Vermieter verweigert Kaution

    Hallo zusammen, ich bin neu hier und könnte Hilfe/Rat brauchen.

    Ich hatte knapp 11 Jahre in einer Mietwohnung als Hauptmieterin gelebt. Das Verhältnis zum Vermieter (Privatperson) war immer sehr schwierig und angespannt.
    Im Dezember 2024 bin ich ausgezogen und hatte den Vermieter Anfang Mai per Mail angeschrieben, da mir immer noch das Übergabeprotokoll fehlt und die Kaution, die ich bezahlt habe. Im Mai schrieb er "Auf Ihre Kaution haben Sie gar keinen Anspruch mehr und das Protokoll brauchen Sie nicht!"

    Dazu muss ich sagen, es sind keine Beschädigungen meiner Seits entstanden und die Wohnung wurde, wie von Zeugen bestätigt, sauber und in Ordnung übergeben.

    Mitte Dezember ´24 war ich schonmal in einer Kanzlei, weil der Vermieter sich letztes Jahr schon gegen alles sträubte und wehrte. Leider hat mein Anwalt im Dezember nichts gemacht, obwohl er sagte; den schreib ich mal an.

    Im Juni habe ich einen Termin in einer anderen Kanzlei. Ich weiß auch, dass es nicht rechtens ist, dass der ehemalige Vermieter die Kautionsrückzahlung verweigert.


    Was könnte ich noch tun?


    LG Milena :)

    Zitat von Milena1

    Was könnte ich noch tun?

    Man könnte, wenn man möchte, dem Vermieter in der Zwischenzeit schon mal einen freundlichen Brief schreiben und darin erklären, dass man seine Ansicht nicht teilt. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt erst nach 3 Jahren. Und wenn der Vermieter meint, er könne die Kaution oder einen Teil davon einbehalten, dann möge er genauer darlegen, wofür genau das ist und mit welchem Betrag, der zumindest mit einem Kostenvoranschlag nachzuweisen wäre. Nur so kann man prüfen, ob das berechtigt ist. Sollte da nichts kommen, würde man gerichtliche Schritte einleiten zur Forderung der Kaution.

    Guten Morgen,

    Danke Fruggel . Ein freundliches Schreiben hatte ich an Ihn schon versendet, mit der Frage, warum er meine Kaution einbehält.

    Darauf kam dann die Antwort: "Es sollen Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden, für die neue Nachmieterin, die in meiner ehemaligen Wohnung umgesetzt werden, dafür werde ich das Geld verwenden!"

    Er bat mich auch eine Summe ohne Rechnung zu bezahlen, weil die Handwerker andere Bodenfliesen verwendet haben und gestrichen haben, dafür soll ich über 5000 € bezahlen, ich vermute eh, dass er schon wieder Schwarzarbeiter angeheuert hat. Ich denke mal, im Prinzip sucht er nur
    n' dummen, der schön bezahlt - damit er ausm Schneider ist.

    Ich habe ohnehin im Juni einen Termin bei einem anderen Anwalt in einer anderen Kanzlei, denn ich befürchte, ohne Anwalt kann ich mein Recht nicht durchsetzten.

    Im Juni ist auch das klassische halbe Jahr rum, wo der ehemalige Vermieter Schadensansprüche geltend machen könnte.

    Zitat von Milena1

    Darauf kam dann die Antwort: "Es sollen Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden

    Dann könnte man einen weiteren Brief schreiben und erklären, dass man als ehemaliger Mieter dafür nicht zuständig ist, sondern die Kaution im Sinne des §551 BGB für Beschädigungen oder Schulden ist, die man selbst verursacht hat. Und man könnte mit Nachdruck zur Zahlung auffordern und eine Frist setzen. Diese Frist ist nicht unwichtig, weil der Vermieter dann in Verzug kommt, was bedeutet, dass er die Anwaltkosten zahlen muss.

    Zitat von Milena1

    ich befürchte, ohne Anwalt kann ich mein Recht nicht durchsetzten.

