Ausstehende Reparaturen bei Einzug: wie (im Mietvertrag) behandeln?

  • Hallo liebe mietrecht-hilfe Community,

    ich habe ein paar Fragen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag und (ausstehenden) Schönheitsreparaturen (des jetzigen Mieters/Vermieters?) und hoffe, dass mir hier jemand weiterhelfen kann.

    Wir sind gerade dabei eine neue Wohnung zu mieten. Unterschrieben haben wir noch nichts, bisher nur mündliche feste Zusage unsererseits und des Vermieters, der den Mietvertrag gerade vorbereitet (bei der jetzigen Mieterin ein Formularmietvertrag von immobilienscout24) und uns in der ersten Version in den nächsten Tagen zuschicken wird. Deswegen für uns jetzt die wichtige Frage, was wir in die finale Version mit aufnehmen wollen/sollten.

    Meine Fragen betreffen die Schönheitsreparaturen, die bei der jetzigen Mieterin (und dann wohl auch bei uns) laut Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden.

    Die Decken und Wände der Wohnung wurden laut Aussage der jetzigen Mieterin (und auch augenscheinlich, wenn man mal von leicht dunklen Ecken in der Küche absieht) von ihr selbst vor zwei Jahren frisch gestrichen. Dagegen augenscheinlich seit längerer Zeit nicht mehr gestrichen wurden die Heizkörper (nicht mehr schön weiss, sondern ein bisschen gelblich und kleinere Macken), sowie die Türen und insbesondere die metallenen Türrahmen, wo an alen neben vielen kleineren Macken zum Teil grössere Flächen weissen Lacks abgeplatzt sind. Unserem Eindruck nach wird die jetzige Mieterin diese Schäden vor ihrem Auszug nicht mehr reparieren bzw. der Vermieter das nicht von ihr verlangen - er scheint da einfach nicht wirklich hinter her zu sein und keiner hat diesbezüglich etwas gesagt (haben die Mängel aber bisher auch noch nicht angesprochen).

    Zunächst die erste Frage: Wann fängt die Frist der üblichen 3/5/7 Jahre für Schönheitsreparaturen an zu laufen? Mit unserem Einzug oder immer ab Datum der letzten Renovierung (wenn Letzteres: wie kann man die Daten als Mieter wissen bzw. muss man da einfach den Vermieterangaben vertrauen)?

    Die zweite Frage: Ist "Türrahmen streichen" eine Schönheitsreparatur, d.h. fällt das überhaupt dem Mieter zu, sofern durch den Mietvertrag so vereinbart (ich habe bisher immer nur etwas von den Türen selbst gelesen) oder muss das eh immer der Vermieter machen?

    Die dritte und wichtigste Frage ist natürlich, wie mit diesen noch ausstehenden Renovierungen umzugehen ist. Wir möchten auf der einen Seite natürlich, dass sowohl Heizkörper als vor allem auch die Türrahmen hergerichtet werden vor unserem Einzug, andererseits wollen wir das natürlich nicht selbst machen müssen, nachdem wir beides ja nicht abgewohnt haben.
    Wie würde man das richtig bzw. üblicherweise regeln? Nur über Nennung der Mängel/Schäden im Übergabeprotokoll damit wir "aus dem Schneider sind" (d.h. klar ist, dass die Schäden schon bei Einzug bestanden haben und nicht von uns verursacht wurden) und/oder würde man in so einem Fall im Mietvertrag bei der entsprechenden Schönheitsreparatur-Klausel z.B. die Türrahmen/Heizkörper explizit ausnehmen und ggf. in den Abschnitt "Pflichten des Vermieters vor Einzug" aufnehmen? Trägt man eventuell auch das Datum der letzten Renovierung in den Mietvertrag ein?

