Betriebskosten 2007-2010

  • Zunächst ein Hallo in die Runde, ich bin überfragt, neu hier und hoffe, dass Ihr mir weiterhelfen könnt.

    Seit 2005 wird meine Berliner Wohnung von einer Hausverwaltung verwaltet, welche mir noch nie von sich aus eine BK-Rechnung erstellte. Die BK-Rechnungen 2005 & 06 bekam ich erst nach über einem Monat des Bittens und Bettelns. Aber das Guthaben, das mir daraufhin überwiesen wurde, entschädigte.
    Als ich mich jetzt überwand (ich weiß, das ist reichlich spät), die BK-Rechnungen 2007-10 einzufordern, bekam ich sie innerhalb 1 Woche per eMail zugesandt.
    Fazit: 2007 (14 Euro) und 2008 (40 Euro) Guthaben, 2009 (52 Euro) und 2010 (64 Euro) Nachzahlung. Macht unterm Strich eine Differenz von ca. -60 Euro, die sie binnen 14 Tagen von mir fordern.
    Eigentlich ist die Frist für Nachforderungen doch längst verstrichen. Oder kommt ebenfalls zum Tragen, dass ich erst jetzt (vor ca. 10 Tagen) nach den Abrechnungen fragte?

    Weshalb mich das so beschäftigt, liegt allerdings an der eMail selbst:

    "Anbei die gewünschten Betriebskosten-Abrechnungen von 2007-2010, aus denen sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 61,80 € ergibt, den Sie bitte bis zum 15. März 2012 auf das Konto xxx bei der Bank xxx überweisen.

    In diesem Zusammenhang möchten wir die Vorauszahlungen für die Betriebskosten gerne von 47,10 € auf 49 € angleichen und bitten Sie auch um Zustimmung zu einer moderaten Mieterhöhung von 134,56 € um 20% = 26,91 € auf 161,47 €.
    Zusammen mit den angepassten Betriebskosten von 49 € ergibt sich so ein neuer monatlicher Brutto-Betrag von 210,47 €.

    Zur Erhöhung der Miete um 20% sind wir alle 3 Jahre berechtigt. Sie haben bisher über 10 Jahre die gleiche Miete gezahlt und Ihre Wohnung liegt weiter unter dem Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen

    Wenn Sie damit einverstanden sind, ändern Sie Ihren Dauerauftrag ab 1. Mai 2012 bitte einfach auf 200 € glatt.
    Dieser Bruttomietbetrag gilt dann mindestens für die nächsten 3 Jahre.

    Sollten Sie nicht damit einverstanden sein und auf einer förmlichen Mieterhöhung bestehen, die dann ggf. auch gerichtlich durchsetzbar wäre, würden wir einen neuen Bruttomietbetrag von 210,47 € geltend machen.

    Wir hoffen aber, dass dies nicht notwendig wird und Sie mit der moderaten Anpassung an die allgemein gestiegenen Preise einverstanden sind.

    (Abgesehen davon, dass ich mich natürlich glücklich schätzen kann, 10 Jahre ohne Mieterhöhung gelebt zu haben und nun eine solch glimpfliche auf mich wartet):
    Was soll ich davon halten? Ist das ein Angebot, das ich nicht ablehnen sollte? Ist es gar so toll, dass ich nicht wegen (unrechtmäßig(?) geforderten) 60 Euro daran rütteln und lieber der Nachzahlung nachkommen sollte?
    Oder kaufe ich die Katze im Sack? Immerhin weiß ich doch nicht einmal, zu welchen Anteilen Miete und BK in der Miete von 200 Euro verrechnet werden. Wäre die Forderung nach einer Einzel-Aufstellung dieser beiden Kostenpunkte schon ein Bestehen auf das, was er als "förmliche Mieterhöhung" bezeichnet? Oder wie habe ich das "förmlich " zu verstehen?
    Kann ein Nettomietbetrag ohne Änderung/Ergänzung des Mietvertrages in einen Bruttomietbetrag umgewandelt werden? Und würde eine HV das freiwillig tun? Oder impliziert mir die Formulierung "Brutto-" vermutlich etwas völlig Falsches?