    Zumindest einen Mahnbescheid könnte man beim Gericht beantragen. Dazu braucht man keinen Anwalt. Jedoch hat es nochmal eine andere Wirkung, wenn der Vermieter einen Brief von einem Anwalt bekommt.

    Zitat von Milena1

    Im Juni ist auch das klassische halbe Jahr rum, wo der ehemalige Vermieter Schadensansprüche geltend machen könnte.

    Das halbe Jahr ist nicht so sehr von Bedeutung, denn mit der Kaution könnte auch später noch aufgerechnet werden, sofern die Forderung des Vermieters berechtigt wäre.

    Zitat von Fruggel

    Dann könnte man einen weiteren Brief schreiben

    Okay, dann versuche es es noch mal. Welche Frist soll ich denn einsetzen ? 14 Tage oder 1 Monat? Oder einen anderen Zeitraum?

    Nur ich denke, dass ich darauf keine Antwort bekommen würde, da er auf die vorherigen Fragen bzgl. des Übergabeprotokolls und der noch ausstehenden Mietkaution sich auch nicht geäußert hat.


    Vielen Dank für die hilfreichen Tipps.:thumbup:

    Zitat von Milena1

    da er auf die vorherigen Fragen bzgl. des Übergabeprotokolls und der noch ausstehenden Mietkaution sich auch nicht geäußert hat

    Die Aussage ist jetzt nicht nachvollziehbar, da im Eingangsbeitrag die Antwort des Vermieters geschrieben wurde.

    Zitat von Milena1

    Dazu muss ich sagen, es sind keine Beschädigungen meiner Seits entstanden und die Wohnung wurde, wie von Zeugen bestätigt, sauber und in Ordnung übergeben.

    Welcher Zustand bei Wohnungsrückgabe wurde im Mietvertrag vereinbart?

    In den meisten Fällen ist besenrein, also das was du beschreibst, ausreichend und i.O.


    Man darf aber auch andere Zustände vereinbaren. Daher bitte nochmal im Mietvertrag nachlesen, was dort wörtlich! genau vereinbart wurde.

    Z.B vollständig gereinigt und bezugsfertig kann vereinbart werden.

    Zitat von Milena1

    weil die Handwerker andere Bodenfliesen verwendet haben und gestrichen haben,

    Nach 11 Jahren Mietdauer sind ein paar Gebrauchsspuren ganz normal, die mit Schönheitsreparaturen beseitigt werden können.

    Die wichtigsten Schönheitsreparaturen bei Auszug sind das Verschließen von Löchern und Streichen der Wände, das gerne vertraglich auf Mieter übertragen wird.

    Da könnte der Vermieter einen Punkt haben, wenn z.B. von Möbeln und Bildern deutliche Ränder bei Wohnungsrückgabe sichtbar waren oder intensive Wandfarben. Normalerweise darf ein Vermieter nicht sofort Handwerker beauftragen solche Dinge zu beseitigen und das mit der Kaution verrechnen, aber keine Regel ohne Ausnahme.

    Daher meine Frage: In welchem Zustand waren die Wände bei Einzug und Wohnungsrückgabe?


    Zitat von Milena1

    Okay, dann versuche es es noch mal.

    Würde ich nicht machen, sondern deinen Anwalt machen lassen. Es besteht kein Zeitdruck, weil Fristen ablaufen könnten, wenn man noch ein paar Wochen wartet.

    Der Briefkopf von einem Anwalt (möglichst ein Fachanwalt für Wohneigentums- und Mietrecht) hat eine ganz andere Wirkung auf die meisten Menschen. Auch für den Fall, dass die Kaution eingeklagt werden muss, ist es wichtig ein paar formale und inhaltliche Dinge zu beachten.

    Bei schwierigen Menschen, die ihre eigenen Regeln aufstellen, ist eine gerichtsfeste Zustellung von Anschreiben zu empfehlen. Das scheitert bei Laien oft am gewusst wie. Auch wenn das nicht immer notwendig ist, kann das vor Gericht ausschlaggebend sein.

    Ein weiterer Vorteil, wenn dein Anwalt das Anschreiben an deinen Vermieter macht, falls es zu einer Klage kommen sollte:

    Die Zustellung von anwaltlichen Schreiben wird seltener angezweifelt als von Nicht-Anwälten.