    Letzte Frage: Wenn der Vermieter sagt wir sollen das machen (was ich auch machen kann, kein Problem, aber möglichst gerne vermeiden würde aus obigem Grund) steht uns dann dafür eine "Bezahlung", z.B. in Form kostenlosen Wohnens für 1-2 Monate o.ä. zu und/oder könnte man in den Mietvertrag schreiben, dass wir unsere Pflicht bzgl. Schönheitsreparaturen mit der Reparatur der Türrahmen dann abgegolten haben? Was ist da üblich?

    Besten Dank schonmal im Voraus für eure hoffentlich zahlreichen Antworten und Hilfe und viele Grüsse!


  • Wann fängt die Frist der üblichen 3/5/7 Jahre für Schönheitsreparaturen an zu laufen?

    Eine solche starre Fristenregelung ist nicht mehr zulässig. Ist aber oft in alten Mietverträgen zu finden. Wurde durch das BGH gekippt

    Zitat

    Ist "Türrahmen streichen" eine Schönheitsreparatur

    Ja!

    Zitat

    .... wie mit diesen noch ausstehenden Renovierungen umzugehen ist.

    Entweder Sie nehmen eine vollständig renovierte Wohnung oder treffen im Mietvertrag eine entsprechende Regelung.
    Arbeiten, welche da noch vom Vermieter zu erledigen sind, kann man zwar in den Mietvertrag aufnehmen, aber erfahrungsgemäß passiert da auch nicht gleich was oder eher garnichts.
    Auf das Prokokoll können Sie sich nicht verlassen. Es ist lediglich eine Zustandsbeschreibung aber keine vertragliche Vereinbarung.

    Zitat

    Wenn der Vermieter sagt wir sollen das machen (was ich auch machen kann, kein Problem, aber möglichst gerne vermeiden würde aus obigem Grund) steht uns dann dafür eine "Bezahlung", z.B. in Form kostenlosen Wohnens für 1-2 Monate o.ä. zu und/oder könnte man in den Mietvertrag schreiben, dass wir unsere Pflicht bzgl. Schönheitsreparaturen mit der Reparatur der Türrahmen dann abgegolten haben?

    Das kann man vereinbaren und ist garnicht so selten.
    Wenn der Vermieter mitspielt ist das oft eine gute Lösung.
    Sie können nach Ihren Wünschen und Qualität die Arbeiten durchführen und sparen je nach dem einiges an Kaltmiete.
    Vorher genau kalkulieren, damit Sie nicht draufzahlen.

    Ein Recht dürfen Sie aber davon nicht ableiten.
    Das ist dann Vereinbarungssache und sollte penibel im Mietvertrag fixiert werden.

  • Eine solche starre Fristenregelung ist nicht mehr zulässig. Ist aber oft in alten Mietverträgen zu finden. Wurde durch das BGH gekippt

    Das weiss ich, aber diese Zeiträume scheinen doch trotzdem noch als Grundlage dafür zu dienen, ob eine Wohnung renovierungsbedürftig ist, oder habe ich das falsch verstanden? Oder haben diese Zeiträume gar keine Bedeutung mehr und wenn ja, wonach wird dann entschieden, ob eine Renovierung/Schönheitsreparatur durchgeführt werden muss?

    Entweder Sie nehmen eine vollständig renovierte Wohnung oder treffen im Mietvertrag eine entsprechende Regelung.

    Nachdem die Wohnung sehr begehrt ist, glaube ich ehrlich gesagt nicht, dass wir eine komplette Renovierung verhandeln können. Im Zweifelsfall bekommt ein anderer die Wohnung und wir haben das Nachsehen.
    Wie würde eine solche "entsprechende Regelung" beispielsweise aussehen?

    Das kann man vereinbaren und ist garnicht so selten. Wenn der Vermieter mitspielt ist das oft eine gute Lösung. Sie können nach Ihren Wünschen und Qualität die Arbeiten durchführen und sparen je nach dem einiges an Kaltmiete.
    Vorher genau kalkulieren, damit Sie nicht draufzahlen.

