu renovieren und ich habe einer Mieterhöhung zugestimmt

    Es gilt der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Man darf also nun den Vermieter an die vorherige Absprache der Erhöhung im Gegenzug für die Modernisierung erinnern.

  • Danke soweit für die Antworten, allerdings scheinen auch hier die Meinungen nicht eindeutig. Beide Aussagen zur Kappungsgrenze klingen für mich plausibel, aber welche stimmt nun? :/

    Fruggel: Wenn die 20% Grenze nicht zum Tragen kommt, warum sollte ich den Vermieter an die Absprache erinnern? Er darf ja dann doppelt erhöhen, oder verstehe ich dich falsch?

  • aber welche stimmt nun?

    Man lese einfach im Gesetz:

    (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

    Steht wörtlich da, dass sich die Kappungsgrenze auf Abs. 1 des Gesetzes bezieht und somit nicht auf §557 BGB.

    warum sollte ich den Vermieter an die Absprache erinnern?

    Weil die Absprache lautet, dass die Erhöhung bereits für die Modernisierung ist. Damit schließt sich aus, nochmal aus gleichem Grund eine Erhöhung zu wollen, das wäre entgegen der Absprache. Davon abgesehen gibt es an eine erzwungende Mieterhöhung wegen Modernisierung einige formelle Anforderungen und es würde mich nicht wundern, wenn diese gar nicht eingehalten sind.

  • Weil die Absprache lautet, dass die Erhöhung bereits für die Modernisierung ist. Damit schließt sich aus, nochmal aus gleichem Grund eine Erhöhung zu wollen, das wäre entgegen der Absprache. Davon abgesehen gibt es an eine erzwungende Mieterhöhung wegen Modernisierung einige formelle Anforderungen und es würde mich nicht wundern, wenn diese gar nicht eingehalten sind.

    Die weitere Erhöhung ist nicht aus gleichem Grunde, sondern mit Begründung des Mietindex von dem die Wohnung zu weit weg wäre (was tatsächlich ok ist, sie liegt immer noch im mittleren Bereich). Das war vor der Modernisierung auch schon so, dadurch ergeben sich für den Mietindex keine nennenswerten Änderungen - hab mir die Ermittlung mal angesehen. Die Erhöhung Mietindex haben im Hause alle bekommen.

    Somit wurde ich zwar vorher über eine Erhöhung aufgrund Mietindex nicht informiert (und hätte theoretisch eine Modernisierung und weitere Erhöhung bleiben lassen können), aber es ist nicht gegen eine Absprache der Mieterhöhung aufgrund Modernisierung.

    Also Fazit: Ich muss es akzeptieren. Danke.

  • Das habe ich im Eingangsbeitrag wohl etwas falsch heraus gelesen.

    Und kleine Anmerkung, dass das Wort Mietindex irreführend ist. Denn es gibt die Indexmieterhöhung, die etwas anderes ist als die Erhöhung nach dem Mietspiegel.

    dadurch ergeben sich für den Mietindex keine nennenswerten Änderungen

    Wenn sich keine Änderungen ergeben, weil der Mietpreis schon im mittleren Bereich ist, verstehe ich nicht, wie man dann von einer Verdopplung der Erhöhung sprechen kann.

    Also Fazit: Ich muss es akzeptieren

    So schnell gehts dann doch nicht. Man müsste sich die Erhöhung genauer anschauen. Bei einer kombinierten Erhöhung wegen Modernisierung und nach dem Mietspiegel kann die Kappungsgrenze zwar überschritten werden, jedoch ist die Erhöhung auf den Betrag gedeckelt, den der Vermieter durch die Modernisierung beanspruchen könnte (BGH Urteil vom 16.12.2020, Az.: VIII ZR 367/18).

  • Wenn sich keine Änderungen ergeben, weil der Mietpreis schon im mittleren Bereich ist, verstehe ich nicht, wie man dann von einer Verdopplung der Erhöhung sprechen kann.

    Gemeint war Mieterhöhung nach Mietspiegel plus Mieterhöhung aufgrund Modernisierung, also doppelte (zweifache) Mieterhöhung.

    Jetzt habe ich mir die Begründung nochmal genau nach Paragraphen durchgelesen und festgestellt, dass sie sich immer nur auf §558 berufen, also Erhöhung nach Mietspiegel und die Renovierung sei damit auch schon berücksichtigt, also nicht getrennt mit §559 begründet.

    Sie führen also eine Erhöhung der Nettomiete von 605€ auf 760€ durch (25,6%), obwohl ich nur 100€ wegen Modernisierung zugestimmt habe (ohne zu wissen dass da eine nach Mietspiegel auch noch kommt).

    Also mit lediglich §558 müsste die Kappungsgrenze eingehalten werden, nur weil ich dem Teil der Modernisierung zugestimmt habe, können die nicht auch noch den Teil des Mietspiegels voll drauf packen, richtig? Also nur 20%, in meinem Fall 726€, so wie Schweinchenfan schon meinte.

  • Ja, für §558 ist die Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Es ist aber noch nicht ganz klar, wie die einvernehmliche Mieterhöhung einzustufen ist. Der Vermieter könnte diese nun in seiner Mieterhöhung mit verschmolzen haben. Es kann aber auch sein, dass diese als eine separate Vereinbarung vor der Mieterhöhung nach §558 anzusehen ist. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter ein Jahr mit der neuen Erhöhung warten muss, weil das Gesetz vorschreibt, dass die Miete bei Erhöhung nach §558 15 Monate unverändert gewesen sein muss. Kommt drauf an, wie es genau abgelaufen ist.

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