Mietminderung bei Untermietvertrag

  • Ich stelle meine Frage mal hier, sie passt glaub ich gut hier rein.


    Ich wohne seit etwas über einem Jahr zur Untermieter bei meiner Mitbewohnerin in einem Mehrfamilien-Altbauhaus, das schlecht isoliert ist. In unserer Wohnung gibt es nur zwei Einzelöfen, die mit Gas betrieben werden. Allerdings bewohnen meine Mitbewohnerin und ich jeweils 2 Zimmer (oder 1 1/2, es ist sind Durchgangszimmer). In den großen Räumen sind die Heizöfen nicht unter dem Fenster positioniert, sondern gegenüber den Fenstern. In meinem Fall an der Wand zum Treppenhaus. Schonmal ungünstig. Im Bad haben wir nur einen kleinen Elektroheizlüfter. Die Temperaturen im Bad betragen meist unter 10°C, durch langes Vorheizen erreicht man mit Mühe 15-20 Grad. In der Küche gibt es gar keine Heizmöglichkeit.
    Die Heizöfen in den Zimmern sind nicht ausreichend, um auch die angrenzenden kleineren Räume angemessen zu beheizen. Ich muss den ganzen Tag und auch nachts durchheizen, um 20 Grad zu erreichen. Nachts fallen die Temperaturen in den Räumen stark ab, da die Fenster unglaublich undicht sind. Ich habe mir zusätzlich einen Radiator angeschafft, den ich abends für eine Weile anmache, um mein Schlafzimmer zu heizen.
    Diese Situation war mir vor einem Jahr als ich als frische Studienanfängerin einzog, (noch dazu im Spätsommer, wo noch nicht geheizt wurde) nicht so bewusst.
    Jetzt haben wir durch Verkauf des Hauses einen neuen Vermieter, den ich schon mehrmals deswegen angeschrieben habe. Mein alter Vermieter wollte sich damit nicht mehr befassen. Der neue Vermieter hat sich lange Zeit erstmal stumm gestellt. Ich hatte den Vermieter vorgeschlagen, die Miete um die zusätzlich anfallenden Heizkosten des Radiators zu kürzen. Das finde ich schon ziemlich großzügig, weil ich sie ja nicht auspressen will, aber ich hab als Studentin nicht so viel Geld und sehe es auch gar nicht ein, dafür aufzukommen, weil die Heizöfen im Mietvertrag stehen und ich die Verantwortung in dieser Sache beim Vermieter liegen sehe.
    Jetzt wurde mir geantwortet, ich müsste mich an meine Mitbewohnerin wenden, weil sie meine Vermieterin (die ja allerdings die Wohnung nicht gekauft hat, sondern auch nur zur Mieter wohnt) ist und man drohte uns mit einer Abmahnung. Ich will aber auch nicht aus der Wohnung geschmissen werden...:(


    Ich weiß nicht mehr weiter, was ich noch für Argumente vorbringen kann. Oder bin ich tatsächlich im Unrecht? Vielleicht hat ja jemand Rat - ich würde mich über Stellungnahmen freuen.

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  • Hallo und willkommen im Forum,


    mal ganz unabhängig von der Frage ob (wohl ja) und in welcher Höhe (Einzelfallentscheidung) ein Recht zur Mietminderung besteht hat der Vermieter (Deiner Mitbewohnerin) hier grundsätzlich nicht ganz unrecht. Jedenfalls insoweit, dass er einwendet, Du könntest ihm gegenüber kein Recht zur Mietminderung geltend manchen.


    Hauptmieterin ist Deine Mitbewohnerin, die wiederum Deine Vermieterin im Rahmen des Untermietvertrags ist. Insofern treffen Dich kaum Pflichten gegenüber dem Eigentümer (und gleichzeitigem Vermieter Deiner Mitbewohnerin). So wie der Vermieter (ich nenne ihn jetzt mal der Einfachkeit halber Vermieter :) ) keine Ansprüche, beispielsweise auf Zahlung der Miete, gegen Dich hat, hast Du mangels Mietvertrag mit dem "Vermieter" kein Recht auf Mietminderung gegen ihn.


    ABER: Deine Vermieterin, also Deine Mitbewohnerin, könnte grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung (im Bezug auf die Gesamtmiete der Wohnung) geltend machen. Ob die Mängel dabei im untervermieteten Teil der Wohnung liegen oder nicht spielt keine Rolle, sie ist schließlich Mieterin der kompletten Wohnung.


    Zum Thema Abmahnung: Eine Abmahnung im Mietrecht ist in der Regel Voraussetzung für eine wirksame fristlose Kündigung.


    Die Abmahnung ist sozusagen der letzte Hinweis vor einer fristlosen Kündigung, die den Mieter zur Beseitigung eine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag auffordert. Hat der Vermieter einen Grund genannt, aus dem er "Euch" abmahnen will (hier auch das selbe Spiel: der Vermieter kann Dich nicht abmahnen, nur seine Mieterin).