    Zitat von Tapcy

    Welcher Zustand bei Wohnungsrückgabe wurde im Mietvertrag vereinbart?

    Zitat von Tapcy

    Daher meine Frage: In welchem Zustand waren die Wände bei Einzug und Wohnungsrückgabe?

    Diese Fragen sind absolut nicht relevant aufgrund dieser Äußerung des Vermieters:

    Zitat von Milena1

    Darauf kam dann die Antwort: "Es sollen Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden, für die neue Nachmieterin

    Der Vermieter spricht also überhaupt nicht von Schäden oder fehlender Renovierung. Es gibt somit nichts zu prüfen, basierend auf dieser Aussage hier im Forum. Für Modernisierungsmaßnahmen ist ein ehemaliger Mieter nicht verantwortlich. Das ist nicht Zweck der Kaution.

    Zitat von Fruggel

    Für Modernisierungsmaßnahmen ist ein ehemaliger Mieter nicht verantwortlich. Das ist nicht Zweck der Kaution.

    Richtig. Deswegen habe ich mich auch nicht auf Modernisierungsarbeiten des Vermieters bezogen, sondern ausschließlich auf eine Prüfung, ob von Mieterseite evtl. fällige und auf den Mieter abgewälzte Schönheitsreparaturen übersehen wurden, die u.U. eine Aufrechnung mit der Kaution erlauben.


    Zitat von Fruggel

    Der Vermieter spricht also überhaupt nicht von Schäden oder fehlender Renovierung.

    Der Vermieter kann noch neue Argumente für eine Aufrechnung mit der Kaution vortragen, diese Frist läuft diesen Monat ab. Ob dem Vermieter noch ein Licht aufgeht, steht in den Sternen.

    Eine präventive Prüfung, ob man selbst vielleicht etwas übersehen hat, das ggf. noch Angriffspunkte (bzw. hier Gründe für eine Aufrechnung mit der Kaution liefern kann), schadet nicht.

    Zitat von Tapcy

    auf eine Prüfung, ob von Mieterseite evtl. fällige und auf den Mieter abgewälzte Schönheitsreparaturen übersehen wurden

    Was einem aber kein bisschen weiter bringen würde für die Klärung des Problems. Denn der Verrmieter ist es, der die Pflicht hat zu erklären, wofür genau er etwas mit der Kaution aufrechnen will und mit welchem Betrag, den er auf Nachfrage auch belegen können muss, zb mit einem Kostenvoranschlag. Ohne Vorliegen einer Kautionsabrechnung darf ein Vermieter nicht pauschal mal eben so einbehalten. Man kann sonst als Mieter gar nicht prüfen, ob die Aufrechnung berechtigt ist.

    Zitat von Tapcy

    für eine Aufrechnung mit der Kaution vortragen, diese Frist läuft diesen Monat ab

    Das ist fachlich falsch. Mit der Kaution kann gemäß §215 BGB auch noch nach Eintritt der Verjährung aufgerechnet werden.

    Fruggel,


    im Kern sagen wir beide das Gleiche.

    Der Vermieter darf prüfen ob er Forderungen stellen kann und will. Stellt er Forderungen, müssen diese nachvollziehbar sein, keine Fantasiewerte.

    Der Mieter sollte prüfen und absegnen oder um Klärung bitten bzw. widersprechen, bei nicht nachvollziehbaren Forderungen.


    Der Unterschied besteht nur darin, dass ich es für sinnvoll empfinde, wenn Mieter und Vermieter ihre Unterlagen vor einer evtl. anstehenden Auseinandersetzung miteinander nochmal prüfen und möglichst gut vorbereitet einen Anwaltstermin wahrnehmen. Das spart Zeit bei vermeidbaren Rückfragen. Niemand ist fehlerfrei, weder Mieter noch Vermieter.