    OK. Nur um sicherzugehen: Es ist doch schon richtig, dass die jetzige Mieterin eigentlich die Heizkörper und Türrahmen hätte streichen müssen, nachdem diese wie gesagt augenscheinlich renovierungsbedürftig sind. Das hat sie nicht getan, heisst das automatisch, dass diese Pflicht auf uns übergeht, d.h. wir "Pech gehabt haben"? Ich dachte es gilt der Grundsatz, dass man nur das renovieren muss was mach auch abgewohnt hat?!

    Ein Recht dürfen Sie aber davon nicht ableiten. Das ist dann Vereinbarungssache und sollte penibel im Mietvertrag fixiert werden.

    Ein Recht auf was genau?

    Danke vielmals für die schnelle Antwort!


  • Oder haben diese Zeiträume gar keine Bedeutung mehr und wenn ja, wonach wird dann entschieden, ob eine Renovierung/Schönheitsreparatur durchgeführt werden muss?

    Entschieden wird garnichts. Z.B. ein Schlafzimmer kann 10-15 Jahre und länger nicht renovierungsbedürftig sein.
    Ein anderes hingegen schon nach 2 Jahren. Und genau deswegen wurde diese Regelung als ungültig erklärt, das es die Mieter zur Renovierung verpflichtete, obwohl keinerlei Bedarf vorhanden war.

    Zitat

    Nachdem die Wohnung sehr begehrt ist, glaube ich ehrlich gesagt nicht, dass wir eine komplette Renovierung verhandeln können. Im Zweifelsfall bekommt ein anderer die Wohnung und wir haben das Nachsehen.

    Marktwirtschaft gepaart mit Schicksal.

    Zitat

    Wie würde eine solche "entsprechende Regelung" beispielsweise aussehen?

    Hier darf keine Beratung stattfinden, sondern nur Meinungsäußerungen.

    Zitat

    Es ist doch schon richtig, dass die jetzige Mieterin eigentlich die Heizkörper und Türrahmen hätte streichen müssen, nachdem diese wie gesagt augenscheinlich renovierungsbedürftig sind.

    Nein, es ist falsch. Das Tun und Lassen der Vormieterin hat Sie nicht zu interessieren. Sie haben zu dieser Person keinerlei vertragliche Bindungen. Diese haben Sie bzw. möchten Sie nur mit dem Vermieter eingehen.

    Zitat

    ....heisst das automatisch, dass diese Pflicht auf uns übergeht, d.h. wir "Pech gehabt haben"?

    Das hatte ich bereits in meinen ersten Beitrag erläutert. Pech hätten Sie nur, wenn Sie blinden Auges einen Vertrag unterschreiben. Da Sie aber bereits vor Unterzeichnung des Vertrages hier Wissen sammeln sind Sie auf einen guten Weg.
    Die Masse der Fragsteller ruft allerdings meist aus einen Brunnen, in welchen sie fielen.

    Zitat

    Ich dachte es gilt der Grundsatz, dass man nur das renovieren muss was mach auch abgewohnt hat?!

    Nein, ein abgefahrenes Auto muß beim Gebrauchtwagenverkauf auch nicht erneuert werden und wird in dem gegenwärtigen Zustand verkauft. Genauso verhält es sich mit der Vermietung oder Verkauf der Wohnung.

    Zitat

    Ein Recht auf was genau?

    Auf eine Forderung Ihrerseits.

  • Entschieden wird garnichts. Z.B. ein Schlafzimmer kann 10-15 Jahre und länger nicht renovierungsbedürftig sein.
    Ein anderes hingegen schon nach 2 Jahren. Und genau deswegen wurde diese Regelung als ungültig erklärt, das es die Mieter zur Renovierung verpflichtete, obwohl keinerlei Bedarf vorhanden war.

    Gut, dann nicht entschieden. Wer ermittelt bzw. anhand welcher Kriterien ermittelt man stattdessen, ob Bedarf vorhanden ist?

    Hier darf keine Beratung stattfinden, sondern nur Meinungsäußerungen.