    Sofern es keinen sachlichen Grund für eine Abmahnung geben sollte (mir erschließt sich aus der Schilderung auf anhieb keiner...), wäre eine Abmahnung zwar unberechtigt, der Mieter könnte dennnoch keine Rücknahme verlangen. Der Grund dafür liegt darin, dass die Abmahnung im Falle der Prüfung der Rechtmäßigkeit einer (darauf ggf. folgenden) fristlosen Kündigung zu überprüfen wäre.


    Ich könnte mir vorstellen, dass der Vermieter hier lediglich versucht Druck aufzubauen, um einer Mietminderung zu entgehen. Eine fristlose Kündigung auf Basis einer ungerechtfertigten Abmahnung wäre jedenfalls weniger klug, denn der Vermieter würde in einem Streit in hohes Risiko eingehen zu unterliegen und dementsprechend die Kosten hierfür tragen zu müssen.


    Wenn Du (bzw. Deine Mitbewohnerin) Studentin bist, kannst Du versuchen über die Uni kostenlose Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Gerade in Studentenstädten bieten das oft der Asta in Zusammenarbeit mit Anwälten an. Ebenso könnte man mal prüfen, ob über die Eltern eine Rechtschutzversicherung besteht. Diese gelten oft auch für Kinder, die sich noch in Ausbildung befinden.


    Gruß,


    Philipp

  • danke für die schnelle und ausführliche antwort, p-r!
    es ist schon richtig, dass ich im prinzip keine großen ansprüche gegenüber den vermietern habe. da diese sich aber hier eigentlich um nichts kümmern und alles sehr formlos ist, dachte ich, ich könnte das ja auch erstmal so versuchen.
    meine mitbewohnerin wird denen jetzt wohl nochmal das gleiche vortragen. ob das was ändert, bezweifle ich ja erstmal...
    zur der abmahnung: ich hatte sie darauf hingewiesen, dass unser badezimmerfenster derzeit öfter mal von innen vereist und dass das ja nur am undichten fenster liegen kann, weil das in der küche zb nicht geschieht. und dort haben wir keine heizung. darauf hat meinte sie dann, sie könnte uns auch ganz schnell abmahnen, wenn irgendwelche schäden vorliegen- es liegen aber keine schäden vor und um das zu vermeiden, will ich ja in den dialog treten.
    der tipp mit dem asta finde ich sehr gut, vielen dank dafür, ich werde mich mal umhorchen!
    wir haben jetzt erstmal ein wenig appeasement-politik betrieben, damit es hier nicht grundlos zur eskalation kommt.


  • Guten Tag!


    Das ist eine recht unerfreuliche Situation...und leider auch zum Bachteil der Mieter wie so oft...Warum?? Das hat sehr viele Gründe und ich werde nur die wesentlichen nennen:


    01. Der Vermieter hat leider Recht, nur die Hauptmieterin kann gegen ihn
    direkt vorgehen und Sie selbst nur gegen Ihre "Vermieterin". Ich will
    jetzt nicht allzu kritisch werden, aber "Vermieter", die oft wieder
    untervermieten, wissen das meistens ganz genau und halten sich
    deswegen auch eher bedeckt.


    So stellen sich also für mich zweierlei Fragen:

    a) Warum reklamiert die "Vermieterin" nicht selbst?
    b) Wurde beim Abschluss des Untermietverhältnisses der originale
    Mietvertrag der "Vermieterin" vorgelegt???


    Letzteres ist oft eine Masche, den/die Neue/n hinter das Licht zu führen und ein bisschen Extra-Geld zu machen (in diesem Beispiel vielleicht, um
    die eigenen Heizkosten damit ein wenig aufzufangen..).


    Ich will keinem Böse, aber so naiv und gleichzeitig nun erschüttert wie ich es von Ihnen heraushöre und auch eine gewisse Angst, das zieht bestimmte Leute einfach an....


    Generell ist die Art der beheizung dem vermieter freigestellt. Ebenso die Ausstattung, wobei gerade bei Altbauten sehr großzügig für den Vermieter entschieden wird.


    Auch wenn es Vorschriften für Gradwerte innerhalb der Räume gibt, die auch in Altbauten zu erfüllen sind. Vom Grunde her kann ich nur abraten, dort jetzt Punk zu machen, weil dann stehen Sie da wirklich ganz alleine.


    Sie sollten sich ernsthaft eine andere Bleibe suchen und zuvor ein wenig Rechtskunde im Internet sich antun, damit Sie künftig wenigstens wissen, worauf Sie bei einer Anmietung zu achten haben, um nicht noch einmal eine solch "hilflose" Situation erleben zu müssen wie sie offenbar jetzt vorliegt.


    Noch einmal, es ist fraglos möglich, dass Sie dort gewisse Rechte in Anspruch nehmen könnten, aber glauben Sie mir, die Lawine, die Sie da u. U. losschlagen würde letztendlich Sie begraben und nicht die anderen.


    Tut mir leid, aber da hätten Eltern / Freunde vorher mit schauen sollen...


    Viele Grüße und noch mehr Glück beim nächsten Mal!!!


    E. A.