Abrechnung inhaltlich nicht korrekt

  • Hallo,


    haben im November von unserer alten 2-Raumwohnung unsere Nebenkostenabrechnung von 2008 bekommen.
    Dort stand/steht eine Summe von 558 € als Nachzahlung, wobei ein Teil zu erwarten war, da unsere Nebenkosten mit 80€(incl. Heizkosten) zu niedrig angesetzt waren.


    Nun zum Problem: Da mir sofort auffällig wurde, dass bei den Heizkosten irgendetwas nicht stimmt, haben wir einen Prüfung veranlasst, bei der inhaltliche Mängel als Ergebnis feststanden. Die wichtigsten beiden sind:
    a.) abgelesene Heizeinheiten und abgerechnete stimmen nicht überein und
    b.) der Wert eine Heizkosteneinheit hat sich nahezu verdoppelt, obwohl im Vergleich zum Vorjahr der Heizverbrauch im gesamten Haus um fast 50% gesunken ist und sowohl Gaspreis, als auch Wasserverbrauch kaum gestiegen sind.


    Der Streitwert macht so ca. 200€ aus, so dass 350-360€ definitiv zu zahlen wären.


    Die eigentliche Frage bezieht sich jetzt auf den Umstand, dass die Vermietung trotz Widerspruch keine neue Abrechnung sendet und auf ihre Forderungen pocht:


    Die Sachverständigen, die die inhaltlichen Mängel feststellte ist der Meinung, wir müssen/sollen solange keine Zahlung/Teilzahlung leisten, solange die Vermietung keine neue Rechnung abschickt. Da wir den Widerspruch eingelegt haben, sind wir bis der Vermieter eine korrekte Abrechnung sendet, nicht zahlungspflichtig.


    Der Vermieter wiederum droht mit Klage und pocht auf Zahlung bzw. auf eine Teilzahlung. Einen Anwalt, den wir konsultierten, der aber an dem Fall scheinbar kein Interesse hatte, hat uns darin bestätigt, dass die Abrechnung Fehler beinhaltet. Aber dieser Anwalt hat uns dazu geraten eine Teilzahlung zu leisten(sprich der Betrag, der definitiv zu zahlen ist).
    Das haben wir dem Verein erzählt, für den ebenfalls Anwälte arbeiten, die aber meinten, "Nein, nicht zahlen, nicht einmal einen Teilbetrag".


    Wir wissen jetzt nicht mehr, was wir machen sollen und bitten um Hilfe.
    Einen Teil zahlen oder die Mietnachzahlung weiterhin einbehalten?

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  • Hallo Meister Eder,
    ich würde den unstreitigen Teil zahlen und der Verwaltung dies entsprechend schriftlich mitteilen und darauf verweisen, dass dies aufgrund berechtigter Zweifel an der Korrektheit der Abrechnung geschieht. Ich würde (noch) nicht sagen, dass mir ein kompetentes Überprüfungsergebnis vorliegt, sondern nur stichwortartig die Ungereimtheiten aufführen.

  • Hallo Berny, danke erstmal für deine Antwort.


    Naja letztlich ist dem Vermieter dieses Überprüfungsergebnis bekannt, da wir ihm über den Verein im Widerspruch alle formalen und inhaltlichen Fehler aufgezählt haben. Der Vermieter hat alle Punkte als "unsinn" abgestritten und gemeint, dass er solcherlei "Standardwidersprüche keinerlei Bedeutung zumisst".
    Das heißt er kennt alle strittigen Punkte und die Forderung unsererseits nach einer korrekten Abrechnung. Diesbezüglich passiert aber leider garnichts und es deutet sich daher die Zuspitzung des Konflikts mit Anwälten, Gerichten etc. an.


    Gibt es denn irgendwelche Paragraphen oder ähnliches, wo so etwas geregelt ist bezüglich Teilzahlung oder Einbehaltung?
    Ich weiß einfach nicht, was genau ich tun soll, wobei ich aus dem Bauchgefühl heraus auch lieber einen Teil zahlen würde. Davon hat der Verein nun wieder abgeraten...

  • Hallo Meister Eder,
    ich weiss nicht, wer oder was "der Verein" ist und welche Kompetenz oder Glaubwürdigkeit er hat.
    Das Gericht macht es sich da einfach und fordert Gutachten an. Die kosten dann bspw. 200€ (Streitwert 200€, nicht zu vergessen, und lacht sich kaputt...
    Besonders unkompetente arrogante Vm bzw. Zeitgenossen tendieren dazu, sich so zu verhalten - um den Gegner einzuschüchtern.
    Du musst das alles abwägen.
    Ich würde jedenfalls, wie bereits gesagt, den unstreitigen Betrag zahlen.
    Kannst natürlich auch gen ganzen Betrag unter Vorbehalt zahlen und dann Deine "Munition" nochmals überprüfen.