    Ich möchte auch keine Beratung haben, sondern nur sehr gerne wissen, welche Optionen für eine solche Regelung Ihrer Meinung nach bestehen bzw. welche Sinn machen.

    Nein, es ist falsch. Das Tun und Lassen der Vormieterin hat Sie nicht zu interessieren. Sie haben zu dieser Person keinerlei vertragliche Bindungen. Diese haben Sie bzw. möchten Sie nur mit dem Vermieter eingehen.

    Natürlich, ich habe nicht vor eine vertragliche Bindung einzugehen. Trotzdem und nur wegen dem Verständnis: Wenn eine Wohnung (teilweise) unrenoviert weitervermietet wird trotz entsprechender Schönheitsreparatur-Klausel im Vertrag, hat doch der Vormieter seine Pflicht nicht erfüllt, oder?

    Nein, ein abgefahrenes Auto muß beim Gebrauchtwagenverkauf auch nicht erneuert werden und wird in dem gegenwärtigen Zustand verkauft. Genauso verhält es sich mit der Vermietung oder Verkauf der Wohnung.

    Verstehe, das heisst auch bei einer Wohnungsmiete gilt grundsätzlich "wie gesehen so gemietet". Wenn man also in eine (teilweise) unrenovierte Wohnung zieht und die Schönheitsreparaturklauselübertragung auf einen selbst im Mietvertrag akzeptiert, ist man "selbst Schuld" und muss im Zweifelsfall, d.h. wenn der Vermieter das nach 10 Jahren Nichtstun plötzlich doch einfordert, diese Reparaturen auch durchführen, auch wenn man die Wohnung nicht abgewohnt, d.h. die Abnutzungen nicht verursach hat? Ausser man hat entsprechende Regelungen im Mietvertrag getroffen.
    Ist das soweit korrekt?

    Wie verhält es sich in diesem Zusammenhang mit dem Ausgleich über den ich schon mehrfach gelesen habe und den der Vermieter dem Mieter bei Renovierung am Anfang des Mietverhältnisses leisten (muss?). Gibt es da eine gesetzliche Grundlage oder ist das individuelle Verhandlungssache.

    Und zu guter Letzt: Wenn ich die Türrahmen/Heizkörper selbst renoviere weil mich die Schäden stören, sollte diese Leistung vertraglich irgendwo festgehalten werden und wenn ja in welcher Form? Hat man seine Pflicht zur Renovierung der Türen/Heizkörper dann "automatisch" abgegolten oder muss der Vermieter dem vorher zustimmen?

    Danke nochmals für Ihre Hilfe!

  • Zitat

    Wenn eine Wohnung (teilweise) unrenoviert weitervermietet wird trotz entsprechender Schönheitsreparatur-Klausel im Vertrag, hat doch der Vormieter seine Pflicht nicht erfüllt, oder?

    Noch einmal. Solch eine Pflicht gibt es nicht für den Vermieter. Wenn der Wohnungsmarkt es zulässt (Angebot und Nachfrage), dann könnte er auch eine Bruchbude vermieten.

    Zitat

    Wer ermittelt bzw. anhand welcher Kriterien ermittelt man stattdessen, ob Bedarf vorhanden ist?

    Auch das ist so nicht richtig gedacht. Ob und auf welcher Art Renovierungsbedarf vorliegt, wird erst beim Auszug festgestellt. Dann kann man sich mit dem Vermieter auseinander setzen, wessen Ansicht betreffs der Renovierungen zutreffend ist. Manche Meinungsverschiedenheiten enden dann vor Gericht.

    Zitat

    Verstehe, das heisst auch bei einer Wohnungsmiete gilt grundsätzlich "wie gesehen so gemietet".

    Richtig erkannt.

    Zitat

    wenn der Vermieter das nach 10 Jahren Nichtstun plötzlich doch einfordert,

    Wieso plötzlich? Das wird doch erst relevant bei Auszug. Bis dahin hat dem Vermieter der Zustand der Wände nicht zu interessieren.

