Wohnung grösser als im Mietvertrag angegeben

  • Hallo zusammen,


    ich wohne seit über drei Jahren in einer Altbauwohnung in einem Haus von dem es anscheinend nicht mehr wirklich allzu korrekte Pläne gibt. Meine Wohnung ist - nach eigenem Aufmessen - etwa 10qm grösser als im Mietvertrag angeben. Dem vorherigen Besitzer des Hauses waren die ungenauen Pläne wohl bekannt, denn im Vertrag steht wörtlich "Die Wohnungsgrösse wird vom Vermieter nicht zugesichert, vielmehr handelt es sich um eine reine Objektbeschreibung". Der neue Besitzer möchte nun aber die Wohnung selbst aufmessen und "die Kosten anpassen".


    Fragen:
    - Ist meinem Mietvertrag nach die Grösse nicht letzten Endes "egal"? Ich habe ja damit im Grunde das Objekt gemietet, keine Quadratmeter.
    - Welche Kosten könnte er denn überhaupt anpassen? Ist eine "echte" Mieterhöhung in dem Sinne möglich?
    - Inwiefern muss ich dem Vermieter Zutritt zu meiner (seiner) Wohnung erlauben?


    Wäre toll wenn ihr mir da evtl. weiterhelfen könntet.


    Gruss,
    tres

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  • Zitat

    - Welche Kosten könnte er denn überhaupt anpassen?


    Er könnte die Betriebskosten angleichen, bei denen nach Wohnfläche abgerechnet wird (Versicherungen, Grundsteuer, Grundkosten Heizung, etc.)


    Eine Angleichung (Erhöhung) der Kaltmiete wäre bei der Abfassung des Mietvertrages nicht möglich, will ich meinen, weil ja keine Größenangaben in m² gemacht wurden.

  • Zitat


    - Ist meinem Mietvertrag nach die Grösse nicht letzten Endes "egal"? Ich habe ja damit im Grunde das Objekt gemietet, keine Quadratmeter.


    So egal wiederum auch nicht. Einige Betriebskosten werden nach m² abgerechnet. Wie das bei fehlender oder ungenauer Angabe der Berechnungsgröße gehen soll ist mir schleiherhaft.


    Zitat

    Ist eine "echte" Mieterhöhung in dem Sinne möglich?


    Eien Erhöhung der "echten" Miete (Kaltmiete) ist dadurch nicht möglich.


    Zitat

    - Inwiefern muss ich dem Vermieter Zutritt zu meiner (seiner) Wohnung erlauben?


    Da der Vermieter zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten ein berechtigtes Interesse an der Ermittlung der Wohnungsgröße geltend machen kann.

  • Ein Ausmessen durch den Vermieter halte ich für nicht ausreichend. Dass ist eigentlich Ingenieursaufgabe. Kostet halt 3 bis 6 Euro pro qm.


    Immer wieder interessant wie oft man hier liest, die Wohnung ist kleiner als angegeben ich will weniger Miete zahlen und wenn es mal umgekehrt ist ... kann doch nicht sein dass ich mehr Miete ... ^^


    Ich gebe meinen Vorrednern hier recht, allein aufgrund der Feststellung der qm Zahl ist eine Mieterhöhung nicht möglich.
    Aber was spricht gegen eine Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete mit Basis der jetzt festgestellen qm Zahl?


    Wobei die Änderung der qm Zahl wenn bisher eine bestimmte qm Zahl in der Abrechnung genutzt wurde, ist nach 4 Abrechnungsjahren ja umgekehrt auch nicht möglich.
    Also sprich wenn keine qm im MV angegeben sind, in der Abrechnung eine qm Zahl abgerechnet wird, gilt diese nach 4 unwidersprochenen Abrechnungen auch wenn sich danach rausstellt dass die eigentliche qm Zahl davon abweicht.
    Warum sollte es dann nicht umgekehrt für den Vermieter auch gelten?


    Dem Vermieter bzw. beauftragten Handwerkern muss mit entsprechender zeitlicher Vorankündigung Zugang gewährt werden.

    Hier äussere ich stets nur meine Meinung. Jeder Mensch hat ein Recht auf meine Meinung.
    Die Summe der Intelligenz auf dem Planeten ist eine Konstante. Die Bevölkerung wächst.

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  • Danke für eure Antworten.