    Puh, ich weiß, das sind sehr viele Fragen, aber genau deswegen komme ich hier nicht weiter. Allerdings hätte ich die rechtlichen Fragen gerne geklärt, bevor ich mich mit etwaigen verbleibenden Fragen an die HV wende. Und eine Mieterberatung kann ich aufgrund meiner geschäftsbedingten Abwesenheit so schnell nicht aufsuchen.


    Ich danke Euch herzlichst für jeden Rat, Tipp und Hinweis!

    LG überfordert

  • In diesem Zusammenhang möchten wir die Vorauszahlungen für die Betriebskosten gerne von 47,10 € auf 49 € angleichen und bitten Sie auch um Zustimmung zu einer moderaten Mieterhöhung von 134,56 € um 20% = 26,91 € auf 161,47 €.
    Zusammen mit den angepassten Betriebskosten von 49 € ergibt sich so ein neuer monatlicher Brutto-Betrag von 210,47 €.


    Bei diesen Preisen für eine Wohung in Berlin kommt mir der Gedanke an ein Troll-Posting auf.

  • Hallo Berny,

    ich bin kein Troll.
    Mein Mietvertrag blieb seit 2001 unverändert. Damals war das keine außergewöhnliche Miete für eine kleine 1-Zi-Wohnung in einem teilsanierten Haus in Ostberlin. Hinzu kommt, dass die erwähnten BK nur kalte BK sind. Heizung und Warmwasser zahle ich extra.

    Liebe Grüße
    überfragt

  • "...eine kleine 1-Zi-Wohnung in einem teilsanierten Haus in Ostberlin. Hinzu kommt, dass die erwähnten BK nur kalte BK sind. Heizung und Warmwasser zahle ich extra."
    OK, diese Erklärung hätte gerne im 1. Posting dabei sein sollen.
    Ich würde dem Vorschlag folgen, allein auch um Stress zu vermeiden.

  • gegen die Mieterhöhung ist soweit nichts zu sagen, vorausgesetzt die Vergleichsmiete stimmt, wovon ich bei dem Preis allerdings ausgehe ...

    die Nachforderung ist aber ein anderes Thema.

    Zitat

    Als ich mich jetzt überwand (ich weiß, das ist reichlich spät), die BK-Rechnungen 2007-10 einzufordern, bekam ich sie innerhalb 1 Woche per eMail zugesandt.

    und die kamen definitiv nie vorher per Post an? Es ist eigentlich selbstverständlich, dass die Verwaltung diese jedes Jahr fristgerecht und zwar spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellt. Da sie sonst keine Nachforderungen stellen darf, aber Rückerstatten muss.

    Zitat


    Fazit: 2007 (14 Euro) und 2008 (40 Euro) Guthaben, 2009 (52 Euro) und 2010 (64 Euro) Nachzahlung. Macht unterm Strich eine Differenz von ca. -60 Euro, die sie binnen 14 Tagen von mir fordern.

    Wenn die Abrechnung wirklich nie zugegangen sind, wären die Guthaben aus 2007 und 2008 noch zu erstatten von der Verwaltung und die Nachforderungen aus 2009 und 2010 verjährt.

    Weisst die Verwaltung nach, dass sie die Abrechnungen fristgerecht zugestellt hat, müsste man die Sache nochmal auseinanderklabustern. Dann würde die Rechnung von Seiten der Verwaltung so ok gehen imho. Das Guthaben aus 2007 und 2008 wäre dann ggf. sogar schon verjährt und kulanterweise angerechnet worden.

    Es zählt natürlich nicht wenn der Briefkasten nie geleert wurde oder die große Kiste mit den ungeöffneten Briefen im Keller dafür herhalten muss, man habe die Abrechnung nicht erhalten.