    Zitat

    mit dem Ausgleich über den ich schon mehrfach gelesen habe und den der Vermieter dem Mieter bei Renovierung am Anfang des Mietverhältnisses leisten (muss?)

    So etwas gibt es nicht. Das ist reine Verhandlungssache. Wenn ein Interessent die Schönheitsreparaturen ohne Diskussionen übernimmt, der andere aber Zugeständnisse erwartet, dann ist es doch wohl keine Frage, wer letztendlich den Zuschlag erhält.

  • Noch einmal. Solch eine Pflicht gibt es nicht für den Vermieter. Wenn der Wohnungsmarkt es zulässt (Angebot und Nachfrage), dann könnte er auch eine Bruchbude vermieten.

    Ich sprach vom V_o_rmieter. Gesetzlich fallen Schönheitsreparaturen aber schon dem V_e_rmieter zu wenn ich die oft zitierten Urteile des BGH richtig verstehe. Du meinst aber in der Praxis sieht das ganze anders aus, richtig?

    Auch das ist so nicht richtig gedacht. Ob und auf welcher Art Renovierungsbedarf vorliegt, wird erst beim Auszug festgestellt. Dann kann man sich mit dem Vermieter auseinander setzen, wessen Ansicht betreffs der Renovierungen zutreffend ist. Manche Meinungsverschiedenheiten enden dann vor Gericht.

    Und um genau das zu vermeiden habe ich hier gepostet! Deswegen die Frage, welche Vereinbarungen man im Mietvertrag treffen kann/sollte, um da nicht auf die Nase zu fallen - sofern das überhaupt geht. Wenn ich das nämlich richtig verstanden habe, habe ich keinen Anspruch auf Reparatur der Mängel und wenn der V_e_rmieter dem V_o_rmieter keinen Druck macht, die Schönheitsreparaturen zu erledigen, hab ich als Nachmieter einfach Pech gehabt wenn ich die Abwälzung auf mich akzeptiere, richtig? Fair enough. Ist also im Endeffekt alles Verhandlungssache, ob und was ggf. im Mietvertrag von den Reparaturen ausgenommen wird bzw. wie diese stattfinden und ob mit oder ohne Ausgleich?

    Wieso plötzlich? Das wird doch erst relevant bei Auszug. Bis dahin hat dem Vermieter der Zustand der Wände nicht zu interessieren.

    Richtig, ist also relevant jetzt bei meinem V_o_rmieter, aber da scheint es den V_e_rmieter bisher nicht zu interessieren was mit Heizkörpern und Türen ist. Meine Sorge ist eben, dass es ihn bei unserem Auszug dann doch "plötzlich" interessiert und wir renovieren müssen - und dann eben mehr als wir abgewohnt haben.

  • Hallo BugsBunny,

    meinen Vorrednern schliesse ich mich an.
    Um hier etwas noch deutlicher zu machen:
    Das A und O ist der Zustand der Mietsache, welcher im Übergabeprotokoll genauestens beschrieben werden sollte. Damit würden später viel Ärger und Kosten zu vermeiden sein. Also sinnvollerweise auch Digicam mit eineblendetem Datum und Zeugen mitnehmen. Im ÜP sollte auch vereinbart werden, wer evtl. noch irgendwelche Restarbeiten binnen welcher Frist durchzuführen hat.
    Als ich seinerzeit Büroräume im EG vermietete, wurde bspw. vereinbart, dass ich innerhalb einer bestimmten Frist ein grosses Fenster zum Hof gegen ein Sicherheitsglasfenster auszuwechseln habe.
    Btw, Regelungen zum Nachteil des Mieters sind ungültig, der VM kann also von Dir keine Verbesserungen der Mietsache zum Vertragsende verlangen, daher die genaue Zustandsbeschreibung.

    PS: Der Ausdruck "renoviert" ist, da nicht genauer definiert, weniger hilfreich.