  • Ja, die komplette Zahlung unter Vorbehalt habe ich bereits in Erwägung gezogen, aber abgelehnt, da ich denke, dass sich dann garnichts mehr rührt. Wir hatten mal ein anderes Problem zu unseren Ungunsten, da ist bis heute nichts passiert und wir haben es dabei beruhen lassen.


    Bei der Schriftlichen Stellungnahme handelt es sich um eine Stellungnahme von IHK-geprüften Sachverständigen.


    Könnte mir das gerichtlich trotz Stellungnahme ein Nachteil werden, sollte ich die komplette Summe einbehalten oder ist dies wirklich rechtens?


    Danke für deine Hilfe
    Grüße Meister Eder

  • Wenn ich Ihr Vermieter wäre, würde ich einen großen Teil Ihrer Argumente auch als Unsinn abtun.


    Dieser Satz:


    b.) der Wert eine Heizkosteneinheit hat sich nahezu verdoppelt, obwohl im Vergleich zum Vorjahr der Heizverbrauch im gesamten Haus um fast 50% gesunken ist und sowohl Gaspreis, als auch Wasserverbrauch kaum gestiegen sind.


    hat mich nämlich zum Schmunzeln gebracht.


    Wie haben Sie den Wert einer Heizkosteneinheit ermittelt und verglichen? Ich kann und darf Werte aus vergangenen Jahren nicht mit den aktuellen Ergebnissen vergleichen. Entscheidend ist das Abrechnungsjahr und die Kosten die in diesem Zeitraum entstanden sind. Die abgelesenen Einheiten dienen lediglich dazu, neben dem feststehenden Grundkostenanteil von 30 bis 50%, den individuellen Verbrauch zwischen den einzelnen Abnehmern aufzuteilen. Hilfreich für Sie möglicherweise diese Seite: Heizkostenverordnung


    Und, ob dieser Verein als Gutachter vor Gericht gehört wird, wage ich zu bezweifeln. Gutachter werden vom Gericht bestellt, wenn sie zuvor für diese Tätigkeit vereidigt wurden. Auf der HP dieses Vereins fehlt aber der wichtige Heinweis auf einen vereidigten, beim Gericht zugelassenen Gutachter. Wie es aber einem Mieter ergehen kann, der vor Gericht in einer ähnlichen Situation den kürzeren gezogen hat, steht hier:


    Mieterforum :: Thema anzeigen - Ich soll der Vermieterin korrekte Abrechnung erstellen!

  • Wenn ich Ihr Vermieter wäre, würde ich einen großen Teil Ihrer Argumente auch als Unsinn abtun.


    Dieser Satz:


    b.) der Wert eine Heizkosteneinheit hat sich nahezu verdoppelt, obwohl im Vergleich zum Vorjahr der Heizverbrauch im gesamten Haus um fast 50% gesunken ist und sowohl Gaspreis, als auch Wasserverbrauch kaum gestiegen sind.


    hat mich nämlich zum Wenn ich Ihr Vermieter wäre, würde ich einen großen Teil Ihrer Argumente auch als Unsinn abtun.


    Dieser Satz:


    b.) der Wert eine Heizkosteneinheit hat sich nahezu verdoppelt, obwohl im Vergleich zum Vorjahr der Heizverbrauch im gesamten Haus um fast 50% gesunken ist und sowohl Gaspreis, als auch Wasserverbrauch kaum gestiegen sind.


    hat mich nämlich zum Schmunzeln gebracht.


    Wie haben Sie den Wert einer Heizkosteneinheit ermittelt und verglichen? Ich kann und darf Werte aus vergangenen Jahren nicht mit den aktuellen Ergebnissen vergleichen. Entscheidend ist das Abrechnungsjahr und die Kosten die in diesem Zeitraum entstanden sind. Die abgelesenen Einheiten dienen lediglich dazu, neben dem feststehenden Grundkostenanteil von 30 bis 50%, den individuellen Verbrauch zwischen den einzelnen Abnehmern aufzuteilen. Hilfreich für Sie möglicherweise diese Seite: Heizkostenverordnung


    Und, ob dieser Verein als Gutachter vor Gericht gehört wird, wage ich zu bezweifeln. Gutachter werden vom Gericht bestellt, wenn sie zuvor für diese Tätigkeit vereidigt wurden. Auf der HP dieses Vereins fehlt aber der wichtige Heinweis auf einen vereidigten, beim Gericht zugelassenen Gutachter. Wie es aber einem Mieter ergehen kann, der vor Gericht in einer ähnlichen Situation den kürzeren gezogen hat, steht hier:


    Mieterforum :: Thema anzeigen - Ich soll der Vermieterin korrekte Abrechnung erstellen!