    Es macht rechtlich keinen Unterschied, ob man von Forderungen nach Erhalt einer Abrechnung überrascht wird und die Berechtigung erst dann prüft, oder ob man sich im Vorfeld Gedanken dazu macht, prüft, ob man evtl. selbst was übersehen hat, das einem noch auf die Füße fallen könnte. Das ist eine Frage des individuellen Sicherheitsbedürfnissen, wie gut man sich auf möglicherweise bestehende Ansprüche vorbereiten möchte.


    Die 6-monatige Frist für die Anmeldung von Schadenersatzansprüchen des Vermieters läuft demnächst ab.

    Davon unberührt sind andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die mit einer Kaution verrechnet werden dürfen und nicht der kurzen Verjährung unterliegen. Selbst verjährte Ansprüche können u.U. mit der Kaution verrechnet werden.

    Ob Ansprüche bestehen, die nicht der kurzen Verjährung unterliegen, sollte der Anwalt der Userin prüfen. Die Userin selbst, kann nur ihre Unterlagen sichten, ob ihr noch irgendwas auffällt, was aus ihrem Gedächtnis verschwunden ist und sich möglichst gut auf den Anwaltstermin vorbereiten.

    So exotisch ist es nicht, dann man bei längeren Mietverhältnissen nicht mehr alle Details im Kopf hat und nachlesen muss.

    Auch nicht abwegig, dass bei der Sichtung der eigenen Unterlagen nochmal Fragen aufkommen, zu Dingen, die das eigene Gedächtnis längst begraben hatte.

    Zitat von Tapcy

    Welcher Zustand bei Wohnungsrückgabe wurde im Mietvertrag vereinbart?

    Hallo Tapcy. Im Mietvertrag steht wortwörtlich "Die Wohnung hat sauber zu sein, wenn sie übergeben wird" - In den meisten Fällen kenne ich es auch so, dass die besenrein übergeben werden soll. Wie gesagt, ich hatte auch Zeugen dabei, da ich die Übergabe nicht alleine machen sollte.

    Die Wohnung war sauber (gesaugt & gewischt)

    Zitat von Tapcy

    Die wichtigsten Schönheitsreparaturen bei Auszug sind das Verschließen von Löchern und Streichen der Wände, das gerne vertraglich auf Mieter übertragen wird

    Ich hatte ja den Vermieter ganz klar am 30.11. gefragt, ob ich die Dübel raus machen soll und die Löcher verspachteln soll? Darauf seine Antwort: " Nein! Das machen die Handwerker!" (die er wohl auch schon beauftragt hat)

    Am 30.11. war eine Besichtigung, da ja die Nachbarin in meine Wohnung ziehen möchte.

    Zitat von Tapcy

    wenn z.B. von Möbeln und Bildern deutliche Ränder bei Wohnungsrückgabe

    also das ist bei mir nicht der Fall.

    Zitat von Tapcy

    Daher meine Frage: In welchem Zustand waren die Wände bei Einzug und Wohnungsrückgabe?

    Die Wände wurden nach meiner Farbwahl farbig gestrichen. Der Vermieter sagte zu Anfang: " Ich möchte nicht, dass Sie hier zum Einzug streichen, damit habe ich viele schlechte Erfahrungen gemacht. Das wird ein Maler machen!" (dieser "Maler" war natürlich ein Schwarzarbeiter)

    Zitat von Tapcy

    Würde ich nicht machen, sondern deinen Anwalt machen lassen.

    Okay, dann lass ich das mit der erneuten Aufforderung.

    Hier eine E-Mail von Vermieter auf meine Antwort wegen dem Übergabeprotokoll. Das die Wohnung geräumt war, schien ihn sehr zu nerven, da er es die letzten Jahre so gemacht hat, dass einige Mieter immer was "da lassen" sollten (Tisch, Schrank, Stühle) Er gab an, den Sperrmüll zu rufen, und hat die Sachen für gutes Geld verscherbelt. Das hat mir eine Nachbarin mal erzählt, mit der ich gut befreundet war - So ein Fuchs ist das.

    Mit "Erhaltungsarbeit" meint er, dass ich NIE geputzt hätte, was Freunde, Arbeitskollegen und sonstige Personen, die zu Besuch waren, nicht teilen konnten, denn bei mir war es immer sauber. Klar war da mal ne Fluse, oder Krümmel - keine Wohnung ist keimfrei.