    Also etwas seltsam die Geschichte.

    Einmal editiert, zuletzt von Vermieter (7. März 2012 um 15:00)

  • @ Berny:
    Sorry, ich hielt die Angaben zur Wohnung für irrelevant, aber Du hast natürlich völlig recht. Danke für den Hinweis!
    Tja, wenn man nur wüsste, ob oder wie viel Stress man sich ggf. einbrockt… Aber ich bin wirklich drauf und dran, dem Schreiben der HV um des lieben Frieden Willens Folge zu leisten. Obwohl ich mich auch sehr ungern „bestechen“ und/oder für dumm verkaufen lasse. Ach.

    @ Vermieter:
    Vielen Dank auch für Deine Rückmeldung!

    Stimmt, die Mieterhöhung ist durchaus akzeptabel.

    Per Post bekam ich von dieser HV noch keine einzige BK-Abrechnung. Auch leere ich meinen Briefkasten regelmäßig und achte immer darauf, dass nicht irgendwelche Briefe zwischen Prospekte o.Ä. gerutscht sind. Sie schickten die Abrechnungen stets per eMail (und die dann nicht einmal mit Empfangsbestätigung *kopfschüttel*). Und nie hatten sie mir widersprochen, als ich mich meldete und sagte, dass ich noch keine Abrechnung bekommen habe, also glaube ich nicht, dass sie eine verschickt hatten (leider kann man vermutlich das Erstellungsdatum der pdfs (alle 02.03.2012) nicht einfach dem Rechnungsdatum gleichstellen…).

    Ja, die Sache ist wirklich seltsam.
    In den letzten Jahren unterstellte ich ja schon fast versuchte Unterschlagung (oder wie man das auch immer nennen möchte), weil ich schlussendlich immer etwas zurückbekommen hatte, nachdem ich ihnen so lange auf den Füßen rumgetrampelt war, bis ich meine Abrechnung bekam. Aber dieser Ansatz funktioniert nun nicht mehr.
    Auch ich werde einfach nicht schlau aus dieser HV. Man könnte fast meinen, ihre unliebsamste Arbeit sei es, Häuser zu verwalten… hmpf.


    Super wäre es, wenn mir noch jemand den Terminus der „förmlichen Mieterhöhung“ erklären könnte – sofern das überhaupt ein feststehender Begriff ist!?

    Ich danke Euch allen! :)
    überfragt

  • Super wäre es, wenn mir noch jemand den Terminus der „förmlichen Mieterhöhung“ erklären könnte – sofern das überhaupt ein feststehender Begriff ist!?


    Nee, aber ohne "förmliche" doch schon. Google hilft: "Mieterhöhungsverlangen" :)

  • Hallo überfragt,
    ich versuche Dir mit meiner Erfahrung und Tipps zu helfen. Die ganze Darstellung und Vorgehensweise ist schon ein wenig merkwuerdig.
    Betriebskosten:
    Wenn eine Beko Vorauszahlung vereinbart wurde, dann muss der Vermieter nach ende eines Abrechungsjahres ( 12 Monate ) ohne Aufforderung vom Mieter eine Beko Abrechnung erstellen. Kommt er dieser Pflicht erst nach weiteren 12 Monate nach oder garnicht, dann hat er keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung vom Mieter. ( Es sei denn, er hat die Verspaetung nicht zu vertreten ). Der Mieter behaelt aber sein Recht auf Rueckerstattung.

    Eine E - mail ist kein Brief oder eine muendliche Mitteilung. In wie weit die E - mail eine Rechtsverbindlichkeit hat, dass kann ein Rechtsanwalt besser beantworten.