  • Ja, Entschuldigung, ich habe "...die alte 2-Raumwohnung" überlesen!

    Einmal editiert, zuletzt von Sinus ()

  • Hier geht es doch nicht um Vorauszahlungen, hier geht es um eine "alte" Wohnung, in der der Mieter schon nicht mehr wohnt. Also sind die beiden Urteile nicht zum Thema gehörend, oder?

  • Ja, die komplette Zahlung unter Vorbehalt habe ich bereits in Erwägung gezogen, aber abgelehnt, da ich denke, dass sich dann garnichts mehr rührt. Wir hatten mal ein anderes Problem zu unseren Ungunsten, da ist bis heute nichts passiert und wir haben es dabei beruhen lassen.


    Beim selben Vermieter? Aber wenn ich im Recht bin/wäre, würde ich am Ball bleiben und es nicht auf sich beruhen lassen.

    Der Verein heißt [geändert von der Redaktion] und soweit ich weiß, treten deren Vertreter auch als Gutachter auf.



    Dieser Verein hat genau so viel Kompetenz wie dieses oder jedes andere Forum. Um vor Gericht wahr genommen zu werden, müssten diese Vertreter vereidigte Sachverständige sein und auch am entsprechenden Gerichtsbezirk zugelassen sein. Und das kann man wohl verneinen.


    Könnte mir das gerichtlich trotz Gutachter ein Nachteil werden, sollte ich die komplette Summe einbehalten oder ist dies wirklich rechtens?


    Von welchem Gutachter reden Sie? Ich sehe keinen! Ich weiß aber, dass sich fast jedes Gericht über Eigenmacht in solchen Situationen freut. Denn dann ist die Wahrheitsfindung sehr einfach, nämlich zulasten des Mieters. Sie können bestenfalls den strittigen Teil der Abrechnung einbehalten, aber müssen auf den Cent genau ausrechnen und beweisen, warum diese Kürzung gerechtfertigt ist. Aber da werden Sie mit Ihren Argumenten ganz gefährlich auf die Nase fallen.


    Ihre Argumentation Punkt b). im Eingangsposting ist nur zu verstehen, wenn man von Heizkostenabrechnungen keine Ahnung hat. Also mit anderen Worten, hanebüchen.


    Wenn Sie diese Behauptung: b.) der Wert eine Heizkosteneinheit hat sich nahezu verdoppelt, obwohl im Vergleich zum Vorjahr der Heizverbrauch im gesamten Haus um fast 50% gesunken ist und sowohl Gaspreis, als auch Wasserverbrauch kaum gestiegen sind.

    beweisen wollen und können, dann fress ich den berühmten Besen.



  • Ok, danke erstmal:


    Heißt das erstmal im groben, dass diese Stellungnahme in diesem Falle vor Gericht wertlos wäre? Dabei haben sich die Mitarbeiter sehr viel Mühe gegeben und viel Zeit investiert.


    Und heißt das zudem, dass Vermieter bezüglich Nebenkosten machen dürfen, was sie wollen, ich zur Zahlung verpflichtet bin, da ja im grunde genommen kein Mieter in der Lage ist auf den Cent genau auszurechnen, warum bestimmte Forderungen ungerechtfertigt sind?


    Dass Argument 2 schwer nachzuweisen ist, ist mir bekannt und auch muss ich zugeben, dass ich nicht viel Ahnung von Heizkostenabrechnung habe.


    Ich habe aber mal noch eine andere Frage zum selben Thema: Im alten Hausflur steht eine Heizung, der Hausflur ist dabei zum Hof durch keine Tür getrennt, was soviel bedeutet wie Außentemperatur = Hausflurtemperatur. Nun steht da eine Heizung zwischen EG und 1.OG, die wie ich diesen Winter erst feststellen durfte den ganzen Winter durchballert und nicht komplett abstellbar ist.
    Ist dies so ohne weiteres möglich, da ja die Mieter diese Verschwendung bezahlen müssen?
    Weiterhin befindet sich an diesem Heizgerät kein Ablesegerät, was ja wiederum heißt, dass alle abgelesenen Einheiten der Mieter in den Wohnungen nicht dem kompletten Gasverbrauch entspricht und das ja in der Nebenkostenabrechnung auch nicht einmal erfasst wird, jedoch aber von den Mietern getragen wird. Geht sowas?