    Es war von Anfang an klar, dass eine andere Nachbarin in meine Wohnung zieht, da sie aber noch einiges an Sonderwünschen hatte (mehr Steckdosen, Einbauküche, andere Tapete, andere Wandfarbe ...) Jetzt soll ich für die Modernisierung blechen. Nö, sehe ich nicht ein! Mir war auch klar, dass die Handwerker einiges an Zeit brauchen, um zu tapezieren/streichen etc.

    Die Wohnung ist auch nicht technisch gleich geblieben, das ist eine Lüge. Wie gesagt: Ich denke, der sucht nur einen blöden, der alles bezahlt, mach ich aber nicht.

    Mir kommen auch die Preise sehr utopisch vor. Komisch, dass er die Endsumme weiß, aber keine Rechnung hat - wahrscheinlich auch wieder Schwarzarbeit.

    Das Bild musste wegen Vertragsdatenschutz und Privatsphäre von Ihnen als Benutzer des Forums entfernt werden. Aus dem Schreiben geht aber hervor, dass der Vermieter Ihnen doch Beschädigungen vorwirft.

    Diese Vorwürfe werden nicht haltbar sein. Denn Verschlechterungen durch normalen Gebrauch gehen gemäß §538 BGB immer zulasten des Vermieters.

    Jedoch scheint dieser Vermieter keine Einsicht für seinen Irrtum zu haben. Daher sollten Sie doch besser den Termin beim Anwalt abwarten und sämtliche Schreiben dorthin mitnehmen.

    Das ist doch eine gute Mail für dich, die wirklich viel über den Schreiber und die Gesamtsituation aussagt, weil sie mehr Fragen aufwirft als Antworten liefert.

    Damit würde ich ohne Diskussion einen Mahnbescheid erstellen und die Kaution vollständig zurück fordern. Ggf. abzüglich einem realistischen Betrag für evtl. Betriebskostennachzahlungen, wenn darüber noch abgerechnet werden muss.

    Einen Antrag auf einen Mahnbescheid kann man theoretisch selber ausfüllen, praktisch kann das beim 1. Mal schon verwirrend und eine Herausforderung sein. Wenn man Unsicher ist, ist der Weg über einen Fachanwalt für Mietrecht die bessere Wahl.

    Ein Mahnbescheid ist eine günstigere und schnellere Alternative zum bekannteren Weg Geldforderungen einzuklagen, der Klageweg bleibt aber offen.


    Falls dir der Weg mit Fachanwalt lieber ist, ein paar Punkt bei denen ich nachhaken würde:

    Rund 2500 Euro für eine Wohnung komplett Durchstreichen und rund 3000 Euro nur für den Tausch von Lichtschaltern und Steckdosen, spricht für 2 sehr unterschiedlich große Wohnungen oder vergoldete Elektrik.

    Verfärbungen auf üblichen Sanitärfliesen und -Keramik lassen sich beseitigen oder sind Alterungserscheinungen. Bei Terracotta- oder Zementfliesen, kann das aussichtslos sein.

    Duschkabine, kommt es auf das Material an. Glas bekommt man immer sauber, Acrylglas- und andere Kunststoffe meistens.


    Erhaltungsmaßnahmen sind Aufgabe des Vermieters. Nur in kleinem Umfang kann das auf Mieter übertragen werden. Das ist der Teil den man unter Schönheits- und Kleinreparaturen kennt. Im Wesentlichen sind damit Malerarbeiten gemeint, mit Einschränkungen Kleinigkeiten richten/tauschen. Unter Kleinreparatur könnte ein defekter Lichtschalter oder eine Steckdose fallen, nicht die Erneuerung aller Steckdosen und Lichtschalter.

    Zitat von Fruggel

    Das Bild musste wegen Vertragsdatenschutz und Privatsphäre von Ihnen als Benutzer des Forums entfernt werden.

    Okay, das wusste ich nicht, denn ich habe ja Namen und Firmennamen geschwärzt.