    @Koli: Nix aufgeben, aufi zum Weihnachtsmarkt... ;)

    2 Mal editiert, zuletzt von Berny (2. Dezember 2012 um 13:55)

  • Hallo Berny,

    vielen Dank für deine Antwort!

    Btw, Regelungen zum Nachteil des Mieters sind ungültig, der VM kann also von Dir keine Verbesserungen der Mietsache zum Vertragsende verlangen, daher die genaue Zustandsbeschreibung.

    Ah, vielen Dank, das ist doch mal eine Bemerkung die mir sehr konkret hilft! Das heisst wenn ich am Anfang bei der Übernahme alles genauestens dokumentiere, insbesondere den Zustand der Heizungen und Türrahmen, kann der VM nicht verlangen, bei unserem Auszug frisch gestrichene Heizungen und Tührrahmen zu bekommen? Ausser wir wohnen länger als 5 Jahre in der Wohnung, wonach üblicherweise angenommen wird, dass Streichen notwendig ist? Oder sind diese Zeiträume tatsächlich vollkommen irrelevant und nur der Zeitpunkt des Auszugs wichtig?

    Frage ist getriggert durch Irrtum 15 auf dieser Seite:
    http://www.immobilienscout24.de/de/umzug/ratge…/renovieren.jsp

    Nochmals vielen Dank und viel Spass auf dem Weihnachtsmarkt!

  • Frage ist getriggert durch Irrtum 15 auf dieser Seite:
    Miet-Irrtümer über das Renovieren


    Ja, richtig, diesbezüglich liest man auch sehr oft über gerichtliche Einzelentscheidungen, wobei sich dann Gutachter, RAe und Gerichtskassen die Hände reiben. Ich würde (als Mieter selbst erlebt) spätesten beim Auszug die HK und e.F. die Türrahmen streichen, lebt sich so viel stressfreier und preiswerter.

  • Ja, richtig, diesbezüglich liest man auch sehr oft über gerichtliche Einzelentscheidungen, wobei sich dann Gutachter, RAe und Gerichtskassen die Hände reiben. Ich würde (als Mieter selbst erlebt) spätesten beim Auszug die HK und e.F. die Türrahmen streichen, lebt sich so viel stressfreier und preiswerter.

    Äh, sorry, heisst das der VM kann es erwarten oder nicht, oder dass es auf den Einzelfall ankommt? Für was steht die Abkürzung e.F. und gibt es neben einem ausführlichen und bebilderten Übernahmeprotokoll noch andere Massnahmen, um sich als Mieter möglichst gut gegen überzogene Reparaturforderungen seitens des VMs abzusichern?

    Würdest du die HK/Türrahmen auch unabhängig von der Mietdauer beim Auszug streichen?

  • BugsBunny:

    "Äh, sorry, heisst das der VM kann es erwarten oder nicht, oder dass es auf den Einzelfall ankommt?"
    Schau mal hier Mietrechtslexikon - das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht nach.

    "Für was steht die Abkürzung e.F."
    Erforderlichen Falls.

    "und gibt es neben einem ausführlichen und bebilderten Übernahmeprotokoll noch andere Massnahmen, um sich als Mieter möglichst gut gegen überzogene Reparaturforderungen seitens des VMs abzusichern?"
    Nicht, dass ich wüsste, ausser dem bereits erwähnten Zeugen und das von beiden Seiten unterschriebene Protokoll.

    "Würdest du die HK/Türrahmen auch unabhängig von der Mietdauer beim Auszug streichen?"
    Mir käme es auf den Einzelfall an. Ich machte es seinerzeit, weil ich auch renoviert übernommen hatte und vom gleichen VM eine grössere Wohnung im Nachbarhaus haben wollte, - erfolgreich.
    Das A und O ist ein deutliches Übergabeprotokoll... die Rechtsprechung kann sich im Laufe der Zeit ändern.

    OT: Danke, der W_Markt war vollll.... einmal reichte uns.:o

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