  • Heißt das erstmal im groben, dass das Gutachten des [geändert von der Redaktion] in diesem Falle komplett wertlos ist?


    Es ist ein Anhaltspunkt, nicht mehr.


    Und heißt das zudem, dass Vermieter bezüglich Nebenkosten machen dürfen, was sie wollen, ich zur Zahlung verpflichtet bin, da ja im grunde genommen kein Mieter in der Lage ist auf den Cent genau auszurechnen, warum bestimmte Forderungen ungerechtfertigt sind?


    Vermieter haben sich, was die Heizkosten betrifft an die Heizkostenverordnung zu halten. Da kaum ein Vermieter die kennt und auszuführen versteht, gibt es eine Anzahl von Unternehmen (techem, ISTA, Brunate, etc.) die solche Abrechnungen erstellen. Ich denke, dass in Ihrem Fall ein Dienstleister diesen Job macht.


    Bei den kalten Betriebskosten gibt es auch eine Verordnung, die es einzuhalten gibt. Also sind die Möglichkeiten für einen Vermieter, ein krummes Ding durchzuziehen, nicht sehr groß.


    Dass Argument 2 schwer nachzuweisen ist, ist mir bekannt und auch muss ich zugeben, dass ich nicht viel Ahnung von Heizkostenabrechnung habe.




    Ich habe aber mal noch eine andere Frage zum selben Thema: Im alten Hausflur steht eine Heizung, der Hausflur ist dabei zum Hof durch keine Tür getrennt, was soviel bedeutet wie Außentemperatur = Hausflurtemperatur. Nun steht da eine Heizung zwischen EG und 1.OG, die wie ich diesen Winter erst feststellen durfte den ganzen Winter durchballert und nicht komplett abstellbar ist.
    Ist dies so ohne weiteres möglich, da ja die Mieter diese Verschwendung bezahlen müssen?
    Weiterhin befindet sich an diesem Heizgerät kein Ablesegerät, was ja wiederum heißt, dass alle abgelesenen Einheiten der Mieter in den Wohnungen nicht dem kompletten Gasverbrauch entspricht und das ja in der Nebenkostenabrechnung auch nicht einmal erfasst wird, jedoch aber von den Mietern getragen wird. Geht sowas?


    Das ist durchaus erlaubt, denn von der Wärme im Treppenhaus profitieren ja alle daran liegenden Wohnungen. Und solche Heizkörper erhalten auch keine Möglichkeit der Verbrauchserfassung, weil ja alle Mieter damit belastet werden.


    Wenn Sie sich darüber beschweren wollen, sollten Sie die Heizkostenverordnung studieren, da finden Sie die Erklärung.


    P.S. beim [geändert von der Redaktion] handelt es sich um vereidigte Gutachter, aber ob der [geändert von der Redaktion] hier vor Gericht zugelassen ist, weiß ich nicht. Auf jeden Fall hat der [geändert von der Redaktion] eigene Mietrechtanwälte und die haben sich angeboten, auch für uns vor Gericht aufzutreten.
    Heute 14:26


  • a.) abgelesene Heizeinheiten und abgerechnete stimmen nicht überein und
    b.) der Wert eine[r] Heizkosteneinheit hat sich nahezu verdoppelt, obwohl im Vergleich zum Vorjahr der Heizverbrauch im gesamten Haus um fast 50% gesunken ist und sowohl Gaspreis, als auch Wasserverbrauch kaum gestiegen sind.


    Hallo Meister,
    a.) Dies kann hier nicht beurteilt werden, das wird wohl [geändert von der Redaktion] bereits gemacht haben?
    b.) Wenn Du mit Heizkosteneinheiten Heizeinheiten meinst, also die von den Messgeräten ("HKV"s) registrierten Einheiten, so kannst Du keine haarscharfen Schlussfolgerungen daraus ziehen, denn die diversen Faktoren, die in die Heizkostenermittlung einfliessen, sind garantiert jedes Jahr unterschiedlich. Aber auch das kann man nur überprüfen, wenn man die HK-Abrechnung(en) vor sich liegen hat.

  • Hm okay, haben uns jetzt mal einen Termin beim Anwalt machen lassen, mal sehen, was der sagt.