    Eine Mieterhoehung darf der Vermieter durchfuehren, ob diese dann auch durchsetzbar ist, ist von mehreren "foermlichen" Faktoren abhaengig. ( Textform, Absender, Empfaenger, Begruedung, Ausgansmiete, Endbetrag, die Begruendung, Wohnflaeche, Ueberlegungs- und Zustimmungsmoeglichkeit des Mieters usw. )

    Mit der Aenderung eines Dauerauftrag soll zugleich einer neuer Mietvertrag entstehen ohne den bestehenden aufzuloesen bzw. zu beendigen?

    Eine Erhoehung um 20 % ist nicht ganz richtig. Eine Mieterhoehung richtet sich in der Regel nach der ortsueblichen Vergleichsmiete. ( Oder entsteht nach einer durchgefuehrten Modernisierung )

    Warum moechte ein Vermieter auf Geld verzichten um auf eine sog. foermliche Mieterhoehung zu vermeiden? In der Regel werden Mieterhoehung schriftlich und unter der Einhaltung bestimmter "Punkte" ( siehe oben )
    durchgefuehrt.

    Bruttomietvertrag, das ist ein Mietvertrag incl. kalte Betriebskosten. ( Heizung muss nach Verbrauch abgerechnet werden ). Wenn der Paragraf 560 BGB vertraglich nicht vereinbart wurde, dann kann keine Erhoehung der Bekos auf den Mieter umgelegt werden. Und des weiteren ist auch keine jaehrlich Beko Abrechnung mehr notwendig.

    Tipp: Sich am besten informieren wieviel Miete fuer Ihre Wohnung zu bezahlen ist. Das kann Anhand eines Mietspiegels oder durch den Mieterschutzbund erfolgen.
    Eine Mieterhoehung muss begruendet werden koennen ( ortuebliche Vergleichsmiete ) und die 20 % ( Kappungsgrenze ) sind keine Begruendung sondern eine Richtlinie, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren durch weitere Mieterhoehung nicht ueberschritten werden sollte bzw. darf.

    Fazit: Wenn die Ueberpruefung der ortueblichen Miete einen Vorteil fuer Sie ergibt, dann sollten Sie aber daran denken, dass Sie in der Regel immer noch den Mietvertrag mit der Beko Vorauszahlung haben. Und dieser ist bei Streitigkeit relevant. Bruttomiete bzw. Bruttomietvertrag kann ohne Paragraf 560 BGB interessant sein.
    Wenn Sie diese Tipps und Info event. beruecksichtigen, dann koennte ein wenig "Klarheit" entstehen.

    Hinweis: Dieser Beitrag beruft sich auf eine unverbindliche Privatmeinung, daher ist der Beitrag keine Rechtsberatung.
    Gruß Bokiwi

    4 Mal editiert, zuletzt von Bokiwi (8. März 2012 um 16:26)

  • Berny:
    Okay, danke! Der Groschen ist gefallen :rolleyes:
    Das kommt davon, wenn man noch nie eine Mieterhöhung hatte - man weiß nicht, wie so etwas normalerweise abläuft...

    Bokiwi:
    Herzlichen Dank! Durch Deinen post bin ich ein ganzes Stück schlauer. :D
    Ich denke, die Formulierung der HV war nur irreführend, denn Paragraf 560 BGB wurde vertraglich vereinbart. Insofern denke ich nicht, dass sich zukünftig etwas daran ändern wird. Gleichzeitig bedeutet dies aber auch, dass ich nicht so viel zu verlieren habe.

    Ich habe mich nun entschlossen, das nicht alles so hinzunehmen und stattdessen ein hübsches Schreiben aufzusetzen... Die leichte Erhöhung der Miete auf 200,- ist akzeptabel, denn in den letzten zehn Jahren hat sich mein Kiez ganz schön gemausert und dementsprechend hoch sind auch die Mieten geklettert. Aber die Sache mit der BK-Nachforderung werde ich anfechten und auf die Rückerstattungen von 2007/08 bestehen.


    Allen, die mir so geduldig Auskunft gaben, nochmals danke, danke, danke! Ihr seid toll :)

    Liebe Grüße
    überfragt (naja, eigentlich jetzt ja nicht mehr)

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