    Zitat von Fruggel

    Aus dem Schreiben geht aber hervor, dass der Vermieter Ihnen doch Beschädigungen vorwirft.

    Es sind aber keine Beschädigungen in den 11 Jahren Mietzeit entstanden, jedenfalls nicht durch mich.

    Die Duschtasse war 2013 (bei der Besichtigung) schon stark verkalkt. Die Fliesen im Flur, Küche und Badezimmer sind ALLE defekt, weil sie schon total alt sind und die letzten (vermutlich) 20 Jahre oder noch länger nicht ausgetauscht wurden.

    Als ich einzog waren die Fußleisten der gesamten Wohnung schmierig, klebrig und stark verdreckt.

    Zitat von Tapcy

    Das ist doch eine gute Mail für dich, die wirklich viel über den Schreiber und die Gesamtsituation aussagt, weil sie mehr Fragen aufwirft als Antworten liefert.

    Ja, mit seinen haltlosen Unterstellungen kommt er eh nicht weit, deswegen ist mir der Termin beim Anwalt ja so wichtig.

    Zitat von Tapcy

    Ggf. abzüglich einem realistischen Betrag für evtl. Betriebskostennachzahlungen, wenn darüber noch abgerechnet werden muss.

    Die Betriebskostenabrechnung von ´24 habe ich schon zu Ostern bezahlt. Da schrieb er ja auch " die Rechnung haben Sie am 31.03. erhalten und am 24.04. überwiesen" Das stimmt auch nicht. Der Brief ist vom 14.04. (sogar mit Datum von Ihm), erhalten habe ich das Schreiben am 19.04. und da ich zu Ostern im Urlaub war habe ich es eben erst am 24.04. überwiesen. Ostern ist eh kein Mitarbeiter in der Bank! Da habe ich auch gesehen, dass er die Wohnung vergrößert hart um einige Quadratmeter.

    Zitat von Tapcy

    Rund 2500 Euro für eine Wohnung komplett Durchstreichen und rund 3000 Euro nur für den Tausch von Lichtschaltern und Steckdosen, spricht für 2 sehr unterschiedlich große Wohnungen oder vergoldete Elektrik.

    Ja, die Preise sind für mich schon sehr utopisch, das sind über 5000 € für eine kleine Wohnung. Und da er ja geschrieben hat, ihm liegen die Rechnungen noch nicht vor, denke ich da wieder an Schwarzarbeiter. Mein vorheriger Anwalt sagte auch: Dann müsste er seine Finanzen offen legen und wenn man KEINE Rechnung sieht, die ich aber begleichen soll - kann man schon von Schwarzarbeit ausgehen.

    Zitat von Tapcy

    Duschkabine, kommt es auf das Material an. Glas bekommt man immer sauber, Acrylglas- und andere Kunststoffe meistens.

    Das ist ganz billiges Plastik, vermutlich aus den 80er oder 90er Jahren. An der Duschkabine war auch nie was dran, da ich sie immer sauber gemacht habe.

    Zitat von Tapcy

    defekter Lichtschalter oder eine Steckdose fallen, nicht die Erneuerung aller Steckdosen und Lichtschalter.

    Das fand ich ja auch so lustig, denn an den Steckdosen und/oder Lichtschaltern war NIE was gewesen, aber die neue Nachmieterin wünscht u.a. neue Elektrik und mehr Steckdosen. Da der ehemalige Vermieter denkt, ich hätte irgendwo einen Goldesel stehen. ^^

    • Neu

    Guten Morgen zusammen

    Letzte Woche hatte ich den Termin beim Rechtsanwalt, mein Anwalt wollte sofort klagen - aber ich bat ihn, den ehemaligen Vermieter erstmal anzuschreiben. Ich halte von Methoden, wo man sofort mit der Brechstange dran geht nichts. Man kann ja erstmal versuchen, ihn dazu zu bewegen, mir das Kautionsgeld und Abnahmeprotokoll auszuhändigen.

    Erst, wenn nichts geht und er sich weiter auf stur stellt, muss man eine Klage einreichen. Den Fall könnte ich gewinnen, da ich genug Beweise habe, das sagte mein Anwalt.

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