    Ich fasse mal zusammen ob ich das richtig verstanden habe:


    - der Wortlaut des Mietvertrages legt keine m² Zahl fest, auch wenn ein Wert genannt wird
    - eine Erhöhung der Betriebskosten ist sehr wahrscheinlich
    - der Vermieter kann unter Umständen die Betriebskosten rückwirkend anpassen, da noch keine vier Abrechnungsjahre vergangen sind
    - eine Anhebung auf "ortsübliche Vergleichsmiete" ist die einzige Möglichkeit für eine Mieterhöhung


    Stimmt das soweit?

  • Zitat

    - der Wortlaut des Mietvertrages legt keine m² Zahl fest, auch wenn ein Wert genannt wird


    Doch. Wenn eine qm Zahl im Mietvertrag steht ist dies eine zugesicherte Eigenschaft. Die Angabe von "ca." reicht normal nicht um dies zu relativieren. Die Formulierung zu Abrechnungszwecken wird von einer Quadratmeterzahl von ... ausgegangen, dies ist keine zugesicherte Eigenschaft ist da schon besser, aber am besten schreibt man als Vermieter keine qm Zahl in den Vertrag. :)


    Zitat

    - eine Erhöhung der Betriebskosten ist sehr wahrscheinlich


    Jein. Je nach Anzahl der Wohnungen im Haus.
    Wenn der Vermieter auf den Trichter kommt die qm ermitteln zu wollen, kann er dass ja nicht nur in einer Wohnung machen. Die Gesamtbetriebskosten ändern sich ja nicht, sie werden durch die Neuberechnung ggf. gerechter verteilt. Voraussetzunge ist dann aber dass alle Wohnungen korrekt neu berechnet werden.


    Zitat


    - der Vermieter kann unter Umständen die Betriebskosten rückwirkend anpassen, da noch keine vier Abrechnungsjahre vergangen sind


    Nein. Nur wenn du eine Nachzahlung nicht beglichen hast, verjährt diese Forderung erst nach 3 oder 4 Jahren. Nachträglich ändern geht nicht mehr oder was meinen die Forumprofis?


    Wenn er aber 4 Jahre mit den gleichen qm abgerechnet hat, würde ich sagen er kann sie nicht einfach ändern, denn die Wohnung wird ja nicht einfach größer. Aber dass ist natürlich ggf. vom Richter zu klären.
    ggf. greift dies auch schon nach 3 Jahren, da es keine feste Fristen für die, boah ich kann mir die Formulierung nie merken, "Gewohnheitsrecht durch längerdauernde, stetige, allgemeine und gleichmäßige Übung (longa consuetudo), die von den Beteiligten als rechtsverbindlich anerkannt wird (opinio iuris)." Wikipedia rulez..^^ aber ich bin kein Anwalt und daher ist es nur eine persönliche Meinung zu dem Thema.


    Zitat


    - eine Anhebung auf "ortsübliche Vergleichsmiete" ist die einzige Möglichkeit für eine Mieterhöhung


    Nein.


    Er kann nur nicht sagen, hey Deine Wohnung hat ja 120 qm statt der gedachten 100 qm ich erhöhe die Kaltmiete um 20%.


    Mieterhöhungsmöglichkeiten ergeben sich aus deinem Mietvertrag (ggf. Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, dann geht daneben keine andere Erhöhung) und den gesetzlichen Regelungen im BGB.
    Modernisierung, Angleich der Betriebskostenvorauszahlung, Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete und natürlich Vereinbarung. Wobei es für die Anpassung an Vergleichsmiete noch eine Kappungsgrenze von ich glaub 20% in 3 Jahren gibt.


    So vom Gefühl gibt aber ein Vermieter kein Geld aus um die qm zu ermitteln wenn er sich keine Mehreinnahmen davon verspricht oder?

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  • Zitat:
    - der Vermieter kann unter Umständen die Betriebskosten rückwirkend anpassen, da noch keine vier Abrechnungsjahre vergangen sind


    Nein. Nur wenn du eine Nachzahlung nicht beglichen hast, verjährt diese Forderung erst nach 3 oder 4 Jahren. Nachträglich ändern geht nicht mehr oder was meinen die Forumprofis?


    Wenn eine BK-Abrechnung erledigt ist durch Rück- oder Nachzahlung ist sie i.d.R. erledigt.