    Berny: Die Sachverständigten hat sich zu beiden Sachen geäußert, auch wenn dort ebenfalls klar ist, dass b schwer zu beweisen ist.
    Meine unter B den Preis, der sich ergibt, wieviel eine Einheit kostet: Dieser Wert betrug 2007 ca. 21€/Einheit, beträgt für 2008 derzeit 39€/je Einheit, wobei man davon ausgehen kann, dass der Wert noch steigt, da bei mindestens noch einem weiteren Mieter die abgelesenen Einheiten zu dessen Ungunsten nicht mit der Rechnung übereinstimmen.


    Gerne könnte ich auch die komplette per Mail schicken, falls Interesse besteht.


    Nochmal zu der Heizung im Treppenhaus:
    Ich betone nochmals, die Heizung hat keinen Sinn, da die Außenluft nicht von der Heizung getrennt ist. Es handelt sich hierbei schlicht um Verschwendung, da Außentemperatur in jedem Fall auch der Hausflurtemperatur entspricht. Also kann von "der Wärme profitieren" keine Rede sein. Die Heizung kann man auch an der Außenfassade anbringen, selbe Wirkung. Das schlimme daran ist aber, die hat den gesamten Winter durchweg geballert, so heizt kein Mensch in seiner Wohnung.


    Auch das mit der Verbrauchserfassung verstehe ich nicht ganz: Prinzipiell könnte man sagen, ja, allerdings wird ja ein Teil(in unserem Fall 30%) auf qm² umgelegt, dies würde ja in dem Fall nicht geschehen.
    Aber wie gesagt, die Verschwendung bricht mich bedeutend mehr an.


  • Nochmal zu der Heizung im Treppenhaus:
    Ich betone nochmals, die Heizung hat keinen Sinn, da die Außenluft nicht von der Heizung getrennt ist. Es handelt sich hierbei schlicht um Verschwendung, da Außentemperatur in jedem Fall auch der Hausflurtemperatur entspricht. Also kann von "der Wärme profitieren" keine Rede sein. Die Heizung kann man auch an der Außenfassade anbringen, selbe Wirkung. Das schlimme daran ist aber, die hat den gesamten Winter durchweg geballert, so heizt kein Mensch in seiner Wohnung.


    Auch das mit der Verbrauchserfassung verstehe ich nicht ganz: Prinzipiell könnte man sagen, ja, allerdings wird ja ein Teil(in unserem Fall 30%) auf qm² umgelegt, dies würde ja in dem Fall nicht geschehen.
    Aber wie gesagt, die Verschwendung bricht mich bedeutend mehr an.


    Ich verstehe Deine Meinunhg zu dem (fast) sinnlosen Heizkörper schon, auch in dem Haus meiner LG ist direkt neben/hinter der Eingangstüre so'n Teil. Aber Du änderst es nicht, genauso, wie all die Heizungsrohre im Haus auch nicht direkt messbare Wärme abgeben, basta.
    All diese Verlustwärme wird automatisch auch nach 70/30 berechnet und automatisch prozentual auf alle Wohnungen im Hause aufgeteilt, ohne dass es einer Extra-Verbrauchserfassung bedarf.

  • Hm okay, haben uns jetzt mal einen Termin beim Anwalt machen lassen, mal sehen, was der sagt.


    Berny: der [geändert von der Redaktion] hat sich zu beiden Sachen geäußert, auch wenn dort ebenfalls klar ist, dass b schwer zu beweisen ist.
    Meine unter B den Preis, der sich ergibt, wieviel eine Einheit kostet: Dieser Wert betrug 2007 ca. 21€/Einheit, beträgt für 2008 derzeit 39€/je Einheit, wobei man davon ausgehen kann, dass der Wert noch steigt, da bei mindestens noch einem weiteren Mieter die abgelesenen Einheiten zu dessen Ungunsten nicht mit der Rechnung übereinstimmen.


    1. Das Umrechnen von Einheiten in Euro ist sinnlos und führt zu nichts, außer zu Fehlinterpretationen der beteiligten Mieter.


    Alles weitere zu dem Thema finden Sie in der Heizkostenverordnung, die Sie aber anscheinend nicht zur Kenntnis nehmen wollen, weil Sie lieber den Vermieter für Ihre Nachzahlung haftbar machen wollen.


    Wenn mich ein Heizkörper im Treppenhaus, der volle Leistung abgibt, stört, würde ich ihn zudrehen. Ganz schließen kann man das Ventil nicht, weil es eine Automatik gibt, die das Einfrieren von Heizkörper und Leitungen verhindert.